Q. KB시세보다 매매가가 높으면 주담대 한도 계산하는게 달라지나요?

매매가와 ‘대출용 담보가치’는 다를 수 있습니다

매매가는 매수인과 매도인이 실제로 합의한 거래금액입니다. 반면 대출용 담보가치는 금융회사가 해당 주택을 담보로 얼마까지 인정할지 심사해 정한 가격입니다.

아파트는 KB부동산 시세나 한국부동산원 시세처럼 공신력 있는 가격자료를 활용하는 경우가 많습니다. 시세가 없거나 최근 거래와 차이가 크면 감정평가액이나 금융회사의 별도 담보평가가 사용될 수 있습니다.

따라서 실거래가가 높다는 사실만으로 담보가치가 같은 금액까지 올라가는 것은 아닙니다. 금융회사가 높은 매매가의 이유와 최근 거래사례를 인정하는지에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

숫자로 보면 부족자금 차이가 분명해집니다

다른 제한이 전혀 없고 LTV가 70%라고 가정해 계산해보겠습니다. 여기서 70%는 계산 원리를 보여주기 위한 예시이며, 실제 적용 비율은 주택 위치·보유 주택 수·대출 목적·상품에 따라 달라질 수 있습니다.

매매가 6억5천만원에 70%를 곱한 4억5천5백만원과 비교하면 담보가치 차이로 3천5백만원의 대출 여력이 줄어드는 셈입니다. 취득세와 중개보수 등 거래비용은 별도로 준비해야 합니다.

금융회사와 정책모기지의 가격 기준이 다를 수 있습니다

일반 은행·보험사·상호금융 등은 각 업권 규정과 회사의 담보평가 기준에 따라 시세, 감정가, 매매계약서 금액 등을 확인합니다. 같은 주택이라도 사용하는 시세자료와 가격을 확인하는 시점, 저층·특수층 반영 방식이 달라 인정 담보가치가 다르게 나올 수 있습니다.

보금자리론 같은 정책모기지는 별도의 업무처리기준을 따릅니다. 한국주택금융공사는 가격정보, 공시가격, 분양가액, 감정평가액 등의 적용 순서를 두고 있으며, 구입용도에서는 가격정보 또는 분양가액과 매매가액을 비교해 낮은 금액을 담보주택 평가액으로 보는 기준을 안내합니다.

즉, 일반 주담대의 상담 결과를 정책모기지에도 그대로 적용하거나 반대로 생각해서는 안 됩니다. 신청하려는 상품별 담보평가 방식을 따로 확인해야 합니다.

담보가치로 계산한 금액이 최종 한도는 아닙니다

LTV 계산상 4억2천만원이 나오더라도 실제로 그 금액이 모두 승인되는 것은 아닙니다. DSR은 연소득과 비교해 모든 대출의 연간 원리금 상환 부담을 보는 기준이므로, 소득이 부족하거나 신용대출이 많으면 한도가 더 줄 수 있습니다.

선순위 근저당, 임차보증금, 방 공제 여부, 금융회사별 최대 대출한도도 함께 반영될 수 있습니다. 결국 담보가치 기준 한도와 소득 기준 한도, 상품별 총액 제한 가운데 실제 심사를 통과한 금액으로 결정됩니다.

계약 전에는 이 순서로 확인하세요

1. 매매계약서 작성 전 해당 동·호수의 KB시세와 한국부동산원 시세, 최근 실거래가를 확인합니다.
2. 금융회사에 KB시세·매매가·감정가 중 어떤 가격을 담보가치로 적용하는지 묻습니다.
3. 소득과 기존 대출을 제출해 LTV뿐 아니라 DSR을 반영한 예상 한도를 확인합니다.
4. 매매가에서 예상 한도를 뺀 자기자금에 취득세·중개보수 등 거래비용을 더해 준비 금액을 계산합니다.
5. 예상 한도의 유효기간과 실행 전 재평가 여부를 확인한 뒤 계약금과 잔금 일정을 정합니다.

매매가와 시세 차이가 큰데 대출 가능 금액을 확인하지 않고 계약하면 잔금 때 자금이 부족해질 수 있습니다. 특히 잔금 부족분을 신용대출로 채우면 DSR이 바뀌어 기존 주담대 한도에도 영향을 줄 수 있으므로 먼저 담당 금융회사에 확인하세요.

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