분양전환 잔금대출로 분양가에 가까운 금액까지 받을 수 있나요?

분양전환대출 담당궁금한 내용을 이해하기 쉽게 안내드립니다

현재 시세가 분양전환가격보다 높다면, 시세나 감정가를 담보가액으로 인정하는 금융사에서는 분양전환대금 대부분 또는 전액에 가까운 한도가 나올 수 있습니다.

다만 모든 금융사가 시세를 적용하는 것은 아닙니다. 실제 실행액은 금융사가 인정한 담보가액에 LTV를 적용한 금액, DSR로 계산한 한도, 상품별 최대한도와 남은 분양전환 잔금 중 가장 제한적인 기준에서 결정됩니다.

분양전환가격보다 현재 시세가 중요할 수 있습니다

분양전환가격은 임차인이 주택을 인수할 때 내는 계약금액이고, 담보가액은 금융사가 대출한도를 계산할 때 인정하는 주택가치입니다. 두 금액은 서로 다를 수 있습니다.

금융사가 더 높은 현재 시세나 감정가를 담보가액으로 인정하면, 분양전환가격만 기준으로 계산할 때보다 LTV 한도가 커질 수 있습니다.

분양전환가격이 3억원이고 금융사가 인정한 현재 시세가 4억5,000만원이라고 가정해보겠습니다. LTV 70%를 단순 적용하면 시세 기준 계산액은 3억1,500만원으로, 분양전환가격 3억원을 넘습니다.

이 경우 담보가치만 보면 분양전환대금을 충당할 여지가 있습니다. 그러나 실제 적용 LTV와 주담대 총액한도, DSR, 기존 대출, 선순위 채권에 따라 실행액은 줄어들 수 있습니다.

시세 기준 계산액이 분양전환가격보다 크다고 해서 차액까지 자유롭게 받을 수 있다는 뜻은 아닙니다. 분양전환 잔금대출은 주택 취득에 필요한 자금을 지급하는 구입자금대출이므로 금융사는 분양전환 계약서와 납부할 잔금을 확인합니다.

실제 실행액은 ‘시세 기준 LTV 한도’와 ‘필요한 분양전환 잔금’ 중 작은 금액을 기본으로 보되, DSR과 금융사 자체 한도를 추가로 적용한다고 이해하면 쉽습니다.

디딤돌대출은 담보주택을 가격정보, 공시가격, 분양가격, 감정평가액 순서로 평가합니다. 분양전환 임대아파트도 요건을 충족하고 가격정보가 없다면 분양가격을 적용할 수 있습니다.

따라서 시중은행의 일반 주담대에서 시세 기준 한도가 넉넉하더라도, 정책대출에서는 자격·주택가격·대출한도와 담보평가 방식이 달라 결과가 달라질 수 있습니다.

최근 잔금대출 현장에서도 분양가와 감정가 중 어떤 값을 적용할지는 금융사가 자율적으로 판단하는 사안으로 안내됐습니다. 같은 주택이라도 시세, 감정가 또는 분양전환가격 중 어느 값을 인정하느냐에 따라 한도가 달라질 수 있습니다.

분양전환가격보다 현재 시세가 높고 이를 담보가액으로 인정하는 금융사라면, 분양전환대금에 가까운 금액까지 대출받을 가능성이 있습니다.

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