부동산 시장이 다시 들썩이고 있는 요즘, 집을 사기 위해 대출을 고민하는 사람이라면 반드시 알아야 할 것이 있습니다. 바로 ‘주택담보대출(주담대) 금리’입니다. 특히, 금리가 오르거나 내리는 시기에는 주담대를 어떻게 받을지, 변동금리냐 고정금리냐 선택도 쉽지 않죠. 이 중에서도 ‘변동금리형 주담대’의 핵심 기준이 되는 것이 바로 ‘코픽스(COFIX)’입니다.
최근 코픽스 금리가 7개월 연속 하락하면서 변동금리형 주담대에 관심을 갖는 사람들도 많아졌습니다. 이 글에서는 주담대 변동금리의 기준이 되는 코픽스 금리에 대해 알기 쉽게 정리해드리겠습니다.
코픽스(COFIX)란 무엇인가요?
‘코픽스(COFIX)’는 'Cost of Funds Index', 즉 ‘자금조달비용지수’의 약자입니다. 말 그대로 은행들이 돈을 끌어오는 데 드는 실제 평균 비용을 지수화한 것으로, 2010년부터 국내 주요 은행들의 변동금리 대출 기준으로 활용되고 있습니다.
은행들은 예·적금, 금융채, 환매조건부채권 등 다양한 방식으로 자금을 조달합니다. 이때 드는 비용의 평균치를 산출한 것이 코픽스입니다. 코픽스는 매월 전국은행연합회가 공시하며, 시중은행 8곳(국민·신한·우리·하나·기업·SC제일·농협·씨티은행)의 자금조달 비용을 가중 평균해 산출합니다.
코픽스의 종류: 신규취급액 기준 vs 잔액 기준
코픽스는 크게 두 가지로 나뉩니다.
- 신규취급액 기준 코픽스: 그 달에 새롭게 조달한 자금의 평균 비용을 기준으로 산출. 시장금리 변동이 더 빠르게 반영됩니다.
- 잔액 기준 코픽스: 누적된 전체 자금의 평균 비용. 금리 변동에 대한 반응은 느리지만 안정적인 흐름을 보입니다.
여기에 신(新)잔액 기준 코픽스도 존재합니다. 이는 2019년 도입된 것으로, 기존 잔액 기준 코픽스에 기타 예수금, 결제성 자금 등을 포함해 더 폭넓게 은행의 조달 비용을 반영합니다.
변동금리형 주담대에서 코픽스가 왜 중요한가요?
은행은 대출 금리를 정할 때 다음과 같은 구조를 따릅니다.
대출금리 = 기준금리(COFIX 등) + 가산금리 - 우대금리
여기서 ‘기준금리’가 바로 코픽스입니다. 예를 들어, 신규취급액 기준 코픽스가 2.7%이고, 가산금리가 1.5%, 우대금리가 0.3%라면 최종 금리는 2.7 + 1.5 - 0.3 = 3.9%가 됩니다.
따라서 코픽스가 하락하면 대출금리도 함께 내려가는 구조입니다. 반대로 코픽스가 오르면 금리도 오르게 됩니다. 현재처럼 코픽스가 7개월 연속 하락했다면, 변동금리형 주담대를 선택한 차주는 금리 인하의 수혜를 누릴 수 있습니다.
2025년 5월 코픽스 상황: 2년 10개월 만의 최저치
2025년 5월 기준 신규취급액 기준 코픽스는 2.70%를 기록하며, 전월보다 0.14%포인트 하락했습니다. 이는 2022년 6월(2.38%) 이후 가장 낮은 수준입니다. 잔액 기준 코픽스도 3.22%로 하락세를 보이고 있으며, 신잔액 기준 코픽스는 2.76%로 집계됐습니다.
이는 주택담보대출 변동금리의 기반이 되는 코픽스가 전반적으로 내려갔다는 것을 의미하며, 실제로 시중은행들은 이 수치를 반영하여 5월 16일부터 변동금리형 대출의 금리를 인하할 예정입니다.
