현재 조건을 먼저 정리하면 아래와 같습니다.
- 대구 수성구 아파트 매수 예정, 매매가 14~16억 원대
- 임차인 보증금 0.3~0.7억 원 수준 존재
- 잔금 2026년 5월 말(조정 가능)
- 맞벌이 합산 연소득 2억 원대
- 신용점수 900점대 후반, 신용대출(마이너스통장) 1억 원대
- 기존 주택 1채 보유, 단기간 내 처분 가능성
- 희망 LTV는 70% 수준(대출 8~10억 원대)
1) 전자계약 금리 할인은 “가능할 때만” 반영되는 부가혜택에 가깝습니다
최근 은행권 주담대 금리는 기준금리 흐름, 은행채 금리, 가계대출 총량관리 기조에 따라 수시로 변동 폭이 커졌고, 우대금리도 “항상 동일하게 적용”되기보다는 시기별·상품별로 달라지는 경우가 많습니다.
전자계약 우대는 보통 우대금리 항목 중 하나로 들어가며, 적용 폭은 크지 않은 편이고 다른 우대 항목(급여이체, 카드, 자동이체, 적금, 청약 등)과 합산돼 최종금리가 결정됩니다.
- 전자계약 우대는 단독으로 금리를 크게 낮추기보다는, 여러 우대 항목 중 하나로 보는 편이 현실적입니다
- “부수거래조건 이행 시 적용”이라는 문구가 핵심입니다. 우대금리는 조건 충족 여부에 따라 추후 미적용(금리 상승)될 수 있어, 우대조건을 실제로 유지 가능한지부터 점검해야 합니다
- 6개월 변동형은 초기 금리가 낮아 보일 수 있으나, 재산정 주기가 짧아 향후 금리 변동 리스크를 더 자주 받습니다. 5년 고정형은 초기 금리가 약간 높아도 변동 리스크를 줄이는 구조입니다
2) 세입자 보증금이 있으면 “LTV 한도”와 “실제 가능 대출”이 달라질 수 있습니다
세입자 보증금이 있는 집을 매수하는 경우, 은행은 담보가치뿐 아니라 선순위 임차보증금, 소유권 이전 및 임대차 승계 구조를 함께 봅니다. 실무에서는 다음 2가지를 동시에 확인해야 합니다.
- 규제상 LTV(지역/주택수/가격구간에 따라 달라짐)
- 선순위 권리(임차보증금 포함)를 반영한 담보여력과 은행 내부 한도
즉 “70%까지 가능하냐”는 질문은 LTV만으로 결론이 나지 않습니다. 임차보증금이 크지 않더라도, 계약 구조(전입·확정일자 여부, 잔금일에 보증금 반환 여부, 임차인 퇴거 여부)에 따라 실행 방식이 바뀝니다.
- 임차인이 잔금일에 보증금을 돌려받고 퇴거하는지, 승계하는지에 따라 필요 자기자금과 대출 실행 구조가 달라집니다
- 은행은 선순위 보증금을 보수적으로 반영해 한도를 산정하는 경우가 있어, “상담 단계의 가능 한도”와 “접수 후 승인 한도”가 달라질 수 있습니다
3) 기존 주택 처분 계획은 “언제, 어떻게 처분했는지”가 규제 적용에 직접 영향을 줍니다
최근 부동산·가계부채 관리 기조에서는 주택 수(무주택/1주택/다주택)와 처분 요건 충족 여부가 주담대 가능 여부와 한도에 영향을 줍니다. 핵심은 ‘처분 예정’이 아니라 ‘처분이 확인되는 시점’입니다.
- “3월 전에 처분 가능”은 긍정 요소이지만, 실제 매매계약 체결 및 잔금(소유권 이전) 시점이 언제인지가 중요합니다
- 잔금이 2026년이라면, 대출 실행 시점에 보유주택 수가 어떻게 확정될지가 규제 적용의 기준이 됩니다
- 주택 수에 따라 대출 가능 범위(LTV), 대출 목적 인정, 추가 조건(처분 조건부 등) 여부가 달라질 수 있어, 기존 주택의 처분 타임라인을 먼저 확정하는 것이 우선입니다
4) 잔금이 2026년이면 지금은 “확정할 것”과 “열어둘 것”을 나눠야 합니다
2026년 잔금까지 시간이 남아 있는 경우, 지금 당장 특정 은행의 금리(예: 4.1%대)를 확정하기는 어렵습니다. 금리와 우대조건은 상품이 바뀌거나 은행 내부 정책이 바뀌면 달라질 수 있기 때문입니다. 대신 지금 단계에서 확정해두면 좋은 것은 다음입니다.
- 자금계획: 매매가, 계약금/중도금/잔금, 임차보증금 승계/반환 구조, 자기자금 범위를 수치로 정리
- 주택 수 계획: 기존 주택의 처분 시점(계약일/잔금일)을 현실적으로 확정
- 부채관리: 마이너스통장 1억 원대는 DSR에 반영될 수 있어, 향후 한도/금리에 영향을 줄 수 있습니다. 잔금 시점까지 유지할 계획인지, 일부 상환/정리 가능한지 점검
- 상품 전략: 변동(6개월)과 5년 고정 중 어느 쪽이 가계 현금흐름에 맞는지, 상환기간 40년이 필요한지(총이자 부담과 중도상환 가능성 포함) 비교
최근 기사에서도 가계대출 총량관리와 스트레스 DSR 등으로 주담대 심사가 보수적으로 운영되는 흐름이 이어지고 있어, “가능할 것 같다” 수준의 정보만으로는 2026년 실행 결과를 예측하기 어렵습니다.
따라서 지금 단계에서는 전자계약 우대에만 초점을 맞추기보다, 주택 수 정리(처분 일정), 임차보증금 처리 방식, 신용대출(마통) 유지 여부를 중심으로 조건별로 점검해보는 과정이 필요합니다.
