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      부동산규제 완화의 마침표. 실거주의무 폐지 장점과 단점은?
      2023. 05. 16



      부동산규제 완화의 마침표. 실거주의무 폐지 장점과 단점은?


       
      올해 1월부터 정부는 주택담보대출 규제를 대대적으로 완화했습니다.

      이에 대한 배경으로는 재작년부터 매매 수요가 하락했고 부동산 시세가 급락화가 있었습니다.

      작년 말 말도 많고 탈도 많았던 둔촌주공 아파트가 올림픽파크포레온으로 재건축되어 선순위 청약이 실시되었습니다.

      결과적으로 미분양이 우려될 정도로 선순위 청약수요는 적었고 무순위 청약까지 이어지며 겨우 분양이 완료되었습니다.

      상황이 반전될 수 있었던 것은 대출규제지역 해제, 전매제한, 실거주의무규제를 풀었기 때문이었습니다.

      그런데 최근 실거주의무 폐지가 안 될 수도 있다고 해 분양 당첨자들에게 많은 불안감을 안기고 있습니다.

      어떠한 내용인지 알아보도록 하겠습니다.


      # 실거주의무폐지란?



      실거주 의무제는 분양가상한제 적용주택 입주자가 당첨되면 해당 주택에 반드시 거주해야한다는 것입니다.

      전월세금지법이라고도 부르며 전월세를 낀 갭투자 분양을 막기 위한 목적으로 만들어졌습니다.

      실거주의무는 분양가상한제로 공급되는 아파트는 공공분양 최대 5년, 민간분양은 최대 3년까지 입주해 살아야 합니다.


      # 문제점은?


      지난달 7일부터 분양권 상한제 적용지역은 전매제한 기간은 3년, 과밀억제권역은 1년, 그 외 지역은 6개월로 줄어들었습니다.

      전매제한이 풀리며 주택을 매도할 수는 있지만 실거주의무는 폐지가 되지 않아 효용성에 문제가 발생한 것입니다.

      팔 수는 있으나 거주의무는 지켜야하는 모순적인 상황이 이어지는 것이죠.

      만일 이를 어길 경우 형사법 위반으로 1년 이하의 징역 혹은 1천만 원 이하의 벌금형에 처하게 됩니다.



      # 왜 폐지하지 못할까?


      우리나라는 전세라는 특이한 형태를 갖고 있는 나라입니다.

      월세에 비해 높은 보증금액인 전세보증금액으로 주택을 구매하는 갭투자가 가능하죠.

      최근 몇 년간 주택 시세는 기하급수적으로 상승했는데 이때 전세보증금액은 레버리지 효과의 중추적인 역할을 했습니다.

      하지만 부동산 시세가 하락을 시작하며 상황은 반전되었습니다.

      집값보다 보증금액이 더 커지는 깡통전세집이 대거 등장하게 된 것입니다.

      최근 기사화되고 있는 빌라왕, 건축왕 등이 보유한 주택들이 이러한 상황에 놓여 많은 세입자에게 피해를 안기고 있습니다.

      실거주의무제를 폐지할 시 깡통전세를 양산하는 역할을 할 수 있을 수 있게 되므로 법안이 계류 중인 상황인 것이죠.


      또 다른 문제도 있습니다.

      부동산의 과도한 상승은 버블붕괴가 일어날 가능성도 올리게 됩니다.

      실거주의무 폐지 시 갭투자 형태 거래가 늘어나게 되므로 부동산 버블 가능성도 대두되고 있습니다.

      지금 부동산 시장에서는 가능성이 높은 가설은 아니지만 대출 금리인하 등의 환경이 조성된다면 문제가 될 수도 있다는 것이죠.


      # 반대 의견


      전국적으로 미분양 주택이 늘어나고 있습니다.

      미분양 주택을 해결하지 못하면 건설사들은 자금 공급에 문제가 발생할 수 있습니다.

      이는 건설사가 자금 조달을 위해 조성한 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)의 부실로 이어질 수 있습니다.

      작년 레고랜드 사태에서도 보았던 것처럼 대규모 자금이 집행되는 프로젝트파이낸싱의 부실은 다양한 기업에 연쇄적 부실을 불러옵니다.

      또한 채권 시장의 자금 경색 등의 문제가 발생할 수도 있습니다.


      이렇듯 실거주의무폐지는 국내 금융시장에도 영향을 미칠 수 있어 혼란을 최소화할 수 있는 정책 방향이 정해져야 합니다.

      앞으로 어떠한 규제 완화가 완화될지 지켜보도록 합시다.


      출처 : https://blog.naver.com/thebankmall/223103762383

      • #부동산 뉴스

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