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      [칼럼] 금리상승이슈와 집값의 방향
      2022. 03. 22

       최근 금리 인상에 대한 얘기가 끊이지 않고 나오고 있다. 지난 3년간 유지되었던 저금리 기조 속 부동산시장은 ‘패닉바잉’이란 얘기가 나올 정도로 매수세는 계속되었고 지금이 아니면 내 집 마련이 힘들어 질 수 있다는 분위기 속에서 주택 가격은 끊임없이 상승했다.

       영혼까지 끌어 모아 주택을 매입한다는 소위 ‘영끌족’이 양산됐던 시기, 역대 최고 주택 거래량이 나오던 시대, 그러한 저금리 시대가 끝나가고 있다. 앞으로의 금리가 계속 오른다면 우리나라 부동산 시장은 앞으로 어떤 모습을 보이게 될까?

       작년 8월을 기점으로 시작된 금리인상이 지속적인 상승세를 유지하고 있다. 금리인상에는 여러 가지 이유가 있겠지만 코로나19로 인한 경기침체와 인플레이션으로 설명해보려 한다.

       코로나 사태와 인플레이션은 아주 긴밀한 관계라고 볼 수 있다. 코로나19로 전 세계는 유례없는 경제 셧다운에 들어가게 되었고 많은 이들은 일자리를 잃고, 가계와 기업은 속수무책으로 무너졌다.

       미국은 자국 경제 부흥을 위해 7조 달러 라는 천문학적인 자금을 시장에 쏟아 부었고 모든 나라가 경제가 무너지지 않게 하기 위해서 많은 자금을 시장에 푼 것은 부정할 수 없는 사실이다.

       그러나 바이러스로 인한 패닉 상황이 안정되며 경제가 회복세에 들어서자 여러 가지 문제가 발생하게 된다. 경제 회복세에 많은 기업들이 정상화를 위해 인력 공백을 메우려 구인을 시작했지만 코로나 19가 바꾸어 놓은 삶에 대한 패러다임 앞에 필요인력들의 일터 복귀가 순조롭게 진행되지 않고 있다. 기계가 사람을 대체할 수 있는 시대라고 하지 않았던가 하지만 아직도 많은 현장은 사람이 필요하다. 현장에 사람이 부족하게 되니 기업들의 업무 정상화도 지체되고 코로나19 이전으로 돌아가는 정상화에도 시간이 길어지고 있다.

       이로 인해 인력난을 겪는 기업들은 물류의 이동에 큰 구멍이 생겨버렸고 물류가 원활하지 않으니 전 세계적인 경제 회복세에 수요를 공급이 따라가지 못하는 상황이 발생했다. 그 결과 천연가스, 석탄 등 모든 원자재 가격이 치솟고 인플레이션이 심화되는 상황이 모든 나라에서 지표로 보이고 있다. 거기에 경제가 버틸 수 있도록 시장에 풀어버린 엄청난 자금이 이제는 인플레이션을 가속화하는 역할까지 하고 있다.

       코로나19가 시작되던 2020년 2월 미국의 인플레이션 기대심리는 2.5% 이었다 하지만 그 이후 2년이 지난 2022년 2월 인플레이션 기대심리는 4.9%를 기록하고 있다. 미국의 소비자물가지수는 전달 대비 0.6% 상승했다. 물가가 1달 만에 0.6%씩 오른다는 이야기이다. 물가가 이렇게 오른다면 소비자는 필요한 물건을 지금 당장 구입할까? 아니면 다음 달에 구입할까? 당연히 지금 구매하지 않겠는가? 수요가 폭발한다. 거기에 이정도의 상승이라면 필요 없는 물건도 미리 사게 될 것이다. 지금 당상 필요 없는 제품을 지금 사려고 하는 소비심리를 가수요라고 한다. 이러한 가수요는 인플레이션을 악화시키는 주범이기도 하다.


       40년만의 사상 최대의 인플레이션에 선제적 대응을 하기 위해 Fed(미국연방준비은행)는 기준금리 인상을 단행했으며 올해 말까지 6차례 이상 기준금리를 올리겠다고 예고하고 있다. 이러한 미국의 움직임을 무시할 수 없는 한국은행은 국내시장의 인플레이션 상황을 다각적으로 고려하며 연말까지 몇 차례 기준금리인상이 필요할 수 있다는 의견을 내고 있다. 이러한 외적인 요인, 내적인 요인들로 인하여 올해 말까지 금리가 인상된다는 가정을 해 봤을 때 과거 금리 인상주기때 주택가격의 변동현황을 비교해본다면 향후 주택가격의 움직임에 대해 유추해 볼 수 있지 않을까?

       국토교통부 ‘금리인상 등에 따른 주택시장 동향 및 전망’ 보고 자료를 보면 두 가지 항목으로 해당 금리와 주택가격의 상관관계를 설명하고 있다. ‘19.7~’21.5 전국 주택 실거래가격 변동에 따른 요인 별 기여도 보면 44.5%로 가장 큰 비율을 차지한 항목은 금리로 주택가격 변화에 가장 많은 기여를 하는 것으로 나타났다. 이를 뒷받침해주는 근거로 Fed(미연준)의 단기금리가 1%p 상승할 때, 주택가격은 2년간 8.2% 하락한다는 분석결과가 있다.

       최근 강남지역은 새정부의 재개발 완화 공약으로 6주만에 하락에서 보합세로 바뀌며, 매도물량이 줄어드는 분위기다. 작년 10월 정점을 찍고 조금씩 하락하던 부동산시장은 현재 가격이 너무 고점이라는 인식과 대출금리의 지속적인 인상으로 잠시 쉬어 가는 분위기인데, 앞으로 추진이 예상되고 있는 부동산과 주택담보대출 규제완화가 주택 시장에 어떠한 영향을 줄지는 조금 더 지켜보아야 하지 않을까 싶다. 시장 분위기가 어느 한 방향으로 쏠리지 않은 지금 시점에서 중요한 것은 현명함이다. 만약 올해 주택 구입을 계획하고 있다면 가파른 금리인상 기조에서 본인이 감당할 수 있는 월 가계지출규모를 정해두고 무리하지 않는 선에서 주택담보대출을 받아서 주택을 구매하는 ‘현명함’이 필요한 시기가 될 것이다.

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