​“이번 6월에 전세 재연장 계약을 하려고 하는데 임대인분 손자가 입주할 거라고 집을 비워 달라고 하네요. 계약갱신청구권 사용이 어려워 근처 전세매물을 알아보니 2년전보다 2억원 가까이 올랐는데 걱정입니다.”

부쩍 커뮤니티에 이런 글들이 많이 보인다. 그만큼 임대차 계약을 할 때 원활한 진행이 어려운 듯 한데, 다가오는 7월은 임대차 3법 시행 2년이 되는 시점이다. 전세만기가 도래하는 2년간의 시간과 맞물려 임대차 3법 발의안처럼 시장에 긍정적인 영향을 주었는지 평가하는 시간을 갖게 될 것이다.

임대차 3법이란 전월세신고제·전월세상한제·계약갱신청구권제 등을 핵심으로 하는 법안으로 기존 주택임대차보호법의 개정안을 얘기한다. 계약갱신청구권과 전월세상한제를 핵심으로 한 ‘주택임대차보호법’ 개정안과 전월세신고제를 핵심으로 한 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’ 개정안을 말한다.

개정 주택임대차보호법의 계약갱신청구권은 임차인에게 1회의 계약갱신요구권을 보장해 현행 계약기간인 2년에서 4년(2+2)으로 기간연장을 보장받도록 계정되었다. 그러나 집주인이나 직계존속·비속이 주택에 실거주할 것을 임차인에게 통보할 경우 갱신 청구를 거부할 수 있도록 임대인에 대해서도 배려를 하고있다.

전월세상한제는 임대료 상승폭을 직전 계약 임대료의 5% 내로 하되, 지자체가 조례로 상한을 정할 수 있도록 했다. 계약갱신청구권과 전월세 상한제는 개정법이 시행되기 전 체결된 기존 임대차 계약에 대해서도 소급 적용하는 것으로 확정되었다.

임대차 3법 중 전월세신고제는 2021년 6월 1일부터 전월세 거래 등의 주택 임대차 계약 시 계약 당사자가 30일 이내에 주택 소재지 관청에 임대차 보증금 등 임대차 계약 정보를 신고해야 한다. 신고를 거부하면 단독으로 신고할 수 있고, 임대차 신고가 이뤄지면 확정일자를 자동적으로 부여하는 것을 담고 있다.

쉽게 말해 주택가격 및 전세가의 계속되는 상승세 속에서 4년의 입주기간, 5% 이내 보증금 인상안으로 임차가구의 주거 불안과 부담을 낮추기 위해 제정되었다.

문제가 제기되고 있는 것은 계약갱신청구권과 전월세상한제 두가지이다. 정의만 본다면 꽤 괜찮은 법안이라고 착각할 수 있다. 임차인의 요구가 있을 경우 현행 2년에서 4년으로 2+2의 거주기간을 보장하는 것, 계약만기 후 재연장 계약 시 최대 5% 이내로 전세보증금을 올릴 수 있다는 내용이다. 분명 임차인에게는 좋은 내용이다. 4년간 거주기간의 보장과 함께 과도한 보증금 인상이 없으니 말이다. 그러나 시장가격을 무시한 대가가 뒤따르게 되었다.

법이 시행되고 전세가격은 지금까지 지속적인 상승세를 보이고 있는데, 이는 이번이 처음이 아니다. 1989년 주택 임대차 계약기간을 1년에서 2년으로 늘리는 법안이 통과되었을 때도 전세보증금이 급격히 상승하는 모습을 보였는데, 당시 주택은행(현 KB국민은행)에 따르면 1989년과 1990년 전국 평균 전세금은 17.5%와 16.7%의 상승을 보였다.

4년으로 묶인 전세, 매물감소와 상승률 선반영으로 인한 가격상승
지금도 동일한 현상을 보이며 반복하고 있다. 시장경제의 직접적인 간섭은 부작용을 만들기 마련이다. 현재 전세시장의 분위기는 임대인 우위시장이다. 전세가 4년으로 묶여 보증금 상승폭에도 제한이 걸린다면 임대인에게는 당연히 손해로 다가오게 된다. 임대인은 집을 보유하고 있다는 이유로 모든 손해를 감당하라는 것이 공정은 아니라고 생각한다. 손해에 대한 임대인의 심리와 시장은 즉각적인 반응을 하게 되는데 전세가격의 상승과 임차인의 월세선택이 대표적이다.

전세가격은 매물감소로 인한 상승이 대표적이다. 기존 2년주기에 맞춰 형성되어온 사이클이 4년으로 변경되며 묶이는 매물이 증가하게 되었다. 때문에 물량이 감소하게 되며 자연스레 전세가격 또한 상승을 하고 있는 것이다. 여기에 금리인상이라는 악재까지 겹치게 되며 대출을 받아 무리하게 전세로 입주할 의미가 없어지기도 했다. 그러면서 전세보단 월세로 수요가 이동하게 되었다. 여기서 필자는 의문이 생겼다. ‘4년간의 임대차계약이 끝나고 다른 전세매물을 알아볼 때는 어떻게 할 것인가?’ 비정상적인 구조에서 전세는 계속 오를 것이고 임대인은 2년간의 손해를 새로운 임차인에게 전가시킬 수도 있는 상황이다. 결국 조삼모사가 아닐까?

최근 여러 기관에서 임대차 3법에 대한 여론조사 결과를 확인해보면 대부분 부정적인 의견이 많은것으로 확인되었다. 지난 4월 넥스트리서치의 전국 만 18세 이상 남녀 1000명을 상대로 실시한 여론조사 결과를 보면 전·월세 상한제 등을 핵심으로 하는 이른바 '임대차 3법'을 두고는 응답자의 44%가 단계적으로 축소해야 한다고 답했고, 현행 유지와 법 시행 이전으로 복귀 의견은 각각 5명 중 1명꼴이었다. 해당 법으로 인해 전세 매물의 감소와 함께 보증금 상승에 대한 우려가 반영되었다는 분석이다. 하지만 여당은 이 같은 여론조사 결과를 두고 ‘법안에 대한 홍보가 부족한 탓’을 하고 있다.

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현재 새정부는 개정을 하려고 하고 있다. 대선후보 시절부터 임대차 3법에 대한 폐지를 강조했던 윤석열 당선인과 인수위는 여전히 폐지로 방향을 정한 모습을 보이고 있다. 그러나 당선인의 의지로만 해결되는 것은 아니다. 임대차 3법을 제정한 현 여당 또한 추가적인 강화정책으로 대응하고 있기 때문이다. 그러면 폐지는 불가한 것일까? 아마도 당장은 그럴 것 같다. 국회의 동의가 절대적으로 필요한 상황인데 향후 ‘여소야대’ 국면에서 국회 문턱을 넘기란 쉬운 일이 아니기 때문이다. 법은 최소한이다. 갈등이 생기면 한쪽의 편을 들기보단 중재자가 되어 억울한 사람이 생기지 않도록 최소한의 역할만 해야 한다고 본다.​