2023년부터 전국적으로 확산된 전세사기 피해 문제는 단순한 개인의 불운을 넘어, 사회 구조적인 문제로 인식되기 시작했습니다. 이에 따라 정부는 ‘전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법(이하 전세사기 특별법)’을 제정했지만, 실질적 구제 효과에 대한 비판이 지속돼 왔습니다. 그리고 2024년, 드디어 이 법안이 개정되어 새로운 구제방안이 마련되었습니다.
이번 글에서는 개정된 전세사기 특별법의 핵심 내용을 정리하고, 피해자 입장에서 어떤 점이 달라졌는지를 명확하게 알려드립니다.
전세사기 특별법, 왜 개정됐나?
기존 전세사기 특별법은 피해자에게 ‘경매 우선매수권’과 일부 대출 지원을 제공했지만, 피해자의 자금력이 부족한 상황을 제대로 고려하지 못해 실효성이 낮다는 평가를 받았습니다. 예를 들어 보증금을 반환받지 못한 상태에서 경매에 참여하거나 대출을 받아 주택을 매입한다는 것은 현실적으로 어려운 선택지였습니다.
실제로 2023년 기준, 피해자 2만여 명 중 특별법을 통한 실질 지원 사례는 극히 적었고, 많은 피해자들이 여전히 주거 불안에 시달리고 있었습니다. 이에 따라 국회는 2024년, 전세사기 특별법 개정안을 여야 합의로 통과시켰고, 보다 현실적인 피해자 지원이 가능해졌습니다.
바뀐 핵심 내용 ①
피해 주택에서 10년간 무상 거주 가능
가장 주목할 만한 변화는 피해자가 기존에 살던 주택에서 최대 10년간 무상으로 거주할 수 있게 됐다는 점입니다. 이 제도는 LH(한국토지주택공사)가 피해자의 우선매수권을 넘겨받아 경매에 참여하고, 낙찰 후 발생한 경매 차익으로 임대료를 충당하는 방식입니다.
예를 들어, LH 감정가 1억 원의 피해 주택을 7,000만 원에 낙찰받았다면, 그 차익 3,000만 원을 임대료로 활용해 피해자가 무상 거주할 수 있도록 지원합니다. 만약 차익이 부족하면 국비로 보전됩니다.
또한, 10년 이후에도 거주를 원할 경우 공공임대주택 수준의 임대료를 내고 최대 10년 추가 거주가 가능합니다.
바뀐 핵심 내용 ②
공공임대·전세임대 선택지 다양화
기존 주택 외에 다른 공공임대주택으로 이동하거나, 민간 임대주택에서 전세사기 피해금 이하로 LH가 계약한 집에서 10년간 무상 거주하는 선택지도 마련됐습니다. 이는 ‘LH 전세임대’ 방식으로 운영됩니다.
단, 여전히 공공임대 물량 부족, LH 예산 및 인력 한계 등 구조적 문제는 해결 과제로 남아 있습니다.
바뀐 핵심 내용 ③
피해자 인정 범위 확대
개정안은 피해자 인정 요건을 크게 완화했습니다.
- 전세보증금 한도: 기존 3억 원 → 최대 7억 원(기본 5억 + 위원회 추가 인정 2억)
- 이중계약 피해자 포함: 기존 세입자가 퇴거하지 않은 상태에서 이중계약으로 피해를 본 경우도 특별법 적용 대상
- 신탁사기, 위반건축물 포함: 기존 제외되던 복잡한 사례들도 이제 지원 대상에 포함
또한, 경매가 종료된 주택의 세입자도 다른 임대주택에서 최대 10년간 무상거주가 가능해졌습니다.
비교: 기존 야당안(선구제 후회수) vs. 정부안
더불어민주당은 앞서 ‘선구제 후회수’ 방식의 개정안을 추진했으나, 대통령 거부권으로 무산된 바 있습니다. 해당 안은 정부기관이 피해자의 전세보증금 채권을 매입하고, 이후 채권 회수 과정을 통해 자금을 보전하는 구조로 보다 즉각적인 피해 보전에 초점을 뒀습니다.
반면, 이번 개정안은 피해자가 거주할 수 있는 주거 안정을 우선 확보하는 쪽에 무게가 실렸습니다. 두 방식 모두 장단점이 있지만, 현재로서는 거주 안정에 초점을 둔 개정안이 현실적인 구제 수단으로 선택된 것입니다.
피해자들이 주의해야 할 점
- LH 우선매수 방식은 ‘거주 안정’이 목적이며, 피해금을 직접 돌려받는 구조는 아닙니다.
- 경매 차익이 없으면 현금 지원은 불가능하며, 이 경우 무상 거주 외 추가 지원은 제한됩니다.
- 지원 신청 대상은 2025년 5월 31일까지 계약된 세입자에 한함 – 이후 신규 계약자는 대상에서 제외됩니다.
- 피해주택 품질 문제, LH 매입 거부 등 현실적 변수는 여전히 존재합니다.
향후 과제
피해자단체와 전문가들은 다음과 같은 보완이 필요하다고 강조합니다.
- 최소한의 현금 지원 제도(차익 無 상황 대비)
- 다가구·다세대 공동담보 문제 해결
- 공공임대 물량 확대 및 품질 확보
- 청년·무자력 피해자에 대한 맞춤형 구제 방식 강화
정부는 6개월마다 피해 실태 조사와 제도 개선을 위한 보고서 제출 의무를 지게 되었으며, 이는 향후 정책 개선의 출발점이 될 수 있습니다.
마무리: 피해자에게 중요한 건 ‘희망의 끈’입니다
전세사기 피해는 단순한 금전적 손실을 넘어, 삶의 기반을 잃는 심각한 사회문제입니다. 이번 개정 전세사기 특별법은 완벽하지는 않지만, 거주 안정성 확보와 선택지 다양화 측면에서는 분명 진전된 대책입니다. 이제 중요한 것은 피해자의 실질적 참여와 정보 접근성 확보, 그리고 사회적 공감 속에서의 제도 정착입니다.
더 나은 지원책을 위해선 정부의 꾸준한 개선 의지와 함께, 시민 사회와 피해자의 지속적인 목소리가 필요합니다. 지금도 전세사기와 싸우고 있는 수많은 이들에게, 이번 개정이 하나의 숨 쉴 틈이자 다시 일어설 수 있는 발판이 되길 바랍니다.
