Q. 1주택자가 이사할 때 보금자리론이나 신생아 특례대출을 받을 수 있나요?
주택담보대출2026-10-27
지금 제 집에 살고 있는데 다른 집으로 이사가려고 합니다. 기존 집을 나중에 파는 조건으로 보금자리론이나 신생아특례대출을 받을 수 있나요? 90일 전에 신청해야된다거나 6억이하는 중도상환수수료가 없다라는 말도 들었는데 정확한 내용이 뭔가요??
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주택담보대출 담당궁금한 내용을 이해하기 쉽게 안내드립니다
기존 집을 보유한 채 새 집을 산다면 보금자리론의 기존주택 처분조건을 먼저 검토할 수 있습니다.
신생아 특례는 새 집 구입 시 무주택이 원칙이고, 1주택자는 보유한 집의 구입자금 대출을 갈아타는 방식으로 검토합니다.
집을 파는 시점과 대출 신청·실행일을 맞추는 것이 핵심입니다. ‘90일’의 기준과 수수료 면제 여부는 상품별로 따로 확인해야 합니다.
1. 기존 집을 나중에 팔지, 먼저 팔지에 따라 방법이 달라집니다
보금자리론의 기존주택 처분조건을 신생아 특례 신규 구입대출에 그대로 적용할 수는 없습니다. 신생아 특례의 ‘1주택자 가능’은 다른 집을 추가로 사는 잔금대출이 아니라 기존 대출의 대환을 뜻합니다.
- 1기존 집을 보유한 채 새 집을 먼저 산다면보금자리론은 이사를 위한 구입용도에 한해 기존 집을 대출실행일부터 3년 안에 처분하는 조건으로 검토할 수 있습니다. 새 집과 기존 집을 계속 보유하는 조건은 아닙니다.
- 2기존 집을 먼저 팔고 새 집을 산다면세대원 전체의 무주택 요건을 충족한 상태에서 신생아 특례 신규 구입대출을 검토합니다. 단순 매매계약 체결과 실제 처분 완료를 구분해 신청 가능한 날짜를 확인하세요.
- 3새 집을 다른 대출로 산 뒤 기존 집을 정리한다면새 집 한 채만 남은 시점에 신생아 특례 대환이 가능한지 확인할 수 있습니다. 이때 출산 시점·소득·자산·기존 대출의 용도를 다시 심사하므로 전환을 전제로 잔금을 계획하지 마세요.
보금자리론의 처분기한과 양도세·취득세의 일시적 2주택 요건은 서로 다른 기준입니다. 기존 대출에 붙어 있는 주택 처분 약정이나 새 집의 전입 의무도 별도로 맞춰야 합니다.
2. ‘90일’은 보금자리론 신청 후 실행까지의 처리기한입니다
보금자리론은 신청일부터 90일이 경과하면 대출을 실행할 수 없습니다. 잔금일 90일 전에 반드시 접수해야 한다는 뜻도 아닙니다.
- 신청일잔금일에 맞춰 접수하고 필요한 서류를 제출합니다.
- 신청일부터 60일 이내 · 승인 처리이 기한이 지나면 신청 취소로 간주하는 기준이 있습니다.
- 승인일부터 30일 이내 · 대출 실행기한이 지나면 재승인이 필요합니다. 공사 사전심사는 승인일 대신 확약통지일을 기준으로 합니다.
신청일부터 90일 경과 시 실행 불가
업무처리기준상 기한이며 실제 심사가 60일 걸린다는 뜻은 아닙니다. 잔금일과 서류 보완기간을 반영해 접수 일정을 확인하세요.
신생아 특례 구입대출의 ‘등기 후 3개월’은 다른 기준입니다.
원칙은 소유권이전등기 전 신청입니다. 이미 등기했다면 이전등기 접수일부터 3개월 이내까지 신청할 수 있습니다. 1주택자 대환은 신청시기 제한이 없지만, 출산·입양 시점 등 자격은 충족해야 합니다.
3개월과 90일은 날짜 계산이 항상 같지 않습니다. 매도·매수 잔금일, 등기 접수일, 정책대출 접수일을 각각 구분해 기금 수탁은행이나 한국주택금융공사에 확인하세요.
