Q. 신용은 좋은데 무직이면 주택담보대출 안 나오나요?

1. 신용점수가 좋아도 갚을 능력은 따로 확인합니다

신용점수는 대출·카드 이용과 상환 이력 등을 평가한 지표이고, 소득심사는 앞으로 원금과 이자를 갚을 수 있는지 확인하는 과정입니다. 담보로 맡길 집이 있어도 적용되는 소득·부채 기준을 함께 충족해야 합니다.

‘직장이 없다’와 ‘심사에 반영할 소득이 전혀 없다’는 다릅니다. 퇴직 후 연금을 받고 있거나 임대소득 등이 있다면 그 소득의 증빙 가능 여부부터 확인하세요. 이런 소득도 없다면 다른 자료를 활용한 소득 산정이 가능한 상품인지 살펴봐야 합니다.

2. 급여명세서가 없다면 다른 소득 자료를 살펴보세요

금융위원회는 국민연금·건강보험료를 활용하는 인정소득과 카드 사용액·신용평가회사 추정소득 등을 활용하는 신고소득 방식을 설명하고 있습니다. 다만 자료를 제출하면 모든 금융사가 같은 금액을 인정하는 제도는 아닙니다. 카드 사용액과 보험료 환산액을 임의로 더하거나, 한도를 늘리려고 카드 소비부터 늘리지 마세요.

3. 인정받는 소득이 달라지면 상환 여력도 달라집니다

DSR은 연소득 대비 1년 동안 갚아야 하는 대출 원금·이자의 비율입니다. DSR을 적용하는 일반 주담대에서는 인정받은 소득과 기존 부채가 새 대출 한도에 영향을 줍니다.

집값에 비해 기존 대출이 적어도 소득 기준에서 한도가 제한될 수 있습니다. 반대로 소득을 인정받더라도 담보가치 대비 대출 비율인 LTV, 지역·자금 목적에 따른 제한, 금융사의 취급 기준을 넘을 수는 없습니다.

4. 한 상품에서 거절됐다고 모든 주담대가 불가능한 것은 아닙니다

한국주택금융공사는 보금자리론 FAQ에서 퇴직·폐업자의 최근 3개월 국민연금 또는 건강보험 납부보험료로 인정소득을 사용할 수 있다고 안내합니다. 반면 퇴직한 직장의 과거 급여는 현재 유지 중인 소득이 아니므로 인정하지 않는다고 설명합니다.

카카오뱅크 주담대는 현재 직장에 1개월 이상 재직 중인 근로소득자 또는 소득금액증명원으로 소득 입증이 가능한 사업소득자를 대상으로 안내합니다. 이처럼 소득 산정 방법뿐 아니라 상품의 신청 대상부터 다릅니다. 보금자리론도 주택·소득·DTI 등 별도 요건을 충족해야 하며, 일반 주담대의 DSR 계산 예시를 그대로 적용하는 상품은 아닙니다.

5. 무직 여부보다 어떤 자료로 심사받을 수 있는지 물어보세요

활용할 자료가 없고 상환 재원도 없다면 신용점수만으로 주담대를 받기는 어렵습니다. 배우자의 소득을 활용할 수 있는 구조인지도 확인할 수 있지만, 소득 합산 조건과 배우자의 부채 반영 여부를 함께 살펴야 합니다.