전세가율은 무엇인가요? 자세히 들여다봅시다!

# 전세가율이란 무엇인가요?

전세가격이 주택매매 가격에 차지하는 비율을 전세가율이라고 합니다. 전세가율이 높은 매물은 갭투자 시 투입되는 현금이 적으므로 갭투자자가 집을 구매할 때 메리트가 있습니다. 하지만 세입자 입장에서는 전세가액과 주택 시세의 차이가 적어 주택 시세 하락시 보증금의 보전이 위험해질 수도 있으며 전세자금대출이 불가능한 경우도 있습니다.

때문에 임대인은 전세가율이 높은 매물을 선호하며, 임차인은 전세가율이 낮은 매물을 선호합니다.

# 주택 유형별로 알아보자

KB부동산에 따르면 6월 기준 전세가율은 단독주택이 45.9% / 아파트 66.3% / 연립주택 68.2%로 단독주택이 가장 낮습니다. 단독주택은 아파트나 빌라같은 공동주택보다 토지 지분이 높습니다. 실 매매시에는 이 토지 지분이 포함이 되어 매매가가 높게 형성됩니다만 전세 가치에는 반영이 되지 않아 전체 실거래가 대비 전세가율이 낮습니다. 또한, 단독주택은 공동주택들보다 지리적 위치가 좋지 않은 경우가 많으며 주택 노후도나 편의성이 떨어져 선호도가 상대적으로 낮습니다.

# 지역별로 알아보자

전국 주요 도시의 전세가율은 평균 66.3%에 형성되어 있습니다. 하지만, 대도시로 갈수록 전세가율이 낮은 형태를 볼 수 있는데요, 서울, 인천 경기, 5대 광역시, 제주, 세종만 전국 전세가율보다 낮게 형성되어 있습니다. 이는 대도시의 부동산 시세가 급등한 영향도 있으나 대도시를 제외한 지역들은 공급 부족 지역이라 전세가율이 높은 형태를 보이기 때문이기도 합니다.

# 서울 전세가율은 강북이 높지만 변동성은 강남이 더 높다!

이제 서울을 자세히 보겠습니다. 강북권과 강남권을 묶고 서울 전체 평균을 비교한다면 강북권>서울평균>강남권 순서로 전세가율이 높습니다. 강북권의 전세가율이 높은 것은 매매 투자가치보다 전세로 사용하는 가치가 더 높아 전세가율이 높고 반대로 강남권은 전세로 사용하는 가치보다 투자차기다 더 높아 상대적으로 전세가율이 낮게 형성되어 있습니다.

강남권은 전세가율은 낮지만 변동성이 강북권보다 높은데요, 이는 시세의 등락에 대한 변동성이 높아 과거 전세가율이 지금보다 높았던 시기에 갭투자를 하여 구매를 했다면 수익성이 매우 높았을 것으로 예측이 됩니다. 전세가율이 낮다는 것은 그만큼 매수 지표가 상승되었음을 뜻하기도 합니다. 최근 기조는 부동산의 소폭 하락과 전세가 하락이 동시에 발생되고 있어 현재는 변동성이 소폭 둔화되기도 하였습니다.