Q. 대출금액을 늘리지 않고 그대로 갈아타도 DSR을 다시 심사하나요?

1. 다른 금융사로 옮기는 대환은 새 대출 심사입니다

대환은 새 대출로 기존 대출을 갚는 것입니다. 다른 은행이나 보험사로 옮기면 새 금융사가 현재 인정소득·남아 있는 부채와 새 대출의 상환 조건으로 심사합니다. 예전 대출금액이 새 금융사의 승인금액으로 그대로 보장되지는 않습니다.

DSR은 연소득 중 대출 원금과 이자를 갚는 데 쓰는 비율입니다. 일반적인 차주 단위 규제는 총대출액 1억 원 초과 등 적용 요건을 충족하면 은행 40%, 보험사 등 제2금융권 50% 이내를 기준으로 봅니다. 정책대출 등 별도 기준을 쓰는 상품은 구분해야 합니다.

같은 금융사에 요청할 때도 “금액을 늘리지 않는 자행대환으로 처리하나요?”라고 확인하세요. 자행대환은 기존 금융사 안에서 갈아타는 것을 뜻합니다. DSR 신규 심사 제외가 신용·연체·담보 등 다른 확인 절차까지 없다는 뜻은 아닙니다.

2. 대출금액이 같아도 지금 소득과 상환 조건으로 다시 계산합니다

소득이 줄었거나 신용대출·카드론 등이 늘었다면 같은 주담대 금액도 DSR에 걸릴 수 있습니다. 대출기간이 짧아지면 매년 갚는 원금이 커지고, 변동금리 상품에는 금리 상승에 대비한 스트레스 DSR이 적용될 수 있습니다.

스트레스 DSR은 실제로 내는 이자보다 높은 금리로 상환 부담을 계산하는 심사 방식입니다. 아래는 다른 은행으로 3억 원을 대환할 때, 실제 금리 5%에 심사용 스트레스 금리 3%p를 반영한다고 가정한 사례입니다.

이 사례의 심사상 연간 상환액은 약 2,642만 원으로, 연소득 6,000만 원 대비 DSR은 약 44.0%입니다. 은행 기준 40%를 넘으므로 이 조건으로는 3억 원 전액 대환이 어렵습니다. 실제 월 납부액 약 161만 원만 보고 가능하다고 판단하면 차이가 생깁니다.

대환으로 갚을 기존 주담대와 새 주담대를 두 번 합산하는 것은 아닙니다. 기존 대출을 상환하는 조건으로 새 대출의 상환액과 대환 후 남는 다른 부채를 반영하는지 확인하면 됩니다.

3. DSR 재심사 여부와 같은 금액의 실행 가능성을 먼저 확인하세요

“증액 없는 대환은 예전 LTV를 적용할 수 있다”는 안내를 받아도 DSR이 자동 면제되는 것은 아닙니다. LTV는 집값 대비 대출 비율이고 DSR은 소득 대비 상환 부담이므로, 서로 다른 기준입니다.

금융위는 규제지역의 일정 요건을 충족한 증액 없는 대환에 기존 대출 취급 당시의 LTV를 적용할 수 있도록 안내했습니다. 이 예외가 적용되는지와 현재 DSR로 기존 잔액 전부를 옮길 수 있는지는 따로 확인해야 합니다.

심사금액이 부족하면 일부 상환 후 대환하는 경우도 있습니다. 다만 현금을 먼저 써버리기 전에 금융사에서 상환 전후의 가능금액을 계산받으세요. 금리를 낮추는 효과와 수수료까지 함께 봐야 대환의 실익을 판단할 수 있습니다.

자주 묻는 질문