주택담보대출 시중은행 VS 보험사 고민인가요?

작년만 해도 주택담보대출 금리 상단은 8%대까지 오르며 기준금리 인상 여파는 가히 어마어마했습니다.

이후 채권금리의 지속적인 인하와 정부의 금리 인하 압박 등으로 지금 주택담보대출 금리는 3~4%대까지 내려왔죠.

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하지만 어제(17일) 4개월 만에 코픽스 금리를 인상했습니다.

다행히 인상 폭은 신규취급액 0.03%로 높은 인상은 면했습니다.

하지만 코픽스 금리는 많은 대출 상품의 기준금리가 되다 보니 반가운 상황은 아니죠.

특히 시중은행은 코픽스를 기반으로 삼는 대출 상품이 많아 결정에 고민이 커질 수 있는데요

오늘은 이러한 고민을 가진 분들에게 도움이 될 내용을 전달하겠습니다.

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1️⃣ 그렇다면 어떤 대출 상품을 골라야 할까?



소비자가 대출 상품을 결정할 때 단순히 해당 상품의 금리만 보고 결정하는 것은 좋지 않습니다.

물론 긴 기간 동안 금리가 변동되지 않는 장기고정금리는 접수 시 금리가 중요하겠지만 대출 소비자가 선택하는 대부분은 변동금리형 상품, 혼합형 고정금리 상품, 주기형 고정금리 상품 등이므로 추후 금리 변경 시점에 바뀌는 금리도 함께 고려하는 것이 좋습니다.



'당장 다음 주 금리도 예측하기 어려운데 3년 뒤, 5년 뒤를 어떻게 예측하냐?' 라고 생각한다면 당연합니다.

경제 전문가들도 단기적인 예측만 가능할 뿐 장기적인 예측은 어렵습니다.

하지만 가늠해볼 수 있는 방법은 있습니다.



2️⃣ 채권에 대해 알아보자



채권에 대한 이해가 생긴다면 상품 결정에도 도움이 될 수 있습니다.

시중은행은 대부분 금융채 혹은 금융채와 유사한 자체 금리, 은행채 등을 기반으로 금리를 책정합니다.

반대로 보험사는 국고채를 기준금리로 삼는 상품들이 대부분이죠.



- 금융채 : 은행, 카드사, 캐피탈 등 금융 기관이 발행하는 채권입니다. 회사채와 마찬가지로 금융기관의 신용도에 따라 신용등급을 부여받습니다.

- 국고채 : 나라에서 발행하는 채권을 3년 혹은 5년 등 만기 기간이 정해진 채권입니다. 신용도가 매우 높고 채권시장에서 차지하는 비중도 가장 높습니다.



기준금리 인상은 유동성 둔화와 채권시장의 경직화를 불러왔습니다.

그로 인해 세계적인 은행들이 뱅크런을 겪게 되며 파산 위기에 내몰리게 되었습니다.

금융채는 금융기관이 발행하는 채권이므로 리스크가 국고채에 비해 등락 폭이 상대적으로 큰 상황이며 시장 상황에 영향을 크게 받습니다.

그러므로 우리는 대출 상품을 선택할 때 해당 상품의 기준금리가 코픽스인지, 금융채인지, 국고채인지 등을 고려해야 합니다.



3️⃣ 고정금리가 다 같은 고정금리가 아니다!



대부분 시중은행 상품은 초기 사용 3~5년간만 '금융채 혹은 국고채+가산금리'의 형태로 상품이 판매되고 이후 '코픽스+재책정된 가산금리'로 변경이 됩니다. 많은 은행 대출 소비자들이 일정 고정 기간 종료 이후 금리가 많이 올랐다고 하는 것이 이러한 원인에 있죠.



반대로 보험사는 은행과 다르게 주기형 고정금리를 채택하는 곳들이 종종 있습니다.

일정 기간 고정 후 재책정된 금리로 동일 기간 다시 금리가 고정되는 형태죠.

대표적으로 한화생명, 삼성생명 같은 곳이 있습니다.



4️⃣ 중도상환수수료 면제 비율을 활용하는 방법



대출 상품에는 중도상환수수료가 있습니다.

보통 주택담보대출 상품은 신청일로부터 3년이 도래하기 전 대출금을 상환했을 시 일정 부분에 대한 수수료가 발생합니다.

일반적으로 3년 이후부턴 전액 면제되며 3년에 가까워질수록 해당 수수료는 낮아집니다.



