내년부터 주택담보대출을 2건 이상 보유한 다주택자들은 대출한도가 크게 줄어든다. 대출받은 사람의 상환 능력을 정확히 반영할 수 있도록 DTI 제도를 개선해 내년 1월부터 시행하고, 2018년 하반기부터는 총부채원리금상환비율(DSR)이 도입 될 것으로 예상된다.

DTI란 소득 대비 원리금 상환 비율이다. 8.2 부동산 대책에서는 현재 수도권과 조정대상지역에서 주택담보대출을 받을 때 DTI 상한을 40~60%로 규제한다. 기존에 주택담보대출을 보유한 사람이라면 추가 대출을 받을 땐 이보다 10%포인트 낮은 30~50%까지만 대출을 받을 수 있다

지금은 다주택자의 DTI를 계산할 때 ‘새로 받을 주택담보대출 원리금 상환액+기존 주택담보대출이자금액’이 연 소득에서 차지하는 비율을 따진다. 기존 보유한 주택담보대출의 원리금 상환액은 계산에서 제외된다. 이에 따라 서울(투기지역 제외)에서 연봉 8000만원인 A씨가 이미 주택담보대출 2억5000만원(금리 3%, 30년 만기)을 보유했다면 새로 주택을 살 때 받는 주택담보대출의 연간 원리금 상환액이 1650만원 이내여야 DTI 30% 규제를 맞출 수 있다. 따라서 10년 만기 시엔 1억4200만원, 만기를 30년으로 늘리면 최대 3억2600만원까지 대출을 추가로 받을 수 있다. 

내년 1월 도입될 신 DTI도 규제비율은 지금과 똑같다. 그런데도 신 DTI가 다주택자에게 강력한 규제인 건 계산법을 바꿨기 때문이다. 신 DTI는 기존 주택담보대출의 이자뿐 아니라 원금 상환 금액도 계산에 포함한다. ‘새로 받을 주택담보대출 원리금 상환액+기존 주택담보대출 원리금 상환액’이 연 소득에서 차지하는 비율을 계산한다. 따라서 A씨가 내년 이후 받는 주택담보대출은 연간 원리금 상환액 한도가 1135만원으로 쪼그라든다. 대출 가능 금액도 10년 만기 시 9800만원에 불과하다. 정부는 두 번째 주택담보대출은 만기를 일정 기간 이내로 제한할 예정이다. 만약 만기가 15년으로 제한된다면 A씨는 기존 대출을 갚지 않는 한 1억3700만원까지만 추가 대출이 가능하다. 지금과 비교하면 A씨는 최대로 가능한 대출금액이 절반 이하로 뚝 떨어진다. 기존 주택담보대출 보유 규모가 큰 다주택자라면 아예 추가 대출이 나오지 않을 수도 있다.

DTI는 중도금 대출엔 적용하지 않는다. 다만 입주 시점에 잔금대출로 전환할 땐 일반 주택담보대출과 똑같이 DTI 규제가 적용된다(6·19 부동산 대책). 따라서 분양을 받으려는 경우에도 2년 뒤 입주 시점엔 이러한 신DTI가 적용될 거란 점에 유의해야 한다.

DSR은 주택담보대출뿐 아니라 모든 대출(신용대출, 자동차할부금융 포함)의 원리금 상환액을 따지는 지표다. 당초 금융당국은 DSR을 2019년부터 적용한다는 계획이었지만 내년 하반기로 도입 시기를 당겼다. DSR은 DTI처럼 정부가 일률적인 기준선을 정해 주는 규제비율은 아니다. 대신 은행이 고객별 DSR을 따져 대출 규모나 상환 계획 등을 관리토록 할 방침이다.