인구가 감소하는데 왜 수도권 집값은 유지되나?

지난 7월 출생자 수와 혼인 건수가 월 기준으로 역대 최저점을 기록했습니다. 그와 반대로 사망자 수는 역대 최대치를 기록하며 인구 자연 증감분이 -5588명이 되었습니다. 통계청이 9월 발표한 2022년 7월 인구 동향에 따르면 7월 출생아 수는 2만 441명으로 전년보다 8.6%가 줄어들었으며 혼인 건수는 1만 4,947건으로 전년대비 5.0%가 감소했습니다. 통계청의 추계에 따르면 전국 인구수는 2029년부터 급격히 감소한다고 예상하지만, 그 시기가 앞당겨져 곧 다가올 것이라는 예측도 있습니다.

인구가 줄어든다는 것은 거주자가 줄어들게 되는 것이므로 주택에 대한 수요 감소에도 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다. 하지만 과연 집값이 내려갈까요?
​

​<GPS를 통해 확인할 수 있는 인구 분포>

​1. 인구분포의 수도권 집중화

​우리나라는 서울을 중심으로 경기권까지인 '수도권'으로 인구가 집중된 형태를 띄고 있습니다. 국민의 절반에 가까운 수가 해당 지역에 몰려 있는 것이죠. 하지만 신기한 점이 있습니다. 앞서 언급한 대로 전국 인구는 줄고 있는데 15년 수도권 인구는 2,254만 명에서 19년 2,296만 명으로 오히려 증가가 되었고 3년이 지난 현시점까지 이같은 현상이 심화되고 있습니다. 경상남도의 경우 최근 5년 동안 무려 6만 명의 인구가 순유출되었고 구미, 옥천, 함양, 횡성 등 전국 지방시와 군에서는 인구 감소에 대한 대응책 혹은 행정적 변화를 꾀하고 있습니다. 이와 같은 수도권 밀집 현상은 앞으로도 지속이 될 것입니다. 지방 주택은 인구 유출의 영향으로 수요 감소가 발생이 될 것이며 집값 하락에 영향을 미칠 수 있지만 수도권의 주택 시세는 꾸준한 수요를 보여왔습니다.

2. 왜 수도권으로 인구가 밀집되고 있을까?

엣 속담에 '모로 가도 서울만 가면 된다'라는 속담이 있습니다. 여기서 말하는 서울은 목적지 혹은 성공을 의미합니다. 과거부터 서울에 거주한다는 것은 개인에게 있어서도 큰 상징이었고 실제 삶에서도 사회 기반 시설에 대한 만족감을 충족시켜주며 경험적 풍요로움을 안겨주기도 하였습니다. 서울은 성공의 기준이 되었고 삶의 질을 향상할 수 있는 문화, 예술, 교육, 경제의 집합소가 되었습니다. 서울은 가장 많은 기업이 밀집해 있어 풍부한 양질의 일자리가 있으며 주택을 보유하고 있는 대상은 자산의 보전, 자녀들에게 질 높은 교육과 사회 기반 시설을 누릴 수 있다는 점으로 밀집 현상이 도드라지게 되었습니다.

​3. 새로운 형태의 가구 등장

아쉽게도 우리나라의 GNI(국민총소득)는 3만 2,930달러로 세계 23위를 차지하고 있습니다. 1위인 스위스는 8만 2,620달러로 우리나라 GNI의 2배 이상을 보이고 있으며 2개 등 수 위인 21위의 일본과는 21% 낮은 소득 지수를 보이고 있습니다. 우리나라는 경제 강대국 중 10위의 경제 규모를 갖고 있지만 그에 반해 소득 수준이 한참 못 미칩니다. 이러한 배경으로 육아 부담과 외벌이가 동반될 수 있는 결혼을 포기하고 혼자 사는 인구가 늘어나고 있습니다. 2016년 1인 가구 비율은 27.9%였으나 5년 후인 21년 33.4%의 가구가 1인 가구로 지속적해서 증가가 되고 있습니다. 또한 자녀 계획과 결혼을 포기하며 2인이 주거하는 형태인 미혼/기혼 가구도 증가하고 있죠. 1~2인 가구는 2020년 기준 2034만 가구로 전체 가구 수의 60%에 육박합니다. 2039년 70%까지 증가될 것으로 예측되고 있죠. 1인~2인 가구가 늘어난다는 것은 거주 주택의 수요를 증가시킬 수 있는 요인으로 인구 감소의 영향으로 하락하는 주택 수요를 억제시키기도 했습니다.

