Q. 오피스텔은 주택 수에 포함되나요?

1. 청약·대출·세금에서 세는 주택 수가 다릅니다

오피스텔은 주택법상 ‘준주택’에 해당합니다. 그래서 일반적인 아파트 청약의 주택소유 판정에서는 오피스텔 보유를 주택 소유로 보지 않습니다. 실제 거주하거나 세입자가 전입했더라도 이 청약 기준은 같습니다.

한 제도에서 무주택으로 봤다고 다른 제도에서도 같은 결과가 나오는 것은 아닙니다. 보금자리론도 오피스텔은 원칙적으로 보유주택 수에 넣지 않지만, 전세사기피해자 지원 등으로 해당 오피스텔의 담보 취급이 허용되는 경우에는 포함하는 예외가 있습니다.

2. 세금은 실제 사용과 과세 내역을 확인해야 합니다

양도소득세는 건축물대장에 ‘업무시설’로 적혀 있어도 실제로 독립된 주거생활에 사용하는지를 봅니다. 본인이 살거나 세입자에게 주거용으로 임대했다면 원칙적으로 주택에 해당합니다. 아파트를 따로 가지고 있다면 그 아파트를 팔 때의 1세대 1주택 비과세 판단에도 영향을 줄 수 있습니다.

오피스텔 자체를 살 때의 취득세와, 나중에 다른 집을 살 때 적용할 주택 수 계산도 구분해야 합니다. 다른 주택을 취득할 때는 주택분 재산세가 과세되는 오피스텔인지와 취득 시점 등을 확인합니다. 2020년 8월 12일 전 취득·계약에 대한 경과규정도 있습니다.

2026년 8월 보도에서도 소형 오피스텔의 세제상 주택 수 제외가 다뤄졌지만, 모든 오피스텔이 대상은 아닙니다. 세금별로 적용 조문과 취득·준공 시점, 면적·가액 요건을 따로 확인하세요.

3. 대출에서는 주택 수와 기존 부채를 따로 확인하세요

오피스텔을 주택 수에 넣지 않는 상품이라도 대출이 자동으로 승인되는 것은 아닙니다. 보유한 오피스텔의 대출금이 없어지는 것도 아니므로 소득, 기존 부채, 담보 평가와 상품 자격을 함께 심사합니다.

‘오피스텔 보유가 무주택 요건에 영향을 주는지’와 ‘실제로 얼마를 빌릴 수 있는지’를 나눠 물어보세요. 일반 주담대·전세대출·정책상품은 각자의 보유주택 판단과 약정 조건을 확인해야 합니다.

특히 건축물대장상 ‘도시형생활주택’이나 다세대주택을 오피스텔과 혼동하면 안 됩니다. 비슷한 구조의 원룸이라도 법적 건물 종류가 다르면 주택 수 판정이 달라집니다.

4. 자주 묻는 질문