Q. 철거가 예정된 주택도 담보로 대출받을 수 있나요?

철거 예정 주택은 사업 단계부터 확인해야 합니다

정비구역으로 지정됐더라도 건물이 실제 주택으로 사용되고 등기와 건축물대장이 유지되는 초기 단계라면 금융사가 일반 담보 심사를 검토할 수 있습니다. 반면 관리처분인가 후 이주가 시작됐거나 철거계획이 확정된 단계에서는 담보 회수와 평가가 어려워져 취급 기준이 더 엄격해집니다.

같은 ‘철거 예정’이라도 사업 단계와 실제 건물 상태에 따라 대출 가능 여부가 달라집니다. 세금상 주택으로 판단되는 것과 금융사가 안정적인 담보로 인정하는 것은 별개의 문제입니다.

철거 후에는 주택 담보 자체가 사라집니다

일반 주택담보대출은 공부상 존재하는 주택의 가치와 처분 가능성을 평가하고 해당 부동산에 근저당권을 설정하는 구조입니다. 건축물이 철거돼 효용과 형체를 잃으면 멸실신고와 건축물대장 말소가 진행되고, 건물에 설정한 담보를 그대로 유지하기 어렵습니다.

건물이 멸실된 뒤에는 ‘주택’을 담보로 한 신규 대출보다 토지 지분이나 조합원 권리 등을 별도로 평가하는 금융상품을 찾아야 합니다. 토지가 남아 있더라도 사업 방식, 대지권, 조합원 지위와 권리 제한에 따라 담보 인정 여부가 달라집니다.

금융사는 예상되는 분담금, 기존 근저당권, 권리가액과 사업 진행 가능성도 함께 볼 수 있습니다. 따라서 철거 전 감정가가 높았다는 이유만으로 같은 한도가 철거 후에도 유지된다고 볼 수 없습니다.

기존 대출이 있다면 철거 전에 은행 동의가 필요합니다

주택에 이미 근저당권이 설정돼 있다면 소유자가 임의로 담보물을 철거해도 된다고 생각해서는 안 됩니다. 정책모기지의 근저당권설정계약서도 담보물의 멸실·훼손 등 채권보전에 영향을 주는 변경 전에 채권자의 승낙을 받고, 멸실 우려가 생기면 알리도록 정하고 있습니다.

기존 주담대가 있는 집의 철거 일정이 정해졌다면 조합이나 시공사 안내만 따르지 말고 대출은행에 먼저 통지해야 합니다. 은행은 상환, 대체 담보 제공, 보상금 채권 처리, 이주비대출로의 전환 등을 요구할 수 있으며 구체적인 방식은 약정과 사업장별 협약에 따라 달라집니다.

은행 확인 없이 건물 멸실등기부터 진행하면 대출 약정 위반이나 담보 부족 문제가 생길 수 있습니다. 철거 동의서나 이주비 신청서에 서명하기 전에 기존 대출의 상환 조건과 근저당 말소 시점을 확인하는 것이 안전합니다.

조합원이라면 일반 주담대 외의 대출도 확인하세요

HUG는 재개발·재건축과 소규모주택 정비사업의 조합원을 대상으로 이주비·부담금 대출보증을 운영합니다. 이 상품은 기존 건물만 평가하는 일반 주담대와 달리 조합과 금융기관의 사업약정, 사업성, 시공자와 권리관계 등을 함께 심사합니다.

1. 정비구역 지정·사업시행인가·관리처분인가 등 현재 단계를 확인합니다.
2. 등기사항증명서와 건축물대장, 토지이용계획확인서를 준비합니다.
3. 조합원 여부와 권리가액, 예상 분담금 및 이주·철거 일정을 확인합니다.
4. 기존 대출은행에 철거 동의와 상환·근저당 처리 방식을 문의합니다.
5. 조합 지정은행의 이주비·부담금 대출과 일반 담보대출을 구분해 비교합니다.

일반 주담대가 어렵더라도 정비사업 전용 이주비대출이 가능할 수 있지만, 조합원 자격과 사업장별 한도·보증 요건을 충족해야 합니다. 현금청산 대상이거나 조합원 지위 양도가 제한된 경우에는 대출 구조가 달라질 수 있습니다.

뱅크몰 답변 정리

출처: 한국주택금융공사 보금자리론 담보주택 기준 · 한국주택금융공사 계약 전 확인사항 · 한국주택금융공사 근저당권설정계약서 · 주택도시보증공사 정비사업자금대출보증 · 찾기쉬운 생활법령정보 건축물 멸실신고