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      우리나라 부동산 시장의 특이점, 전세 제도는 왜 있을까?
      2023. 06. 02



      우리나라 부동산 시장의 특이점, 전세 제도는 왜 있을까?



      혹시 이런 이야기 들어보셨나요?


      "전세는 우리나라에만 있는 특이한 제도다"


      사실 전세 제도는 우리나라에만 있진 않습니다.

      세계적으로 본다면 프랑스, 스페인, 미국(루이지애나), 볼리비아, 아르헨티나, 인도 등 다른 나라에서도 볼 수 있죠.

      전세제도는 집주인과 세입자 각자의 입장에서 이점이 있는 제도입니다.



      # 전세 제도의 장점




      집주인은 세입자를 끼며 적은 자본으로 부동산을 매입할 수 있었습니다.

      전세보증금은 집주인에게 무이자 차입이므로 비용 절감도 가능하죠.



      세입자는 매매보다 적은 돈으로 주거 행위가 가능해 금액 부담이 줄어듭니다.

      또한 취득세, 보유세 등 세금이 발생되지 않아 비용 절감의 효과도 있죠.

      이외에도 부동산 하락이 되더라도 보증금액은 온전히 보전이 가능해 리스크를 회피할 수 있다는 장점도 있습니다.



      # 전세 제도의 문제점



      최근 빌라왕, 건축왕 등 전세 사기에 대한 기사를 많이 보셨을겁니다.

      전세는 임대인과 임차인 간의 보증금 위탁 거래입니다.

      계약 만료시 임대인이 보증금을 지불할 능력이 없다면 채무불이행이 발생됩니다.

      이 경우 임차인은 책임에 대한 보상을 받을 방법이 굉장히 한정적입니다.

      법정 소송으로 가더라도 큰 금액이 묶여 있는 상태로 긴 시간을 싸워야하므로 임차인에게는 큰 피해가 발생될 수 있죠.



      # 전세 문제가 발생된 이유



      최근 몇년간 저금리 기조가 이어지면서 임차인은 월세보다는 전세자금대출을 받아 거주하는 것이 비용면에서 유리했습니다.

      이것을 바탕으로 전세 수요는 크게 상승했고 집값과 보증금액이 별 차이 없는 깡통주택이 늘어나기도 했습니다.

      부동산 가격 상승기에는 큰 문제가 되지 않았습니다.

      주택 시세 1억 집에 보증금 8천만원으로 거주하더라도 2년 후에는 집이 1.5억이 되며 퇴거시 임대인은 대출을 받아 돌려줄 수도 있었고, 주변 전세 시세도 올라 다른 세입자를 1.3억에 구해 보증금을 돌려줄 수도 있었죠.



      하지만 하락기가 시작되며 문제가 발생합니다.

      주택 시세 1억 집에 보증금 8천만원으로 살다가 주택 시세가 7천만원이 되며 보증금액이 집값보다 커진 것입니다.

      대출이나 신규임차인의 보증금액만으로는 보증금 전액을 돌려줄 수 없는 상황이 발생되었습니다.

      또한 대출 규제도 강화되어 집주인이 자력으로 메꿔야할 금액이 더 크게 벌어지게 되었습니다.



      결국 부족한 반환보증금액을 메울 현금 여력이 없거나 메울 필요가 없다고 느끼는 임대인은 전세보증금을 돌려주지 않고 주택을 경매에 넘깁니다. 설사 낙찰되더라도 주택 시세가 낮아졌으니 1순위를 갖고 있는 세입자는 보증금액의 일부를 손해보게 되죠.



      # 시장의 변화는?



      부동산 시장의 변화로 전세제도의 수명이 끝났다는 여론이 일고 있습니다.

      KB부동산 월간 시계열 통계에 따르면 4월 서울 아파트 전월세전환율은 지난해 동월과 비교해 1%가량 오른 4.14%를 기록했습니다.

      전세에서 월세 혹은 반전세로 전환하는 비율이 늘어나고 있다는 것을 뜻합니다.



      그런데 여기에 또 다른 변화가 있습니다.

      대출규제 완화, 생애최초 완화 그리고 시중은행 대출금리 인하에 힘입어 부동산 거래가 회복세로 전환되었습니다.

      물론 실거주 수요가 증가한 영향이 더 크지만 부동산 가격이 저점을 기록하고 반등할 가능성이 생겼다는 것을 의미하기도 합니다.



      우리나라 부동산 시장에서 전세 제도가 유지될 수 있었던 근간은 부동산 불패의 시기가 장기간 이어졌기 때문입니다.

      부동산의 회복한다면 다시 전세 거래량이 상승될 가능성이 생길 수도 있을 것 같다고 생각합니다.

      이번 전세사기 사태와 같은 문제가 해결되고 안정적인 주거 문화가 정착되길 바라며 마무리하겠습니다.



      출처 : https://blog.naver.com/thebankmall/223118685838

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