시세보다 저렴하게 가족 간 거래를 하면 대출한도가 줄어드나요?

주택담보대출 담당궁금한 내용을 이해하기 쉽게 안내드립니다

가족 간에 시세보다 낮게 거래하면 대출한도도 줄어들 가능성이 큽니다.

구입자금대출은 일반적으로 KB시세 등 금융사가 인정하는 시세와 계약서의 매매가격 중 낮은 금액에 LTV를 적용합니다. 일부 금융사는 다른 기준을 적용할 수 있지만, 가족 간 저가 거래라면 낮은 매매가격을 기준으로 예상한 뒤 취급 가능 여부를 확인하는 편이 안전합니다.

KB시세와 매매가격 중 낮은 금액을 먼저 봅니다

디딤돌대출은 KB시세나 한국부동산원 시세와 실제 매매가액을 비교해 낮은 금액을 가격정보로 적용합니다. 보금자리론도 구입용도라면 같은 방식으로 담보주택을 평가합니다.

KB시세가 높더라도 가족 간 매매가격이 더 낮다면, 낮은 매매가격이 LTV 계산의 출발점이 되는 경우가 일반적입니다.

KB시세가 6억원이고 가족 간 매매가격이 4억5,000만원이라면, 낮은 금액인 4억5,000만원을 담보 기준가액으로 보는 방식입니다. 아래 계산은 LTV 70%를 가정한 단순 예시이며 실제 규제비율과 한도는 다를 수 있습니다.

여기에 소득과 기존 부채를 반영한 DSR, 지역별 규제와 주담대 총액한도를 다시 적용하므로 최종 가능 금액은 더 낮아질 수 있습니다.

매매계약서만 작성하고 대금이 오가지 않거나, 매도인이 받은 돈을 곧바로 매수인에게 돌려주면 정상 매매로 인정받기 어렵습니다. 계약금·중도금·잔금의 계좌이체 내역과 매수인의 자기자금 출처가 확인돼야 합니다.

대출 상담 전 금융사에 가족 관계와 저가 거래 사실을 알리고, 해당 거래를 취급할 수 있는지 먼저 확인하는 편이 안전합니다.

금융위원회 법령해석상 주담대 취급 당시 시세가 구입가격보다 높으면 시세를 기준으로 구입금액을 넘는 대출을 취급할 수 있는 여지는 있습니다. 다만 이는 모든 금융사가 반드시 시세 기준으로 승인해야 한다는 뜻은 아닙니다.

가족 간 거래는 금융사가 자체적으로 더 보수적인 담보평가와 자금용도 심사를 적용할 수 있으므로, 예외 가능성은 계약 전에 금융사별로 확인해야 합니다.

상속세 및 증여세법은 특수관계인 사이의 저가 양수로 얻은 이익이 기준금액 이상이면 증여재산가액에 포함하도록 규정합니다. 시행령상 기준금액은 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액입니다.

대출이 가능하더라도 증여세·양도소득세·취득세 판단은 따로 이뤄집니다. 특히 2026년에는 가족 간 저가 매매의 취득세 판단과 자금출처 확인이 강화된 만큼 계약 전에 세무 검토도 함께 받아야 합니다.

가족 간 저가 거래는 일반적으로 KB시세와 매매가격 중 낮은 금액에 LTV를 적용하므로, 시세만 보고 계산한 금액보다 한도가 줄 수 있습니다.

일부 금융사는 평가 방식이 다를 수 있으니 뱅크몰에서 가족 간 거래 취급 여부와 DSR을 반영한 실제 예상 한도를 비교해보세요.