또한 중도상환수수료에는 면제비율이 있습니다.

일정 금액까지는 상환해도 중도상환수수료가 부과되지 않는 것입니다.

상품마다도 해당 면제비율은 달라지는데 시중은행은 보통 해마다 원금의 10%까지 상환수수료가 면제됩니다.

반대로 보험사는 30% 혹은 50%까지 면제 범위가 넓죠.



특히 보험사 일부 상품은 6개월 후 중도상환수수료 전액 면제 등의 옵션이 있기도 합니다.

단기적으로 대출금을 상환하려는 소비자라면 이를 활용해 비용을 큰 폭으로 줄일 수 있기도 하죠.

하지만 단기 상환 용도로만 유리한 것은 아닙니다.

지금처럼 금리의 상승세와 하락세가 급격한 시기에는 아주 현명하게 활용할 수 있는 무기입니다.

당장 자금이 급해 대출받아야 한다면, 보험사로 대출 받고 이후 시장의 대출 금리가 낮아졌을 때 갈아타는 비용을 크게 줄일 수 있죠.



5️⃣ 부수거래도 고려하셔야 해요



시중은행의 부수 거래 조건은 급여 이체, 카드사용, 자동이체, 적금 가입 등 다양한 부수거래 조건이 있습니다.

금융사마다 다르지만, 미이행시 1개 항목당 0.1%~0.5%까지 금리가 오르게 되죠.



보험사는 이러한 부수거래 조건이 없거나 적금식 보험 가입 정도로 최저금리가 적용되고 있습니다.

간편함이라는 부분에서 보험사가 큰 장점을 갖추고 있습니다.



6️⃣ 사업자대출도 대환이 돼요



대출 규제가 완화되기 전, 대부분 지역은 투기지역 혹은 투기과열지구, 조정대상지역으로 규제에 묶였습니다.

주택 시세 대비 받을 수 있는 주택담보대출 한도 비율인 LTV는 30%~50% 선이었죠.

이러한 문제로 큰 금액이 필요한 주택 보유자는 당시 LTV 70%~90%대의 고한도 사업자대출을 받았습니다.

리스크가 상승하는 만큼 대출 금리도 당연히 높을 수밖에 없었죠.



올해 1월부터 강남 3구와 용산구를 제외한 전 지역이 규제지역에서 해제되었습니다.

높은 금리에 부담감이 큰 사업자대출 소비자들은 규제가 풀린 후 은행에서 상담을 받았지만 대환이 불가통보를 받았습니다.

이유는 사업자금과 가계자금은 용도가 맞지 않아 대환이 불가한 것이었죠.



은행에서는 사업자금을 가계자금으로 대환하지 못하지만 보험사는 가능합니다.

비규제 지역 기준 1주택자는 LTV 70% 이내 금액까지 대환을 할 수 있어 금리를 큰 폭으로 낮출 수 있습니다.

이러한 이유로 최근 사업자 대출 대환 수요가 늘어나고 있다고 합니다.



7️⃣그래서 어디가 좋은가?



현재 시중은행의 금리 하단은 3.6%~3.9% 보험사는 4% 초반대로 금리 경쟁력은 보험사가 다소 밀립니다.

하지만 채권금리의 차이, 주기형 고정, 유동적인 대환, 부수거래 간결함 등을 고려한다면 보험사의 장점도 매우 크다고 볼 수 있습니다.

보험사에서 대출받아도 시중은행에서 대출받는 것과 신용점수에 미치는 영향 차이는 없거나 적습니다.

개인의 적극도와 상환 계획 등을 고려해 결정하는 것이 가장 좋은 선택이라고 볼 수 있습니다.

모든 부수거래 조건을 이행하더라도 최저금리가 필요하다면 은행이 유리할 수도 있고, 대출에 대한 관심도가 높다면 대환 시기를 유동적으로 결정할 수 있는 보험사가 유리할 수도 있습니다.

또한 한번 받은 대출을 옮기기 번거로워 장기적으로 두기에도 보험사가 유리할 수 있죠.



미래의 금리 향방에 따라, 개인의 대환이나 상환 계획 등에 따라 최선의 상품이 달라질 수 있습니다.

뱅크몰은 소비자에게 유리한 방향을 투명하게 알려드리고자 개인에게 적합한 대출 상품을 정확한 알고리즘으로 구현하고 있습니다.

출처 : https://blog.naver.com/thebankmall/223078215948