현재 상황에서 “주택담보대출 대환 한도 불가”로 잡히는 건 보통 한 가지 이유라기보다, LTV(담보인정비율)·DSR(총부채원리금상환비율)·대환 취급 방식(기존 2건 결합, 기관별 정책)·평가금액(시세 산정) 이 네 가지가 동시에 영향을 주는 경우가 많습니다.
특히 최근에는 가계부채 관리 기조가 이어지면서 금융당국이 은행권에 DSR 중심의 관리와 다주택/고LTV 구간 리스크 관리를 주문해 왔고, 은행들은 내부적으로 고LTV 구간이나 다중채무(주담대+신용대출 등) 고객의 한도를 더 보수적으로 산정하는 흐름이 계속되고 있습니다. 즉 “금리만 낮추는 갈아타기” 목적이라도, 새로 받는 대출은 신규 심사 기준을 다시 적용받기 때문에 기존과 동일한 원금 수준이 그대로 승인되지 않을 수 있습니다.
질문 주신 조건에서 자주 걸리는 포인트를 정리하면 다음과 같습니다.
- DSR 영향: 주담대 2건의 원리금 + 신용대출 원리금을 합산해 DSR로 산정합니다. 신용대출은 만기·상환방식에 따라 DSR 반영이 커질 수 있어, 주담대 대환 한도가 예상보다 크게 줄어드는 원인이 됩니다.
- LTV/평가금액 문제: “집값 대비 80%대” 수준이면, 대환이라도 새로 산정된 시세(또는 감정가)가 기존 기대보다 낮게 잡히는 순간 LTV가 초과로 계산되어 한도 부족이 발생할 수 있습니다. 특히 대형평형은 비교사례(실거래)나 평가방식에 따라 시세 산정이 보수적으로 나오는 경우도 있습니다.
- 주담대 2건 결합 대환의 제약: 기존에 보험사+은행처럼 서로 다른 기관에 담보대출이 분산된 경우, 신규 은행에서 “선순위로 전액 상환 + 근저당 말소/설정” 흐름이 깔끔해야 하는데, 구입자금 성격/선후순위 구조/중도상환수수료/등기상 근저당 순위에 따라 한 번에 묶는 대환이 어려운 케이스가 있습니다.
- 고LTV 구간의 내부정책: 규정상 LTV 한도 내라도, 은행별로 고LTV·다중채무·신용대출 보유 시 승인 기준을 더 보수적으로 운영할 수 있어 “가능/불가”가 기관별로 갈립니다.
다음 단계로는 “왜 불가인지”를 정확히 분해해서 보는 게 중요합니다. 같은 대환이라도 원인이 LTV인지, DSR인지, 아니면 대환 프로세스(2건 결합, 순위/말소 조건)인지에 따라 해법이 달라집니다.
- 현재 주담대 2건의 선후순위(등기부 근저당 순위), 대출 종류(고정/변동, 혼합, 만기, 상환방식) 확인
- 신용대출의 만기/상환방식(만기일시 vs 분할상환)과 DSR 반영 규모 점검
- 신규 대환 시 적용되는 시세 기준(은행별 시세/감정 방식)과 예상 LTV 재산정
- 대환 목적이 “금리 인하”인지 “만기구조 변경(분할상환 전환 등)”인지에 따라 유리한 상품군 구분
정리하면, 지금처럼 주담대가 2건이고 신용대출이 함께 있는 상태에서 집값 대비 대출비율이 높은 편이면, 대환은 “갈아타기”라기보다 “신규 심사로 다시 받는 주담대”에 가깝게 평가돼 한도 공백이 생길 수 있습니다. 특히 DSR과 시세 산정이 동시에 보수적으로 적용되면 시스템상 ‘불가’로 먼저 표시되는 경우가 흔합니다.
본인 조건에서 막히는 지점이 LTV인지 DSR인지, 또는 2건 결합 대환 구조 문제인지부터 한번 정리해볼 필요가 있고, 그 다음에 기관별로 가능한 구조를 조건별로 점검해보는 과정이 필요합니다.
