먼저 제공해주신 정보에는 이름, 연락처, 상세 주소가 포함되어 있어 개인정보 보호를 위해 본문에서는 제외하고 설명드리겠습니다. 현재 상황은 아래처럼 정리됩니다.
- 서울 서대문구 소재 20평대 아파트 매수 검토, 매매가 10억대 초반
- 1주택 보유 상태에서 추가 매수(갈아타기 또는 추가 취득 가능성)
- 필요 자금: 주택담보대출 6억 수준 희망
- 소득: 연 7,000만원대 초반(휴직 전 기준), 2025년 10월 이직 예정
- 신용: 920점대, 기대출 없음
- 혼인신고 없는 사실혼, 상대방은 유주택
1) 서울 1주택자의 주담대 6억 가능 여부는 LTV보다 DSR과 ‘보유주택 처리 조건’에서 갈리는 경우가 많습니다
최근 가계부채 관리 기조가 이어지면서, 시중은행은 단순히 담보가치(LTV)만으로 한도를 크게 내기보다는 DSR(총부채원리금상환비율) 기준으로 대출 가능액을 보수적으로 산정하는 흐름이 계속 보도되고 있습니다.
특히 수도권 주담대는 “한도가 나오더라도 실제 실행까지 조건이 붙는지”를 함께 봐야 합니다.
실무적으로는 다음 변수가 핵심입니다.
- 기존 1주택을 처분하는 ‘갈아타기’인지, 2주택이 되는 ‘추가 취득’인지
- 처분 조건부 대출(일정 기간 내 기존주택 매도)을 금융사가 요구하는지
- DSR 40% 규제 적용 여부(은행권은 원칙적으로 40% 관리가 기본 축)
- 주담대 만기(30~40년 등) 및 금리 유형에 따른 연간 원리금 산정
매매가 10억대 초반에서 6억 대출은 담보비율만 놓고 보면 과도한 수준은 아닐 수 있습니다. 다만 1주택자가 새 주택을 취득하는 구조라면, 금융사 및 시점에 따라 ‘기존주택 처분’을 전제로 한도와 승인 여부가 정해지는 경우가 많습니다. 이 부분은 같은 소득이어도 “기존주택을 언제, 어떤 방식으로 정리할 계획인지”에 따라 결과가 크게 갈립니다.
2) 사실혼 자체가 대출의 ‘배우자 합산 규제’로 자동 적용되지는 않지만, 자금출처·세대 구성·주택보유 판단에서 확인 이슈가 생길 수 있습니다
주담대 심사에서 혼인신고가 되어 있지 않으면 법적 배우자로 보아 소득 합산이나 배우자 부채를 자동 반영하는 구조는 아닙니다. 다만 실제 거래 과정에서는 다음을 별도로 점검하는 경우가 있습니다.
- 세대 구성 및 주민등록상 동거 여부에 따른 서류 확인
- 취득자금 조달계획서, 자금출처 소명 과정에서 상대방 자금이 섞이는지 여부
- 공동명의 여부(공동명의라면 상대방의 주택 보유 및 대출 심사가 직접적으로 들어올 수 있음)
즉, 사실혼 상대가 유주택자라는 사실 자체가 단독명의·단독대출에 즉시 불리하게 작동한다고 단정하긴 어렵습니다. 하지만 실제 자금이 섞이거나 공동명의로 진행되면 상대방의 주택 보유와 대출 조건이 직접 영향을 주기 때문에, “명의와 자금 흐름을 어떻게 설계할지”를 먼저 정리할 필요가 있습니다.
3) 휴직·이직 예정은 ‘현재 재직/급여 입증’이 관건이고, 소득은 보수적으로 잡히는 경우가 많습니다
은행은 주담대에서 상환능력을 확인할 때 현재 재직 및 소득의 지속성을 중요하게 봅니다. 휴직 중이거나 이직 예정이 명확한 경우에는 다음처럼 심사가 갈릴 수 있습니다.
- 현재 급여수령이 있는지, 재직 상태가 어떻게 확인되는지(재직증명/건강보험 자격득실/급여이체 등)
- 최근 1년 소득 자료가 무엇으로 잡히는지(근로소득원천징수, 소득금액증명, 급여명세 등)
- 이직 예정이더라도, 이직 후 소득이 확정되기 전까지는 보수적으로 인정되는지
특히 6억 수준의 한도를 목표로 할 때는 DSR에서 소득 인정 범위가 매우 중요하므로, 실행 시점 기준으로 “어떤 서류로 얼마의 소득이 인정되는지”를 먼저 역산해 보는 과정이 필요합니다. 휴직 전 연소득을 기준으로 단순 계산하는 것과, 실행 시점에 인정되는 소득이 달라지는 경우가 실제로 있습니다.
4) 5년주기형 고정금리 4.3% 이하는 시장금리와 정책, 우대금리 적용 여부에 따라 가능/불가능이 갈립니다
최근 금리는 기준금리 기대, 은행채 금리, 가산금리 정책, 가계부채 관리 기조 등에 따라 변동성이 큰 편이라는 보도가 이어지고 있습니다. 5년 혼합형(5년 고정 후 변동) 금리는 대표적으로 다음 요소에 의해 결정됩니다.
- 실행 시점의 은행채(금융채) 금리 수준
- 개인 신용·소득·담보·거래 실적에 따른 가산금리 및 우대금리
- 대출비율, 대출기간, 상환방식(원리금균등/원금균등/거치 여부)
- 1주택자의 기존주택 처분 조건, 규제지역 여부 등 리스크 요인
4.3% 이하를 목표로 한다면, 단순히 “신용점수”만으로 결정되기보다 우대금리 항목을 얼마나 충족할 수 있는지, 그리고 대출 구조(기간·상환방식)를 어떻게 짜느냐가 핵심입니다. 또한 같은 은행이라도 접수 시점과 상품 라인업에 따라 금리 하단이 달라질 수 있어, “가능한 조합을 몇 가지로 나눠 비교”하는 것이 현실적입니다.
정리하면, 질문하신 4가지는 결국 한 문장으로는 이렇게 묶입니다.
- 1주택자의 추가 매수인지 갈아타기인지
- 대출 실행 시점에 인정되는 소득이 얼마인지
- DSR 기준으로 6억이 맞는지(만기·상환방식 포함)
- 명의/자금출처 구조가 심사에 걸림돌이 없는지
이 네 가지를 조건별로 한번 점검해보는 과정이 필요합니다. 특히 이직 예정과 기존주택 처리 계획은 승인과 한도에 영향을 크게 줄 수 있어, 실행 희망 시점 기준으로 서류와 시나리오를 맞춰 정리해두면 판단이 훨씬 정확해집니다.
