조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역이 바뀐다 '부동산관리지역'으로 단순화

조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역 많이 들어보셨죠?

흔히 규제지역이라고 불리는 것들로 주택가격의 안정을 위해 국토교통부 장관 혹은 시, 도지사가 지정하는 지역 구분입니다.

보통 시 혹은 구 단위로 지정하며 예외적으로 동탄2신도시 등의 지역 단위로 세분화하는 경우도 있습니다.


주택담보대출을 받으려면 주택담보비율 즉, LTV(Loan to Value)를 빼놓을 수 없습니다.

규제지역은 이 LTV를 제한하거나 세금과세 등을 결정하는 데에 중요한 역할을 해왔습니다.

하지만 현재 강남 3구(강남, 서초, 송파)와 용산구만 투기지역으로 지정되어 있고 그 외 전국 비규제 지역인 상황입니다.

사실상 세분화한 규제가 필요치 않은 상황이 되었죠. 또한 규제 강도의 높고 낮음의 차이가 불분명해 혼란스럽기도 합니다.


그리하여 지난주 야당은 3단계로 운영하고 있던 규제지역을 2단계로 단순화하며 부동산관리지역으로 조정하는 법안을 발의했습니다.

오늘은 규제지역 단순화가 어떠한 내용인지 알아보도록 하겠습니다.


# 그동안 어떠한 문제가 있었나?


조정대상지역 제도는 청약 과열을 막기 위해 도입된 규제입니다.

하지만 이후 다주택자 세금 중과 등 투기방지 목적의 세금 규제가 추가됐죠.

그렇다 보니 혼선이 발생하게 됩니다.

조정대상지역<투기과열지구<투기지역 순으로 규제가 강하다고 알려져 있습니다.

하지만 실제론 세금규제 면에선 조정대상지역이 투기과열지구보다 더 강합니다.

또한 조정대상지역, 투기과열지구에 있는 청약 제한이 투기지역에는 없습니다

분양권 전매제한도 조정대상지역, 투기과열지구는 있으나 투기지역은 없기도 하구요

​​* 출처 : 동아일보([단독]‘조정-과열-투기’ 규제지역, ‘부동산관리지역’으로 통합)

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​# 조정대상지역


​조정대상지역은 현행 기준 LTV 50%, DTI 50%까지 대출이 가능합니다.

​청약에 당첨될 시 재당첨 제한은 7년, 분양권 전매제한은 최대 3년입니다.

​2주택 이상 주택을 구매할 시 취득세 중과, 다주택자 양도세 중과, 장기보유특별공제 배제 등의 세제 제약이 발생합니다.

​조정대상지역은 이번 발의 이후 부동산관리지역 1단계로 개편될 예정이라고 합니다.

​변경 이후 LTV와 DTI, 청약재당첨 제한, 분양권 전매제한은 동일하며 세제 제약은 사라지게 됩니다.


​# 투기과열지구 & 투기지역


​현행상 투기과열지구와 투기지역은 이전에도 큰 차이는 없었습니다.

​LTV는 50%, DTI는 40%로 제한되며 세제 제약은 없었습니다.

​차이점이라면 투기지역은 재당첨 제한이 10년이며 투기지역은 제한이 없습니다.

​분양권 전매제한은 투기과열지구가 최대 5년, 투기지역은 제한이 없었죠.

​이번 발의가 시행된다면 해당 두 규제지역은 부동산관리지역 2단계로 통합될 예정입니다.

​청약재당첨 제한은 10년이 되며 분양권 전매제한은 최대 5년으로 통합됩니다.

​기존 조정대상지역에 적용되었던 세제 제약은 2단계로 넘어오게 됩니다.

​LTV와 DTI는 동일합니다.


​# 어떠한 영향을 미칠까?


​2년 전만 해도 끝없이 오르던 집값을 잡기 위해 정부는 지속적으로 규제에 칼을 댔습니다.

​그렇다보니 대출에서의 관점, 세금에서의 관점, 청약 혹은 전매에 대한 관점 등에 따라 규제 강도의 높고 낮음이 달라졌죠.

​안 그래도 복잡했던 규제에 단계 혼란까지 발생하니 전문적으로 공부하지 않고는 규제를 이해하기 힘들 지경에 왔습니다.

​이번 개편으로 인해 1단계와 2단계로 단순해지며 대출, 세금 등 강도에 따른 구분이 명확해집니다.


​조정대상지역은 세제 제약에서 풀렸지만, 현재 조정대상지역으로 묶인 곳은 없어 부동산 시장에 영향을 주진 못할 것 같습니다.

​현재 일부 투기지역이 남아있으나 발의된 내용이 적용된다면 이전보다 불리해질 수 있어 달가운 상황은 아닐 것 같습니다.


​법안을 발의한 야당도 규제지역 단순화를 두고 "부동산 시장을 안정시키는 동시에 지역규제로 피해가 없는 환경을 조성하는 데 기여하고자 한다"라고 취지를 밝혔습니다.

​해당 발의안대로 적용되진 않을 것으로 예상되며 국토교통부의 연구결과와 혼합한 반영한 정책으로 올 하반기쯤 구체적인 방안이 나오지 않을까 싶습니다.

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​출처 : https://blog.naver.com/thebankmall/223084448904
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