현재 조건에서 핵심 변수는 소득이나 신용점수보다 보유주택 2채 여부, 기존 주담대 약정(특약) 준수 여부, 그리고 대출 목적(구입자금인지 생활안정자금인지, 대환인지)에 따라 가능 경로가 갈리는 구조입니다.
최근에도 가계부채 관리 기조가 이어지면서 은행권은 다주택자·추가대출·약정관리 항목을 특히 보수적으로 보는 흐름이 있고, 같은 고객이라도 “어떤 약정이 걸려있는 대출인지”에 따라 결과가 크게 달라집니다.
먼저 질문자 상황을 단순화해 정리하면 다음과 같습니다.
- 2주택 보유
- 은행권 주담대 1건 보유(금리 3%대 중반, 잔액 3억대 후반 범위)
- 소득은 1억 초중반대, 신용점수는 900점대 중반
- DSR이 40%대 초반으로 산출 또는 안내됨
- 상담 과정에서 “약정 위반” 가능성이 언급됨
1) 2주택이면 주담대 추가대출이 무조건 막히는지
무조건 불가로 단정되지는 않지만, 은행권에서 추가대출은 문턱이 높은 편입니다. 특히 “추가대출”이 생활안정자금 성격인지, 기존 대출을 갈아타는 대환인지, 새로운 주택 구입자금인지에 따라 규제와 심사 논리가 달라집니다.
- 구입자금대출: 다주택자에 대한 취급 제한이 상대적으로 강하게 적용되는 구간이 많습니다. 지역별 규제(조정대상/투기과열 등) 여부에 따라 LTV 자체가 낮아지거나, 취급이 제한될 수 있습니다.
- 생활안정자금(주담대 추가/후순위 포함): 총부채와 기존 약정, 담보여력, 은행 내부 정책에 따라 가능 여부가 갈립니다. 다주택자는 “자금용도 확인”과 “기존 약정 준수”를 더 엄격하게 봅니다.
- 대환(갈아타기): 원칙적으로는 기존 대출을 상환하는 목적이므로 신규 자금 유입이 없는 구조가 유리하지만, 약정 위반 이슈가 있으면 대환도 제한될 수 있습니다.
2) “약정 위반”은 어떤 경우에 주로 발생하는지
현장에서 ‘약정 위반’으로 분류되어 대출이 막히는 대표적인 케이스는 다음과 같습니다. 본인에게 해당되는지 확인하려면 기존 대출의 약정서(특약)와 실행 당시 조건을 먼저 확인해야 합니다.
- 전입의무 또는 실거주 약정이 붙어 있었는데 미이행
- 1주택 유지 또는 처분조건(추가주택 처분 등)이 붙어 있었는데 기간 내 미이행
- 생활안정자금 용도로 받았는데 실제 사용 용도가 약정과 다른 것으로 확인되는 경우
- 대출 실행 후 일정 기간 내 임대차 관련 제한 등 특약 미준수
- 기존 대출의 연체·채무조정 이력 등으로 내부적으로 ‘약정관리’가 강화된 경우
중요한 점은, 약정 위반이 “신용점수로만 드러나는 문제”가 아니라는 것입니다. 은행은 사후관리 항목(특약 이행, 용도 확인, 전입/처분 조건 등)에서 위반 소지가 있으면 신규 취급 자체를 보수적으로 막거나, 특정 업권/상품으로만 가능하다고 안내하는 경우가 있습니다.
3) 약정 위반이 있으면 은행권은 전부 불가이고 대부업만 가능한지
대부업만 가능하다고 단정되지는 않습니다. 다만 ‘약정 위반’이 사실로 확인되면 은행권에서는 추가 취급이 어려워질 가능성이 커집니다. 이때는 다음 순서로 접근하는 게 현실적입니다.
- 기존 은행 대출의 약정서와 특약 조항을 확인해 “위반으로 보는 근거”가 무엇인지 명확히 하기
- 위반으로 분류된 항목이 해소 가능한 유형인지(전입/처분/서류보완 등) 점검하기
- 해소 불가능하거나 해소 전까지 시간이 필요한 경우, 대환/추가대출 계획 자체를 재설계하기
‘대부업 안내’가 나온 경우는 상담 채널이 은행권 심사 관점에서 불가로 판단했거나, LTV/DSR/다주택 규제와 약정 리스크가 동시에 걸린 경우가 많습니다. 그래서 “왜 대부업 안내가 나왔는지”를 서류로 확인하고 분기점을 잡는 것이 우선입니다.
4) DSR 40%대면 추가 여지가 있는지
DSR 수치만 보면 “아예 불가능”으로 단정할 단계는 아닐 수 있습니다. 다만 실제로는 DSR 외에 다음이 같이 작동합니다.
- 다주택자에 대한 취급 제한 또는 내부 한도
- 담보물 LTV 한도(지역 규제, 대출 목적, 선순위 잔액에 따라 가용담보가 달라짐)
- 기존 대출 약정 리스크(약정 위반 가능성)
즉, DSR이 남아 있어도 보유주택 수나 약정 리스크 때문에 한도가 0이 될 수 있습니다. 반대로 약정 문제가 해소되고 대출 목적이 대환 중심이면 DSR이 크게 문제되지 않는 경우도 있습니다.
5) 규제/시점 리스크
최근에도 가계부채 관리와 관련해 은행권은 월별·분기별로 취급 기준을 탄력적으로 운영하는 일이 많습니다. 뉴스에서도 가계부채 증가 속도에 따라 은행권이 총량 관리, 가산금리 조정, 취급 조건 강화 등을 반복적으로 적용해 왔고, 이 과정에서 “가심사 때 가능했던 조건이 실행 시점에 변경”되는 일이 생길 수 있습니다.
특히 다주택, 추가대출, 생활안정자금 성격의 건은 정책 변화의 영향을 더 크게 받는 편입니다.
지금 단계에서 현실적으로 먼저 점검해야 할 체크포인트는 아래입니다.
- 기존 신한은행 주담대 약정서의 특약: 전입/처분/용도/임대 관련 조건이 있었는지
- 약정 위반으로 분류된 항목의 정확한 사유: 단순 서류 미비인지, 기간 경과로 해소 불가한 위반인지
- 이번에 필요한 자금의 성격: 대환인지, 추가대출인지, 생활안정자금인지(용도에 따라 가능한 상품군이 달라짐)
- 보유 2주택 각각의 담보 설정 현황: 선순위 잔액과 설정 상태에 따라 가용 한도 판단이 달라짐
- DSR 산정 기준: 어떤 금리·만기 가정으로 40%대가 나온 것인지(은행별 산식/가정이 다를 수 있음)
결론적으로, 현재 정보만으로 “은행권이 완전히 막혔다”고 단정하기보다, 약정 위반으로 안내된 근거를 문서 기준으로 확인하고, 대출 목적을 대환/추가/생활안정 중 어디로 설계할지부터 조건별로 다시 정리해볼 필요가 있습니다. 이런 유형은 같은 소득·신용이어도 약정과 보유주택 구성에 따라 결과가 크게 달라지므로, 서류 기반으로 한 번 점검해보는 과정이 필요합니다.
추가로, 요청하신 내용에 개인정보(이름, 전화번호, 상세 동·호수)가 포함되어 있어 본문에는 반영하지 않았습니다. 원하시면 보유주택 2채의 “대출 종류/잔액 범위/만기 구조”와 약정서에 적힌 특약 문구(개인정보 가린 캡처)를 기준으로, 어떤 지점이 약정 위반으로 분류될 수 있는지부터 더 구체적으로 정리해드릴 수 있습니다.
