규제지역과 비규제지역의 LTV 적용 비율은 어떻게 다른가요?

대출규제 담당궁금한 내용을 이해하기 쉽게 안내드립니다

일반적인 무주택자와 기존 주택 처분을 조건으로 한 1주택자의 주택구입 목적 주담대는 비규제지역 LTV 70%, 규제지역 LTV 40%가 기본 상한입니다.

다만 생애최초·정책모기지 여부, 주택 수, 구입 목적과 신청 시점에 따라 다른 비율이나 취급 제한이 적용됩니다. LTV가 높아도 DSR과 지역별 대출한도를 통과해야 실제 대출금액이 정해집니다.

일반 주택구입은 70%와 40%로 나뉩니다

LTV는 금융회사가 인정한 주택가격에서 담보대출을 어느 정도까지 취급할 수 있는지를 나타내는 비율입니다. 같은 10억원 주택이라면 단순 계산상 비규제지역은 7억원, 규제지역은 4억원이 상한의 출발점이 됩니다.

표의 비율은 대출이 보장되는 금액이 아니라 담보 기준의 최대 범위입니다. 실제 계산에는 주택 평가액, 선순위 채권과 임차보증금 등 공제 항목이 반영됩니다.

생애최초 주택구입자와 정책모기지는 규제지역에서도 상품 요건에 따라 60~70%의 완화된 LTV가 적용될 수 있습니다. 소득, 주택가격과 상품별 자격을 별도로 충족해야 합니다.

반대로 다주택자의 수도권 내 추가 주택구입 목적 주담대는 규제지역 여부와 무관하게 LTV 0%가 적용됩니다. 1주택자도 기존 주택을 처분하지 않고 수도권에서 추가 주택을 구입하면 제한 대상이 될 수 있습니다.

주택 수와 구입 목적을 확인하지 않으면 ‘비규제지역은 70%’라는 계산이 실제 심사에서 완전히 달라질 수 있습니다.

LTV는 담보가치 기준이고, DSR은 소득 대비 연간 원리금 부담을 보는 기준입니다. 담보 여력이 충분해도 기존 주담대·신용대출과 카드론의 상환액이 크면 DSR 때문에 한도가 줄 수 있습니다.

수도권·규제지역의 주택구입 목적 주담대는 주택가격에 따른 별도 한도도 적용됩니다. 2025년 10월 대책 기준으로 시가 15억원 이하는 최대 6억원, 15억원 초과 25억원 이하는 4억원, 25억원 초과는 2억원 한도가 적용됩니다.

실제 한도는 LTV 계산액, DSR 한도와 지역별 절대한도 가운데 가장 낮은 금액에서 정해지는 구조입니다.

규제지역은 새로 지정되거나 해제될 수 있습니다. 금융당국은 2026년 7월부터 경기도 화성시 동탄구, 용인시 기흥구와 구리시를 규제지역으로 추가 지정하면서 해당 지역의 일반 LTV를 70%에서 40%로 강화했습니다.

다만 지정 효력 발생 전까지 매매계약을 체결하고 계약금 납부를 증명했거나 금융회사 전산 접수를 마친 경우에는 경과규정으로 종전 기준이 적용될 수 있습니다.

주택 소재지뿐 아니라 매매계약일, 대출 접수일과 집단대출 공고 시점을 함께 확인해야 적용 비율을 정확히 알 수 있습니다.

일반 주택구입 목적 주담대의 기본 LTV는 비규제지역 70%, 규제지역 40%입니다.

생애최초·정책모기지, 주택 수와 계약 시점에 따라 예외가 있으므로 적용 LTV를 먼저 확인하고, DSR과 지역별 대출한도까지 반영해 최종 금액을 계산해야 합니다.