Q. 부모님명의의 집을 자녀가 구입할 때도 대출이 가능한가요?

1. 가족 간 매매를 취급하는 상품인지 먼저 확인하세요

부모님이 집을 팔고 자녀가 대금을 지급하는 매매와, 돈을 받지 않고 집을 넘기는 증여는 다릅니다. 집을 사는 대출을 알아본다면 금융사에 실제 매매 구조를 설명하고 해당 거래를 심사할 수 있는지부터 확인해야 합니다.

한 금융사에서 어렵다고 안내받았더라도 모든 주택담보대출이 같은 기준이라고 단정할 수는 없습니다. 반대로 일반 주담대의 예상 한도가 나온다고 가족 간 거래까지 승인된 것도 아닙니다. 정책대출 역시 소득·주택가격 요건만 보지 말고 해당 상품의 거래관계 제한을 별도로 확인하세요.

2. 계약서와 함께 실제 돈의 흐름을 보여주세요

상속세 및 증여세법은 부모와 자녀 같은 직계존비속 사이에 넘긴 재산을 증여로 추정하는 규정을 두고 있습니다. 다만 대가를 받고 양도한 사실이 명백히 인정되는 등 법령상 요건을 충족하면 이 추정이 배제될 수 있습니다. 가족 간 매매가 모두 증여라는 뜻은 아닙니다.

계약서에 적힌 금액과 실제 지급 내역, 자녀의 자금 출처가 서로 연결되어야 합니다. 부모님에게 받은 돈을 곧바로 매매대금으로 보내거나 지급한 돈을 다시 돌려받는다면 단순 이체 기록만으로 판단하기 어렵습니다. 증여받거나 빌린 자금이 섞였다면 그 성격과 세금 처리까지 구분해 설명해야 합니다.

3. 한도는 자녀의 소득과 집의 담보 조건으로 정해집니다

가족 간 거래를 취급하더라도 자녀의 소득, 기존 대출, 신용 상태와 집의 담보가치를 심사합니다. 일반 주담대에서는 소득 대비 대출 원리금 부담을 보는 DSR과 담보가치 대비 대출 비율인 LTV, 지역·주택 보유 수·대출 목적에 따른 제한을 함께 적용합니다.

부모님 집이라는 이유로 일반적인 한도 규제가 없어지거나 부모님 대출을 자동으로 넘겨받을 수 있는 것은 아닙니다. 기존 대출이 있다면 잔금일에 상환하고 담보권을 지울지, 금융사 승인을 받아 채무를 인수할지 확인하세요. 부모님이 계속 거주한다면 임대차 여부와 전입·실거주 조건도 함께 점검해야 합니다.

4. 싸게 사는 것과 세금 문제가 없는 것은 다릅니다

시세보다 낮은 금액으로 거래하면 자녀에게 저가 양수에 따른 증여세 문제가 생길 수 있습니다. 부모님의 양도소득세와 자녀의 취득세도 각각 확인해야 합니다. “이 정도 할인은 괜찮다”는 한 가지 숫자만으로 모든 세금과 대출 문제를 판단하면 안 됩니다.

최근 국세청의 점검 기조에서도 부동산 저가양도·가장매매가 다뤄지고 있습니다. 실제 거래라고 해도 가격과 지급 방식에 따라 세금 판단이 달라지므로, 매매가격을 확정하기 전에 세무 전문가에게 시가와 자금계획을 함께 검토받으세요. 은행의 담보평가액이 곧 세법상 시가를 확정하는 것은 아닙니다.

5. 계약 전에 대출과 대금 지급 일정을 맞추세요

매매가격과 필요한 잔금, 자녀의 소득·부채, 부모님 집의 등기부를 같은 조건으로 전달해 비교하세요. 계약 전 상담은 가능성을 확인하는 단계이며, 최종 심사에는 계약서와 추가 자료가 필요할 수 있습니다.

대출이 부족하거나 실행되지 않을 때 계약과 잔금을 어떻게 처리할지도 미리 협의하세요. 잔금일의 기존 대출 상환, 소유권 이전과 새 담보권 설정 절차를 금융사·등기 담당자와 맞추면 자금 공백을 줄일 수 있습니다.