​4. 주택 보급률이 변수

주택 보급률은 일반 가구 수 대비 주택 수를 말합니다. 주택 18년 조사된 지역별 주택보급률에 따르면 서울은 95.9%로 100%에 미치지 못하는 주택 보급이 되고 있습니다. 이어 인천 경기도 101%로 전국 평균 104.2%에 비해 주택 수가 여유 있는 상황은 아닙니다. 주택 보급은 여유가 있어야 합니다. 이사를 하며 발생하는 세입 공실이 있는 경우도 있고 별장 용도, 물품 창고용도 사용 등의 이유로 105%~110% 정도가 되어야 정상적인 주택 수급이 되는 것이라 볼 수 있습니다. 문재인 정권에서 가장 큰 이슈 중 하나였던 주택 공급 문제 해결책이 이제 서서히 실행되면서 수도권을 중심으로 주택 공급이 실행되고 있습니다. 하지만 시기가 너무 늦었습니다. 양적완화의 종료에 따라 금리 인상 이슈가 겹치며 주거비용 부담이 증가가 되었습니다. 더군다나 부동산 시장이 냉랭한 분위기를 띠며 주택 구입을 관망하는 소비자가 늘며 주택구매나 청약 등의 적극적인 거래 행위가 이루어지지 않고 있습니다. 또한 3기 신도시를 제외하고는 대량의 주택 공급이 이루어지지 않고 있어 여전히 주택 보급에는 아쉬움이 많은 것이 현실입니다.

5. 재건축, 재개발 사업은?

재건축 및 재개발 사업은 사업 시행 과정에 있어 협의에 소모되는 시간이 굉장히 많이 듭니다. 이러한 특징으로 인해 띄엄띄엄 재개발 사업이 시행되고 있는데요, 이러한 특징으로 인하여 주택에 대한 희소가치가 상승되었으며 대기하는 수요의 증가와 함께 주택 시세가 상승하는 부작용이 발생하기도 했습니다. 또한 초과 이익 환수제와 분양권 상한제의 영향으로 민간 건설사는 주택 건축에 대한 사업 메리트가 떨어지게 되었으며 코로나19와 러, 우간 전쟁으로 인한 원자재 값 상승도 매우 큰 영향을 미치게 되었습니다. 주택 공급이 더뎌질수록 수도권의 시세 하락은 지방에 비해 적을 수밖에 없습니다.

종합적으로, 인구 소멸에도 불구하고 수도권의 주택 시세가 적게 떨어지는 이유에 대해 알아보았습니다. 흔히 말하는 '가격 방어'가 되는 이유죠. 하지만 과거에 비해 주택 수요가 급감한 것은 분명한 사실입니다. 수도권 역시 부동산 시세가 하락하고 있다는 기사가 지속해서 나오고 있죠. 금리 인상으로 인한 주거비용 증가, 최근 10년간 부쩍 상승한 주택 시세 등을 고려한다면 떨어지는 것은 당연한 상황이기도 합니다. 하지만 위 내용에서 언급한 것처럼 수도권 집중화, 주택 보급률 등의 이유로 여전히 수요층이 많다는 것도 사실입니다. 앞으로 시장 상황의 변동에 따라 어떠한 변화가 발생할지 지켜봐야 할 것 같습니다.

'내 집 마련을 위한 꿈' 뱅크몰이 항상 응원합니다.