깡통전세주의! 전세 사기 예방법은?

금리 상승과 매매 수요 감소 등의 영향으로 부동산의 가격은 지속적으로 하락 중입니다. 매수를 포기한 가구는 결국 전세나 월세로 입주를 계획하게 되는데요, 부동산의 하락, 전세의 수요 증가로 인한 보증금 상승 두가지 상황이 맞물려 전세가와 매매가 간의 간극이 점점 줄어들고 있습니다. 시세 하락이 도드라지는 지방의 경우에는 이와 같은 현상이 더욱 뚜렷하게 나타나고 있죠.
여기서 깡통전세라는 문제가 발생이 됩니다. 깡통전세란 보증금액과 혹은 주택에 설정되어 있는 근저당 설정금액을 합한 금액이 집값의 80%를 넘었을 경우 집주인의 자본율이 매우 낮은 상태의 집을 말합니다. 만약 3억원의 집에 최우선 순위로 대출 1억(근저당 1.2억) 전세 보증금 1.5억이 있다고 가정해봅시다. 이 담보의 대출을 소유주인 임대인이 연체를 하게 되어 경매에 넘어가게 되었습니다. 그런데 3억이 아닌 2.5억에 낙찰이 되었습니다. 가장 최우선 순위인 근저당 설정금 1.2억이 차감이 되면 1.3억의 금액이 남게 되는데 전세 세입자는 본인의 보증금 1.5억 중 1.3억만 돌려받을 수 있어 2천만원의 손해가 발생될 수 있는 것이죠. 이렇게 되면 아무 죄 없는 세입자는 금전적 손해를 일부 떠안게 되어 매우 안타까운 상황이 발생이 됩니다. 실제로 이러한 사례들은 흔하게 볼 수 있습니다. 그렇다면 우리는 어떠한 준비를 해두어야 할까요?

# 예방이 중요하다! 어떻게 대비를 할까?

1. 서류 확인
전세 계약시 부동산에서는 해당 건축물의 건축물대장, 등기부등본을 계약자에게 확인을 시켜줍니다. 하지만 이례적으로 이 과정에 있어 설명이 부실한 상황이 발생이 되는 경우도 있습니다. 만약 해당 주택에 근저당설정이 있다면 원금이 아닌 근저당설정 금액과 세입자 보증금의 합산 금액이 주택 시세의 80%를 넘기지 않는 것이 좋습니다. 실제로 주택이 경매에 들어가게 될 경우 시세 대비 70%~80%대로 낙찰(지역에 따라 다를 수 있음)되는 경우는 매우 흔한 사례이므로 사실 80%에 맞추는 것도 위험성이 있습니다. 이는 주변 시세에 따라 달라지므로 정확한 시장 조사 이후 결정을 하는 것이 좋습니다.

2. 세금납부 확인
임대인의 납세증명서는 법적으로 필수 증빙 서류가 아니므로 생략되는 경우가 대부분입니다. 하지만 세금 징수나 채무불이행 시 채무자의 재산에 압류 혹은 가압류를 걸어 환수를 합니다. 그런데 종부세, 재산세, 증여세, 상속세 등의 세금은 전세보증금액의 변제권보다 중요하므로 확정일자를 부여 받았더라도 우선 순위에 밀릴 수 있습니다. 국세청의 '미납국세 열람제도'를 이용하여 집주인의 신분등 사본을 통해 확인할 수 있습니다.

3. 확정일자
입주 전 확정일자를 미리 부여 받고 이사 당일 전입신고를 반드시 해야합니다. 확정일자를 기준으로 추후 해당 담보에 근저당이 설정되더라도 우선 채권을 보장 받을 수 있습니다.

4. 보증보험
만기시 전세보증금액을 돌려받지 못하거나 임대인의 문제로 보증금액을 반환 받지 못하게 될 경우를 대비해 보증보험에 가입을 할 수 있습니다. 이러한 문제를 대비하여 입주시 보증보험에 가입하는 것이 좋습니다. 한국주택금융공사(HF), 서울보증보험(SGI), 주택도시보증공사(HUG) 총 세곳에서 보증보험을 운영하고 있습니다. 만약 전세대출을 받는 경우에는 반드시 보증보험을 가입하게 되는데, 보증금액 전체에 대해 보험을 가입해주는 주택도시보증사의 상품을 제외하고는 대출 금액까지만 보증보험이 적용되니 전세자금대출 상품을 선택할 시에 참고 하시면 좋을 것 같습니다.

5. 등기부등본 확인
입주 이후에도 등기부등본을 지속적으로 확인하는 것이 좋습니다. 일반적으로 전세 세입자가 있는 담보의 경우 임대인이 신청하는 금융사에서 세입자의 동의(혹은 보증금 확인)를 받고 대출이 진행이 됩니다. 하지만 일부 사금융권에서는 이와 같은 동의 절차 없이 대출이 진행되기도 합니다. 이 경우 대출에 문제가 생기더라도 최우선변제권은 세입자가 갖고 있으므로 문제는 없으나 만약 재계약을 체결하면서 전세대출을 다시 신청한다면 해당 사유로 인해 거절이 될 수도 있습니다.

부동산 시장의 움직임이 예사롭지 않습니다. 전세 계약을 준비 중인 분들이라면 2년 뒤도 고려해 계약을 신중히 하셔야합니다. 금리도 크게 상승이 되어 이자보다 월세가 저렴한 경우도 발생이 되었고 깡통전세를 피하고자 상대적으로 전세보다 보증금액이 낮은 월세를 선호하는 세대도 늘어나고 있습니다. 시장이 변화하는 과정이니 다양한 변수도 고려를 해야합니다. 충분히 고민하여 옳은 결정을 하시길 바라겠습니다^^