몇 년 동안 정부에서는 지속적으로 부동산 관련 특히 주담대 관련해서 강화 정책을 펼쳤고 그에 따라서 여러 방면에서 제한이 생겨나기 시작했습니다. 소득이나 신용이 같은 조건의 채무자라고 하더라도 구입하려는 지역에 따라서 다른 결과가 나오기도 하는데 여기서 규제지역 대출의 차이가 발생하게 되는 것입니다.​

우선 이러한 구분을 짓는 기준으로는 해당 구역의 주택 특히 아파트의 거래량과 시세의 변화에 따라서 나뉘는데 쉽게 생각하면 거래가 많고 가격이 많이 오르는 지역은 페널티를 주겠다는 소리입니다. 이렇게 나온 게 투기/과열(보통 이 두 가지는 묶어서 적용되는 편입니다.), 조정대상, 기타 지역으로 각각 여러 부분에서 차이점이 발생하고 있습니다.

​​㉠ 한도

기준은 크게 집과 채무자 두 가지로 나눠지며 전자의 경우엔 기본적으로 LTV(주택 시세 대비 담보 인정비율)는 40%, 50%, 70%으로 지정되어 있습니다. 여기서 상황별로 줄어들거나 늘어나게 되는 것이죠. 후자에서는 소득 및 부채를 파악하여 이자상환능력을 판가름하는 DTI와 DSR에 따라 한도가 달라지게 되는데 특히 DSR은 작년부터 지속적으로 강화되고 있어 같은 조건에서 전달에는 가능했는데 이번 달에는 안되는 황당한 케이스도 발생했었습니다.​

㉡ 페널티(특수한 상황은 경우의 수가 많아 기본적인 부분만 설명)

규제지역 대출을 알아볼 때 가장 까다로운 파트입니다. 우선 매매잔금을 치르는 상황이라면 6개월 이내 실거주로 들어가야 하며 기존에 가지고 있던 집이 있다면 처분을 해야 하는 특약이 들어가게 됩니다. 그리고 아파트 기준으로 시세가 15억 원을 초과하면 아예 진행이 불가능하게 되는 제한도 있습니다. 생활자금에서는 용도가 전세퇴거자금인 경우 시세가 9억 원을 넘어간다면 자금 실행 이후 본인이 실거주로 들어가야 합니다.​​

위처럼 크게 한도와 적용되는 페널티의 차이를 보이고 있으며 나머지는 대부분 지역과 상관없이 동일하다고 보시면 됩니다. 마지막으로 비, 규제지역 대출 상관없이 공통으로 적용되는 부분을 살펴보면 가장 먼저 봐야 하는 부분은 바로 약정서겠죠. 가지고 있는 집으로 은행에 자금을 빌렸을 때 전액을 상환기 전까지 본인 및 세대 전 구성원들이 다른 주택을 보유해서는 안 되는 약속이며 이를 위반하게 된다면 전액 환수와 3년간 금융거래에 불이익을 받게 됩니다.​

그리고 다들 아시는 생활비 목적으로 신청하게 되면 서류로 목적 증빙이 가능하다면 문제없으나 이게 안된다면 연간 최대 1억 원까지만 신청할 수 있는데 여기서 일부 잘못 알고 계시는 분들이 있습니다. 무조건 해당 금액이 나오는 것이 아닌 'LTV 규격 이내에 여유 한도가 있을 때'로 기존에 세입자가 있거나 근저당이 있다면 줄어들거나 아예 안 나올 수 있습니다.​​