부동산규제 완화의 마침표. 실거주의무 폐지 장점과 단점은?

 
올해 1월부터 정부는 주택담보대출 규제를 대대적으로 완화했습니다.

이에 대한 배경으로는 재작년부터 매매 수요가 하락했고 부동산 시세가 급락화가 있었습니다.

작년 말 말도 많고 탈도 많았던 둔촌주공 아파트가 올림픽파크포레온으로 재건축되어 선순위 청약이 실시되었습니다.

결과적으로 미분양이 우려될 정도로 선순위 청약수요는 적었고 무순위 청약까지 이어지며 겨우 분양이 완료되었습니다.

상황이 반전될 수 있었던 것은 대출규제지역 해제, 전매제한, 실거주의무규제를 풀었기 때문이었습니다.

그런데 최근 실거주의무 폐지가 안 될 수도 있다고 해 분양 당첨자들에게 많은 불안감을 안기고 있습니다.

어떠한 내용인지 알아보도록 하겠습니다.

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# 실거주의무폐지란?


실거주 의무제는 분양가상한제 적용주택 입주자가 당첨되면 해당 주택에 반드시 거주해야한다는 것입니다.

전월세금지법이라고도 부르며 전월세를 낀 갭투자 분양을 막기 위한 목적으로 만들어졌습니다.

실거주의무는 분양가상한제로 공급되는 아파트는 공공분양 최대 5년, 민간분양은 최대 3년까지 입주해 살아야 합니다.


# 문제점은?


지난달 7일부터 분양권 상한제 적용지역은 전매제한 기간은 3년, 과밀억제권역은 1년, 그 외 지역은 6개월로 줄어들었습니다.

전매제한이 풀리며 주택을 매도할 수는 있지만 실거주의무는 폐지가 되지 않아 효용성에 문제가 발생한 것입니다.

팔 수는 있으나 거주의무는 지켜야하는 모순적인 상황이 이어지는 것이죠.

만일 이를 어길 경우 형사법 위반으로 1년 이하의 징역 혹은 1천만 원 이하의 벌금형에 처하게 됩니다.

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# 왜 폐지하지 못할까?


우리나라는 전세라는 특이한 형태를 갖고 있는 나라입니다.

월세에 비해 높은 보증금액인 전세보증금액으로 주택을 구매하는 갭투자가 가능하죠.

최근 몇 년간 주택 시세는 기하급수적으로 상승했는데 이때 전세보증금액은 레버리지 효과의 중추적인 역할을 했습니다.

하지만 부동산 시세가 하락을 시작하며 상황은 반전되었습니다.

집값보다 보증금액이 더 커지는 깡통전세집이 대거 등장하게 된 것입니다.

최근 기사화되고 있는 빌라왕, 건축왕 등이 보유한 주택들이 이러한 상황에 놓여 많은 세입자에게 피해를 안기고 있습니다.

실거주의무제를 폐지할 시 깡통전세를 양산하는 역할을 할 수 있을 수 있게 되므로 법안이 계류 중인 상황인 것이죠.


또 다른 문제도 있습니다.

부동산의 과도한 상승은 버블붕괴가 일어날 가능성도 올리게 됩니다.

실거주의무 폐지 시 갭투자 형태 거래가 늘어나게 되므로 부동산 버블 가능성도 대두되고 있습니다.

지금 부동산 시장에서는 가능성이 높은 가설은 아니지만 대출 금리인하 등의 환경이 조성된다면 문제가 될 수도 있다는 것이죠.


# 반대 의견

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전국적으로 미분양 주택이 늘어나고 있습니다.

미분양 주택을 해결하지 못하면 건설사들은 자금 공급에 문제가 발생할 수 있습니다.

이는 건설사가 자금 조달을 위해 조성한 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)의 부실로 이어질 수 있습니다.

작년 레고랜드 사태에서도 보았던 것처럼 대규모 자금이 집행되는 프로젝트파이낸싱의 부실은 다양한 기업에 연쇄적 부실을 불러옵니다.

또한 채권 시장의 자금 경색 등의 문제가 발생할 수도 있습니다.

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이렇듯 실거주의무폐지는 국내 금융시장에도 영향을 미칠 수 있어 혼란을 최소화할 수 있는 정책 방향이 정해져야 합니다.

앞으로 어떠한 규제 완화가 완화될지 지켜보도록 합시다.


출처 : https://blog.naver.com/thebankmall/223103762383