2025년 6월 27일, 정부는 부동산 시장 과열과 가계부채 급증에 대응하기 위해 주택담보대출 관련 강력한 규제안을 발표했습니다. 특히 이번 규제는 다주택자에게 초점이 맞춰져 있어, 기존 주택 보유자와 투자 목적으로 집을 구입하려는 사람들 모두의 이목을 끌고 있습니다.
그렇다면 이번 규제는 구체적으로 어떤 내용을 담고 있고, 다주택자에게 어떤 영향을 주게 될까요? 복잡해 보일 수 있지만, 하나씩 쉽게 풀어 설명해드릴게요.
1. 다주택자, 사실상 대출 '봉쇄' 상태
이번 규제의 핵심은 바로 '추가 대출 금지'입니다. 수도권과 규제지역 내 2주택 이상 보유자는 주택 구입 목적의 주택담보대출이 전면 금지됩니다. 쉽게 말해, 이미 집이 두 채 이상이라면 새로 집을 살 때 대출을 아예 받을 수 없다는 뜻이죠.
심지어 1주택자도 예외가 아닙니다. 기존 주택을 팔지 않는 이상, 새 주택을 사기 위한 대출도 어렵습니다. 단, 6개월 이내 처분 조건을 약정하면 대출이 가능하지만, 기한을 넘기면 기존 약정은 무효가 됩니다.
💡 LTV(Loan To Value) 비율도 달라졌습니다. 수도권은 최대 50%, 비규제지역은 70% 수준으로 제한됩니다.
2. 생활자금 목적 대출도 엄격하게 제한
집을 담보로 생활비를 대출받는 것도 제한이 생겼습니다. 수도권 내 1주택자는 1억 원까지, 2주택 이상 보유자는 생활자금 대출 자체가 불가능합니다. 사실상 대출창구가 닫혔다고 봐야겠죠.
지방 주택에 대해서는 각 금융사가 자율적으로 한도를 정할 수 있으나, 수도권 중심으로는 강력한 규제가 그대로 적용됩니다.
3. 대출 한도와 만기 축소: 고소득층도 예외 없다
이번 정책의 또 다른 큰 변화는 주담대 한도와 만기의 축소입니다. 수도권 주택 구입용 대출은 최대 6억 원까지만 가능합니다. 이전에는 LTV나 DSR 비율에 따라 소득이 높으면 더 많이 빌릴 수 있었지만, 이제는 고정된 상한선이 생긴 셈입니다.
만기 역시 최대 30년으로 제한됩니다. 장기 대출로 DSR(총부채원리금상환비율)을 우회하는 것을 막겠다는 의도죠. 이는 대출 가능 금액 자체를 줄이는 효과를 가져옵니다.
4. 실수요자는 어떨까? 예외는 있지만 쉽진 않다
무주택자나 생애 최초 주택 구입자는 비교적 규제의 영향을 덜 받습니다. 하지만 이들도 여전히 까다로운 조건을 충족해야 합니다. 예를 들어 생애 최초 구입자는 LTV가 기존 80%에서 70%로 낮아졌고, 6개월 이내 전입 의무가 생겼습니다.
또한 정책대출 한도도 일괄적으로 줄었습니다. 예를 들어 신혼부부는 수도권 기준 2.5억 원, 지방 기준 1.6억 원으로 제한됩니다. 한마디로 대출로 집 사는 게 갈수록 어려워진다는 말입니다.
5. 시장 전망과 다주택자의 대응 전략은?
전문가들은 이번 규제가 단기적으로 부동산 거래를 위축시키고, 투기 수요를 억제할 것으로 보고 있습니다. 고가 아파트 거래가 줄고, 실수요 중심의 시장으로 재편될 가능성이 높습니다.
다만, 실수요자에게도 일정 부분 부담이 전가되기 때문에 수도권 외곽이나 지방으로 수요가 이동하는 '풍선효과'도 우려됩니다.
💡 앞으로 다주택자는 무리한 대출 계획보다는 보유 자산의 구조조정, 또는 임대 수익 중심의 전략으로 재정 계획을 세워야 할 시기입니다.
변화에 대비하는 가장 똑똑한 방법
2025년 다주택자 규제는 단순한 숫자 조정이 아닌 '대출 환경의 구조 자체'를 바꾸는 강력한 시그널입니다. 이번 기회를 통해 자신의 주택 보유 상황을 점검하고, 장기적인 부동산 및 재무 전략을 새로 설계할 필요가 있습니다.
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