Q. 후취담보대출도 일반 주담대와 동일하게 LTV·DSR 심사를 받나요?

1. 달라지는 것은 담보 설정 시점입니다

일반 주담대는 대출 실행과 근저당 설정을 맞춰 진행합니다. 후취담보대출은 아직 등기가 완료되지 않은 신축 아파트 등에 대해, 금융사가 정한 조건으로 잔금을 먼저 빌려주고 이후 등기가 가능해지면 근저당을 설정하는 방식입니다.

담보 설정을 미룬다고 집값과 상환능력 심사까지 미루는 것은 아닙니다. 금융사는 단지를 취급할 수 있는지와 신청자가 대출을 갚을 수 있는지를 함께 확인합니다.

따라서 후취담보가 가능한 단지라고 안내받았어도 모든 입주자의 대출이 승인되는 것은 아닙니다. 사용승인·예상 등기 일정과 개인별 소득·부채·신용 등 심사를 별도로 거칩니다.

2. 담보 한도가 충분해도 DSR에서 줄어들 수 있습니다

LTV는 금융사가 인정한 집값에 적용하는 대출 비율입니다. DSR은 연소득에서 전체 대출의 연간 원금·이자 상환액이 차지하는 비율로, 일반적인 규제 대상 가계대출은 은행권 40%, 비은행권 50% 기준을 적용합니다.

후취담보라도 스트레스 DSR 대상이면 금리 상승 가능성을 반영한 심사가 이뤄집니다. 심사에 쓰는 스트레스 금리가 실제 약정금리에 그대로 더해지는 것은 아닙니다.

한도가 부족한 이유가 DSR이라면 후취담보 방식만 선택한다고 해결되지는 않습니다. 금융사가 인정하는 소득, 기존 신용대출과 마이너스통장, 적용 금리·상환기간을 함께 확인해야 합니다.

담보가격도 분양가가 무조건 적용되는 것은 아닙니다. 상품과 단지 조건에 따라 시세·분양가액·감정가 중 어떤 가격을 인정하는지 확인하세요.

3. 예외는 후취담보 여부보다 상품과 계약 시점에서 갈립니다

보금자리론·디딤돌 등 정책대출은 일반 가계 주담대의 차주 단위 DSR 규제와 구분하고, 상품별 LTV·DTI 등 심사 기준을 확인합니다. DTI는 주담대 원리금과 다른 대출 이자를 소득과 비교하는 지표로, 전체 대출 원리금을 보는 DSR과 다릅니다.

정책대출 자격이 되더라도 해당 상품에서 후취담보를 취급할 수 있는지는 별도로 확인해야 합니다. 특히 단지·지역·상품의 취급 조건을 일반 은행 잔금대출과 같다고 생각하면 안 됩니다.

일부 규제는 입주자모집공고나 계약·계약금 납부 시점에 따라 종전 기준을 적용하는 경과조치를 둡니다. 과거 계약이라는 이유만으로 모든 규제가 면제되는 것은 아니므로, 어떤 항목에 이전 기준이 적용되는지 구체적으로 물어보세요.

4. 자주 묻는 질문