Q. 집값의 70% 가까이 대출이 있는 경우에도 추가대출이 가능한가요?

LTV 70%는 ‘집값 대비 담보대출 비율’입니다

LTV는 금융회사가 인정한 주택 담보가치에 비해 대출금이 얼마나 되는지 보는 비율입니다.

예를 들어 인정 시세가 5억 원이고 기존 주담대 잔액이 3억 5천만 원이면, 단순 계산상 LTV는 70% 수준입니다.

이미 LTV 한도에 가까우면 같은 집을 담보로 하는 추가대출의 여유가 작거나 없을 수 있습니다.

처음 받은 금액보다 ‘현재 잔액’을 확인하세요

기존 주담대를 일부 상환했다면 최초 대출금이 집값의 70%였더라도 현재 잔액 기준의 담보여력이 생길 수 있습니다.

반대로 집값이 하락했거나 금융회사가 보수적인 시세를 적용하면, 잔액이 줄었어도 추가대출 여력이 기대보다 작을 수 있습니다.

금융회사마다 시세·감정가·매매사례를 담보가치로 반영하는 방식이 다를 수 있으므로, 외부 시세만으로 한도를 단정하기 어렵습니다.

후순위 대출은 선순위보다 심사가 까다로울 수 있습니다

기존 주담대가 1순위 근저당권으로 설정돼 있다면, 추가대출은 그 뒤 순위의 담보대출이 될 수 있습니다.

후순위 금융회사는 집이 처분될 때 선순위 채권이 먼저 상환된 뒤 남는 금액에서 회수하게 됩니다.

그래서 후순위 대출은 한도가 낮아지거나 금리·심사 조건이 더 보수적일 수 있습니다.

등기부등본의 근저당권 순위와 채권최고액, 실제 대출 잔액을 함께 보여줘야 후순위 가능성을 정확히 확인할 수 있습니다.

세입자 보증금도 담보여력에 영향을 줍니다

담보주택에 세입자가 있다면 임차보증금과 대항력·확정일자 등 권리관계를 함께 확인해야 합니다.

임차보증금이 선순위로 보호되는 구조라면 금융회사가 회수 가능한 담보가치를 낮게 볼 수 있습니다.

특히 보증금 반환 목적의 대출은 임대차계약서, 반환 시점, 세입자 퇴거 일정까지 함께 심사받을 수 있습니다.

담보여력이 있어도 DSR을 통과해야 합니다

추가대출은 집값만 보고 결정되지 않고, 새 대출을 포함한 연간 원리금 상환 부담도 함께 봅니다.

DSR은 연소득 대비 모든 대출의 연간 원리금 상환액을 보는 기준입니다.

신용대출·카드론·자동차 할부가 있거나 최근 대출이 늘었다면, 담보여력이 남아 있어도 추가대출 한도가 줄어들 수 있습니다.

추가대출 전에 이 순서로 확인하세요

• 기존 주담대의 실제 잔액과 중도상환수수료
• 등기부등본상 근저당권 순위와 채권최고액
• 금융회사별 담보 인정 시세와 임차보증금
• 추가대출을 포함한 월 상환액과 DSR
• 생활자금·보증금 반환·대환 등 정확한 자금 목적

추가대출만 보기보다 기존 대출을 더 낮은 금리나 긴 만기로 대환하는 편이 나은지도 함께 비교해보세요.

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