Q. 보금자리론은 시세 기준이 아니라 매매가 기준인가요?

1. 매매가가 6억 원 이하여도 시세를 함께 확인합니다

보금자리론의 일반적인 주택가격 요건은 대출승인일 현재 담보주택 평가액 6억 원 이하입니다. 구입용도에서는 시세정보·감정평가액·매매가액 중 어느 하나라도 6억 원을 초과하는지 추가로 확인합니다. 감정평가를 모든 신청자가 반드시 받아야 한다는 뜻은 아니며, 해당 심사에 적용되는 가격자료를 확인하는 것입니다.

“6억 원 이하인지”와 “어떤 금액에 대출비율을 곱하는지”는 서로 다른 판단입니다. 위 예시는 별도 가격 예외가 없는 기존 아파트 구입을 가정한 것이며, 가격 요건을 충족해도 소득·주택 보유 수 등 다른 자격요건을 확인해야 합니다.

2. 시세가 있는 아파트는 매매가와 비교해 낮은 금액을 적용합니다

담보평가에서는 가격정보를 먼저 사용합니다. KB국민은행 시세가 있으면 일반평균가를 우선 적용하고, 없으면 한국부동산원 시세의 하한평균가와 상한평균가를 평균한 값을 사용합니다. 아파트 최저층과 기타주택은 하한가를 적용하므로, 같은 단지라도 층과 주택 유형을 정확히 알려야 합니다.

구입용도에서 가격정보를 사용할 때는 그 가격과 실제 매매가를 비교해 낮은 금액을 담보평가액으로 정합니다. 예를 들어 시세 5억 원·매매가 4억8,000만 원이면 4억8,000만 원을 적용하고, 시세 4억8,000만 원·매매가 5억 원이어도 통상 4억8,000만 원을 적용합니다. 감정평가 우선 적용 등 별도 요건이 있는 경우는 다음 항목처럼 구분해서 확인해야 합니다.

3. 매매가 4억8,000만 원이면 70% 계산은 3억3,600만 원입니다

LTV는 담보로 인정한 집값에 대해 빌릴 수 있는 비율입니다. 시세 5억 원인 아파트를 4억8,000만 원에 사고, 적용 LTV가 70%인 경우를 가정해보겠습니다.

시세 5억 원에 바로 70%를 곱하면 3억5,000만 원이지만, 이 예시의 담보비율 계산액은 3억3,600만 원으로 1,400만 원 적습니다. 이 금액도 최종 대출한도가 아니라 담보가격과 비율로 계산한 금액입니다. 일반 보금자리론 최대한도 3억6,000만 원과 소득 대비 상환부담을 보는 DTI, 기존 권리·임대차 등 심사 항목을 함께 반영해야 합니다.

4. 시세가 없거나 신청 후 가격이 바뀐 경우는 별도로 확인합니다

담보평가액은 가격정보 → 공시가격 → 분양가액 → 감정평가액 순서로 적용합니다. 시세가 없는 집을 산다고 계약서의 매매가가 자동으로 담보가치가 되지는 않습니다. 분양가액을 적용하는 신규입주아파트도 단지 규모·사용승인 후 기간·지역 등 정해진 요건을 충족해야 합니다.

매매가가 시세보다 높은 경우에는 요건을 충족하면 본인 비용으로 감정평가를 우선 적용할 수 있지만, 가격 요건과 한도가 자동으로 풀리지는 않습니다. 신청 당시 시세가 6억 원 이하였으나 승인 전 상승한 경우나 시세 생성 전 후취담보 승인을 받은 단지에는 별도 예외 규정이 있으므로, 해당 시점과 주택 조건을 HF에 확인하세요.

소득 요건이 바뀌었다는 소식도 주택가격 요건과 구분해야 합니다. 예를 들어 2026년 9월 발표된 신혼가구 소득기준 개선은 10월 19일 신규 신청부터 적용하는 변경으로, 매매가만으로 담보를 평가하도록 바뀐다는 뜻은 아닙니다.

5. 계약서 가격과 해당 주택의 시세를 함께 알려 확인하세요

집 주소·동·호수·층, 매매계약 금액과 잔금일을 알려 “6억 원 가격 요건을 충족하는지”와 “실제 담보평가액은 얼마인지”를 나눠 물어보세요. 온라인 예상대출조회는 참고용이며, 자료 확인 후 승인액이 달라질 수 있습니다.

보금자리론 주택가격 요건에 맞지 않는다고 다른 주담대까지 모두 불가능한 것은 아닙니다. 다만 일반 주담대는 별도의 가격평가·소득·규제 기준을 적용하므로, 보금자리론 계산액을 그대로 다른 상품의 한도로 사용하면 안 됩니다.