기준금리가 내려가도 대출금리는 그대로?
많은 분들이 "기준금리가 인하되면 대출금리도 내려가겠지"라고 생각합니다. 하지만 현실은 다릅니다.
- 은행은 자율적으로 ‘가산금리’를 조정합니다.
- 대출 경쟁이 완화되면 가산금리를 높여 이익을 확보하려는 경향이 생깁니다.
- 정부가 가계대출을 관리하려고 규제를 강화하면, 은행도 대출 확대를 자제하고 금리를 높이는 전략을 씁니다.
즉, 기준금리가 내리더라도 코픽스가 내려가지 않거나, 은행이 가산금리를 높이면 대출금리는 그대로이거나 오히려 올라갈 수도 있다는 점을 명심해야 합니다.
고정금리 vs 변동금리: 지금은 어느 쪽이 유리할까?
2025년 현재, 기준금리는 2.75%까지 인하된 상황이며, 코픽스는 2%대 중반까지 내려와 있습니다. 시장에서는 추가적인 금리 인하 가능성도 점쳐지고 있습니다. 이럴 경우 변동금리를 선택한 차주들은 더 낮은 금리 혜택을 받을 수 있죠.
하지만 금리가 일정 수준까지 내려가면, 다시 상승할 수 있는 가능성도 있기 때문에 고정금리의 안정성도 무시할 수 없습니다.
📌 이런 분에게는 변동금리 유리
- 단기 2~3년 내 상환 예정자
- 추가 금리 하락을 기대하는 경우
📌 이런 분에게는 고정금리 유리
- 5년 이상 장기 보유 예정자
- 금리 인상 리스크에 민감한 경우
금리 하락기에 대출을 고려한다면?
금리 하락기에는 신규취급액 기준 코픽스 연동 상품이 상대적으로 유리할 수 있습니다. 반면 금리 상승기가 예상된다면 잔액 기준 코픽스를 사용하는 상품이 더 안정적일 수 있습니다.
대출을 받을 땐 아래 네 가지를 꼭 체크해 보세요.
- 코픽스 기준 확인: 신규취급액/잔액/신잔액 중 어떤 기준을 쓰는지
- 가산금리 수준: 은행마다 차이가 큼. 반드시 비교
- 우대금리 조건: 급여이체, 카드 사용실적, 자동이체 등 조건 확인
- 중도상환수수료: 상환 계획이 유동적이라면 필수 체크
소비자가 알아야 할 팁
- 은행별 금리 비교는 필수: 같은 코픽스를 사용해도, 가산금리에 따라 실제 금리는 0.5~1%p 이상 차이가 날 수 있습니다.
- ‘금융상품 한눈에’ 사이트 활용: 은행연합회 운영 사이트를 통해 각 은행의 주담대 금리를 비교해보세요.
- 한도 소진 상황 주의: 정부 규제로 은행별 주담대 한도가 빠르게 소진될 수 있습니다. 미리 문의하고 진행하세요.
결론: 코픽스를 이해하는 것이 대출 전략의 시작
코픽스는 단순한 숫자가 아닙니다. 매달 변동되는 이 지표는 당신의 이자, 나아가 매달 지출되는 생활비에 영향을 미칩니다. 변동금리를 고려하고 있다면 반드시 코픽스의 흐름과 은행별 가산금리 구조를 이해하고 비교해보세요.
2025년 현재는 코픽스가 하락세를 보이고 있어 변동금리를 활용한 대출이 유리할 수 있는 시점입니다. 하지만 언제든 반등할 가능성도 있으니, 고정금리 전환 시점과 대출 목적(단기/장기)에 따라 유연한 전략을 세우는 것이 중요합니다.
부동산 시장이 요동치는 지금, 현명한 금융 전략으로 내 집 마련의 첫걸음을 신중하게 시작해보세요.
