아파트추가담보대출 후순위 한도, 계산방법과 팁!

1. 아파트추가담보대출 후순위란?

후순위 담보대출이란, 기존의 선순위 담보대출이 설정된 주택을 추가로 담보로 제공하여 대출을 받는 것을 의미합니다.

• 선순위 대출: 최초로 설정된 담보대출로, 대출 상환 시 우선적으로 변제 권리를 가짐

• 후순위 대출: 선순위 대출금과 담보가치 차이를 활용해 추가로 받을 수 있는 대출

2. 아파트 담보대출의 핵심 지표: LTV, DTI, DSR

추가 담보대출 가능 여부와 한도는 다음 세 가지 기준으로 결정됩니다.

• LTV (Loan to Value, 담보인정비율)
  주택 가치를 기준으로 대출 가능한 금액의 비율

  예: LTV 70%인 비규제지역의 10억 원짜리 아파트 → 최대 대출 가능 금액: 7억 원

  선순위 대출금과 임차보증금을 제외한 금액에서 후순위 대출이 가능합니다.




• DTI (Debt to Income, 총부채상환비율)
  연소득 대비 주택담보대출 원리금 상환액 비율

  예: DTI 40% → 연소득 1억 원인 경우 연간 상환 가능액: 4천만 원




• DSR (Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율)
  연소득 대비 모든 대출(신용대출, 카드론 등 포함) 원리금 상환액 비율

  예: DSR 40% → 연소득 1억 원인 경우 연간 모든 대출 상환 가능액: 4천만 원

3. 후순위 담보대출 한도 계산 방법

• 아파트 시세 확인

  KB부동산 시세, 부동산테크 시세 등을 기준으로 아파트 가치를 산정

  공식적인 시세가 없을 경우, 감정평가를 통해 산정




• LTV 적용

  규제지역: LTV 40%~60%

  비규제지역: LTV 70%




• 선순위 대출금 및 임차보증금 공제
  

  한도 계산 시, 선순위 대출금과 임차보증금은 공제됩니다.

  예: 시세 8억 원, LTV 70%, 선순위 대출금 3억 원, 임차보증금 1억 원 → 후순위 대출 가능 금액 = 1.6억원




• 방공제 (최우선변제금)
  

  최우선변제금이란, 소액 임차인의 보증금을 보호하기 위해 법적으로 우선 변제되는 금액

  예: 최우선변제금 4,800만 원인 경우, 후순위 대출 가능 금액에서 이를 추가로 공제해야 합니다.




• MCI 가입 여부 확인
  

  MCI (모기지신용보험): 방공제 금액을 일부 줄여주는 보험

  일부 금융사는 MCI 가입을 통해 후순위 대출 한도를 늘릴 수 있습니다.

4. 개인사업자의 경우: 사업자금 대출 한도

개인사업자는 사업자금 대출로 분류되어 가계자금보다 높은 한도를 받을 수 있습니다.

• LTV 기준: 최대 85%~90% (금융사에 따라 상이)

• 조건: 개인 신용점수, 기존 부채 수준 등을 고려

  예: 비규제지역, 시세 10억 원 아파트, LTV 85%, 선순위 대출금 4억 원 → 10억×85%−4억=4.5억원(후순위대출가능)

5. 후순위 담보대출의 유의사항

• 금리

  후순위 대출은 선순위 대출보다 금리가 높습니다.

  금리 차이는 보통 1~3%로, 금융 리스크가 더 높기 때문입니다.




• 임차인 협조

  임차인의 동의가 필요한 경우도 있습니다.




• 다중 선순위 권리

  선순위 대출금이 많을 경우, 일부 금융사는 후순위 대출을 거절할 수 있습니다.