3. DSR 미적용 혜택과 중도상환수수료는 따로 확인하세요
두 상품은 차주단위 DSR 규제의 적용 대상에서 제외되는 정책대출이므로, 일반 주담대에서 한도가 부족하다면 검토할 가치가 있습니다. 다만 소득과 부채를 안 본다는 뜻은 아닙니다. 주택담보대출의 연간 원금·이자와 다른 대출의 이자를 소득과 비교하는 DTI를 별도로 심사합니다.
| 확인할 항목 | 기준 |
|---|---|
| 보금자리론 대상 집값 | 6억 원 이하 |
| 신생아 특례 대상 집값 | 평가액 9억 원 이하 |
| 두 상품의 차주단위 DSR | 규제 미적용 |
| DTI | 최대 60% 이내 등 별도 심사 |
보금자리론 구입용도는 시세·감정평가액·실제 매매가 중 하나라도 6억 원을 넘으면 취급할 수 없습니다. 보금자리론 DTI는 규제지역 차감과 예외를 확인해야 하며, 담보비율·상품한도도 함께 적용됩니다.
6억 원 이하라고 중도상환수수료가 자동 면제되지는 않습니다.
보금자리론은 원칙적으로 실행 후 3년 이내 상환 시 남은 기간에 따라 최대 0.5%가 부과됩니다. 사회적배려층 등 별도 면제 대상인지 확인해야 합니다.
신생아 특례 디딤돌은 2024년 8월 12일~2026년 12월 31일에 중도상환한 원금에 대해 수수료를 한시 면제합니다. 이는 신생아 특례를 갚을 때의 기준이며, 갈아타기 위해 먼저 갚는 기존 은행대출이나 보금자리론의 수수료까지 없애주는 것은 아닙니다.
자주 묻는 질문
Q1. 보금자리론을 먼저 받고 나중에 신생아 특례로 바꿀 수 있나요?
새 집 한 채만 보유하고 그 집을 살 때 받은 대출이라면 대환을 검토할 수 있습니다.
1주택자 대환은 원칙적으로 부부합산 연소득 1억 3천만 원 이하이며, 기존 구입자금 주담대 잔액 범위에서 신청합니다. 토지임대부 분양주택은 소득 예외가 있습니다. 등기 접수 후 3개월 이내 신청 건은 신규 취급 기준도 확인해야 합니다. 기존 집을 팔기 전에는 1주택자 대환 요건을 충족한다고 볼 수 없습니다.
Q2. 기존 집을 팔면 90일 동안 무주택으로 기다려야 하나요?
보금자리론의 90일 처리기한은 무주택으로 기다려야 하는 기간이 아닙니다. 신생아 특례는 기존 집 처분이 반영된 주택 보유 상태와 접수일 자격을 확인합니다. 이사 사이에 임시 거처가 반드시 필요하다고 정해진 것은 아니므로, 매도·매수 일정을 수탁은행에 먼저 전달해 가능한 접수 순서를 확인하세요.
Q3. 아이가 있으면 누구나 신생아 특례를 받을 수 있나요?
일반적으로 신청일 기준 2년 내 출산·입양한 가구가 대상이며, 태아는 포함하지 않습니다.
신규 구입은 부부합산 연소득 1억 3천만 원 이하, 맞벌이는 합산 2억 원 이하이면서 각자 1억 3천만 원 이하 기준을 확인합니다. 2026년 순자산 기준은 5억 1,100만 원 이하이며 면적 등 다른 요건도 있습니다. 신생아 특별공급·우선공급 당첨자의 자녀 연령 예외는 별도 확인하세요.
요약 정리
집을 먼저 사야 한다면 처분조건 보금자리론을, 먼저 팔 수 있다면 신생아 특례 구입대출을 나눠 검토하세요.
정책대출 자격과 접수 일정은 공사·기금 수탁은행에서 확인하세요. 일정이나 한도가 맞지 않는다면 뱅크몰에서 제휴 금융사의 잔금대출과 대환 조건을 비교해, 기존 집 매도 시점과 상환수수료까지 고려한 자금 계획을 함께 알아보세요.