곧 역전세 폭탄 시작, 전세보증금 반환대출 완화하나?

국내 부동산 시장은 20년 11월부터 하락이 시작되어 올해 하반기 부동산 하락기가 2년째를 맞이하게 됩니다.

주택담보대출 규제 완화 후 부동산 매매가가 소폭 상승하며 회복하고 있으나 2년 전과 비교한다면 매매가와 전세가 모두 10% 이상 낮아진 상황입니다.

그런데 우리가 중요하게 봐야 할 점은 2년이라는 시간입니다. 우리나라는 통상적으로 전세 계약을 2년마다 갱신합니다.

거의 최고점에서 계약한 전세보증금액이 만기가 도래해 세입자가 재연장 계약을 한다면 낮아진 보증금 시세에 맞춰 원금의 일부를 현금으로 돌려줘야 합니다.

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집주인이 자력으로 보유한 현금으로 잔여액을 돌려줄 수도 있고, 전세보증금 반환대출(전세퇴거자금대출)을 받아 원금의 일부를 돌려줄 수도 있습니다.

하지만 반대로 기약도 없이 다른 세입자를 구할 때까지 기다리라고 양해를 구하거나 못 돌려주겠다며 버티는 집주인도 있을 것입니다.

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# 역전세난 사상 최고치


지난 19일 한국 부동산원이 부동산테크를 통해 공개한 '임대차 시장 사이렌'에 따르면 지난달 전국 전세보증 사고 금액은 3,251억 7,069만 원으로 전월(2,856억 7,508만 원) 대비 13.8% 늘었습니다.

건수로는 1,273건에서 1,444건으로 늘었고 사고율도 6.0%에서 7.2% 상승했습니다.


이 추세는 당분간 지속될 것으로 보이는데요, 올해 하반기 계약 만료될 것으로 추산되는 전국 주택 전세 거래총액은 149조 800억 원이라고 합니다.

내년 상반기 계약 만료액인 153조 900억 원을 더한다면 향수 1년간 전국 계약 만료 보증금 규모는 300조 원을 넘어서게 됩니다.

이는 전세 실거래가 공개된 2011년 이후 역대 최고치라 합니다.


# 임차인은 어떠한 대책을 마련해야 할까요?


1️⃣ 입주 날에는 전세권 설정 등기


전세권 설정은 추후 퇴거할 때 말소하더라도 등기상 기록에 남기 때문에 이를 꺼리는 임대인들이 있습니다.

하지만 전세권 설정을 해둘 경우 임대인이 보증금 반환을 안 할 시 임차보증금 반환 청구 소송을 제기해 강제집행을 신청할 수 있습니다.

또한 민사소송법의 담보권실행 등을 위한 경매(임의경매) 규정에 근거해 판결 절차 없이도 직접 경매 신청이 가능합니다.

하지만 실상 이를 동의해 주는 임대인이 매우 적습니다. 일부 비용도 발생이 되기도 합니다.

원만한 합의를 통해 걸을 수 있다면 거는 것이 임차인에게는 유리합니다.


2️⃣ 전세보증보험 가입


일반적으로 임차인이 할 수 있는 최선의 선택은 보증보험에 가입해 두는 것입니다.

퇴거 시 보증금을 돌려받지 못한다면 보증보험에서 구상권을 행사하고, 3개월이 지나도 다른 임차인을 못 구해 전세금이 반환되지 않는다면 집이 경매로 넘어가게 됩니다.

하지만 보증보험에 가입했다고 하더라도 임차인이 반환에 대한 거부할 시 이에 대한 내용증명 발송과 확인 등의 절차가 필요하니 임대인의 의도적인 연락 회피에도 주의하셔야 합니다.


3️⃣ 임차권등기명령제도 활용


계약기간이 만료되었는데도 임대인이 보증금을 돌려주지 않는다면 임차인은 주택에 대한 권리(대항력 및 우선 변제권)를 유지할 수 있도록 등기부등본에 임차권 등기를 설정하는 것이 임차권등기 명령제도입니다.

임차인이 임대인에게 임차권등기명령을 신청하고 이사를 나갔다는 의사를 통보해 보증금 반환에 협조할 수 있도록 압박하는 것입니다.


# 정부의 정책은?


지난 18일 방송에 출연한 추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 정부도 역전세로 인한 문제점을 인지하고 있으며 이에 대한 대출 규제 완화 방안을 마련하고 있다고 밝혔습니다.

이외에도 다양한 방안이 나오고 있는데요

이에 KB금융연구소에서는 아래 내용들에 대해 제안했습니다.


1️⃣ 전세 보증금 반환 목적으로 대출받을 시 DSR 산청에서 제외

2️⃣ 다음 세입자를 들일 때 임대인에게 전세금 반환 보증보험 가입을 의무화

3️⃣ 임대인 관련 정보 확인

4️⃣ 매매전세비에 대한 설명 의무화

5️⃣ 전입신고 효력 당일 적용

6️⃣ 금융기관이 대출 실행 당일 확정일자 정보 조회할 수 있도록 전입 시스템 개선



올 하반기부터 임대인, 임차인 모두 뼈가 시린 상황이 여럿 발생할 것 같습니다.

부동산 가격이 연착륙하여 모두가 걱정 없는 부동산 거래가 되길 바랍니다.

출처 : https://blog.naver.com/thebankmall/223133777361