현재 조건을 먼저 정리하면 다음과 같습니다.
- 신규 매수: 서울 강동구 성내동, 매매가 12억원
- 소득: 연 9천만~1억원 범위(직장인)
- 기존 주택: 서울 내 1주택 보유, 매도 약정(처분 예정)
- 기존 부채: 정책모기지(디딤돌) 5천만원 미만 잔액
- 자금계획: 매도대금 유입으로 현금 7억대 초중반 미만 예상, 부족분은 약 6억원 전후로 추정
- 잔금: 2026년 6월 말
1) “매매가 12억인데 왜 KB시세 기준으로 한도가 잡히나”
주택담보대출의 담보가치 평가는 ‘실거래가’가 아니라 금융기관이 인정하는 담보가치(시세/감정가)로 잡히는 경우가 많습니다.
현장에서는 대체로 KB시세, 자체 시세, 감정평가 중 하나를 적용하고, 규제지역 및 상품 조건에 따라 “산정 기준을 보수적으로” 적용합니다. 그래서 매매가가 12억이라도 KB시세가 더 낮게 잡히면 대출 한도는 그 시세를 기준으로 계산되는 구조가 일반적입니다.
질문에 적힌 최대 한도 4.14억원은 “KB시세 10억대 초반 × LTV(약 40% 수준)” 계산과 방향이 맞습니다. 다만 실제 실행 한도는 아래 변수에 따라 달라집니다.
- 적용 LTV(규제지역, 처분조건, 상품 유형에 따라 상이)
- 담보가치 산정(해당 시점 KB시세 변동, 감정가 결과)
- 선순위/기존 근저당, 임대차보증금 등 권리관계
2) LTV 한도(담보 기준)와 DSR 한도(소득 기준)는 별개로 적용됨
대출 가능 금액은 보통 “LTV로 계산한 최대치”와 “DSR로 계산한 최대치” 중 더 낮은 값으로 결정됩니다.
- LTV: 집값(시세/감정가)에 비례해서 상한이 정해짐
- DSR: 소득 대비 연간 원리금 상환액 비율로 상한이 정해짐
최근에도 금융당국은 가계부채 관리 기조를 유지하면서 DSR 적용을 단계적으로 강화하는 방향을 지속해왔고, 특히 변동금리·만기 구조 등에 따라 DSR 산정이 보수적으로 잡히는 흐름이 반복적으로 나타났습니다. 따라서 “LTV로 4.14억이 나온다”는 말은 담보 기준의 상한에 가깝고, 최종 대출액은 DSR이 더 타이트하면 그보다 줄어들 수 있습니다.
3) 소득 9천만~1억원 범위에서 DSR이 흔히 줄이는 포인트
DSR은 단순히 ‘연봉이 높으면 많이 나온다’가 아니라, 부채 구성에 따라 차이가 큽니다. 특히 아래 항목이 있으면 DSR 여력이 줄어듭니다.
- 기존 디딤돌대출 잔액: 금액이 크지 않아도 “원리금 상환액”으로 DSR에 반영
- 카드론/마이너스통장/신용대출: 한도만 있어도(특히 마이너스통장) DSR에 불리하게 잡히는 경우가 있음
- 대출 만기 구조: 만기가 짧게 산정되면 연간 상환액이 커져 DSR을 더 잠식
- 금리 가정: 심사 시 적용되는 스트레스 금리(가산 금리)로 연간 상환액이 늘어나는 구조
즉, 현재 잔액이 5천만원 미만인 디딤돌 자체만으로 “결정적으로 막히는” 경우는 흔치 않지만, 다른 신용성 부채가 있거나(혹은 새로 생기면) DSR 결과가 체감상 크게 바뀔 수 있습니다. 질문에서 “회사 대출 요청 예정”을 언급하셨는데, 실행 시점과 구조에 따라 DSR에 불리해질 수 있어 사전 점검이 필요합니다.
4) 1주택 ‘처분예정’ 인정과 일시적 2주택 리스크
“기존 주택을 처분하는 조건으로 신규 주담대를 받는 방식(처분조건부)”은 실무에서 자주 사용되지만, 핵심은 ‘말로 처분예정’이 아니라 “금융기관이 인정하는 처분 확정성과 기한 준수”입니다. 일반적으로 체크되는 포인트는 다음과 같습니다.
- 기존 주택 매매 계약의 체결 여부(계약서, 계약금 수령 등 증빙)
- 처분 기한(금융기관/규정에서 정한 기간 내 처분)
- 처분이 지연될 경우의 조치(대출 회수, 가산금리, 기한의 이익 상실 등 약정 조건)
또한 최근 부동산·가계부채 관련 보도에서 반복되는 내용은 “규제는 완화와 강화가 혼재하며, 지역/시기/상품에 따라 적용이 달라질 수 있다”는 점입니다. 잔금이 2026년이라면 규정 변경 가능성이 있으므로, 지금 확정적으로 단정하기보다는 “현재 기준으로 시뮬레이션을 해두고, 잔금 2~3개월 전 최신 규정으로 재점검”하는 방식이 안전합니다.
5) 잔금이 2026년인 경우, 지금부터 준비할 현실적인 순서
시간이 있는 케이스는 오히려 변수 관리가 핵심입니다. 다음 순서로 점검하면 시행착오가 줄어듭니다.
- 현재 부채 전수 정리(디딤돌 잔액, 신용대출/마통/카드론/자동차할부 등 포함)와 월 상환액 확인
- DSR을 “현 시점 금리 + 스트레스 금리 가정”으로 보수적으로 계산해 대략적인 상한선을 잡기
- 기존 주택 처분 일정과 증빙(계약서/특약/잔금일)을 신규 대출 심사 일정에 맞게 정렬
- LTV는 KB시세 변동 가능성을 감안해 ‘현재 시세보다 낮아질 경우’ 시나리오도 함께 준비
- 잔금 2~3개월 전에는 반드시 최신 규정으로 재산정(DSR 산식/스트레스 금리/취급 제한 등은 시기에 따라 바뀔 수 있음)
결론적으로, 안내받은 “KB시세 기준 최대 4.14억”은 담보 기준 상한으로는 자연스러운 계산이고, 최종 실행 가능액은 DSR과 처분조건 충족 여부가 좌우할 가능성이 큽니다. 지금 단계에서는 회사대출 등 추가 부채를 늘리기 전에, 부채 구조와 처분 일정, 그리고 잔금 시점의 규정 변화 가능성까지 함께 놓고 조건별로 한번 정리해볼 필요가 있습니다.
