“서울 아파트를 사려면 얼마가 필요할까요?”
과거엔 ‘대출을 끼면 어떻게든 가능하다’는 희망이 있었지만, 지금은 그마저도 쉽지 않습니다.
정부가 주택담보대출(이하 ‘주담대’) 한도를 최대 6억 원으로 제한하는 ‘6·27 대책’을 발표하면서, 서울 아파트를 꿈꾸던 실수요자들의 발길이 서울 외곽 또는 경기 중상급지로 이동하고 있는 것입니다.
이번 글에서는:
- 왜 ‘준서울’ 지역이 주목받는지
- 어떤 지역이 급부상하고 있는지
- 수요자 입장에서 어떤 전략을 세워야 할지
등을 쉽게 풀어 설명드리겠습니다.
1️⃣ 서울 아파트, 이제는 ‘현금 부자’의 게임
2024년 기준, 서울 아파트 평균 매매가는 약 14억 6000만 원입니다.
이전에는 LTV 70%를 적용받으면 10억 원 이상 대출이 가능했기에, 현금 4억 정도면 접근 가능했죠.
하지만 이제는 대출 한도가 최대 6억 원으로 제한되면서, 무려 8억 6000만 원 이상을 현금으로 보유해야 아파트를 매입할 수 있는 구조가 됐습니다.
여기에 분양시장도 예외는 아닙니다.
84㎡ 민간아파트 분양가가 15억 원이 넘는 상황에서 6억 원을 대출받아도, 9억 원 이상을 현금으로 마련해야 합니다.
👉 요약하자면, 이제 서울에서 내 집 마련을 하려면
‘적어도 8~10억 원 현금’이 필요합니다.
이 때문에 대출 여력이 부족한 실수요자들은 자연스럽게 서울보다 저렴하지만 생활권은 공유할 수 있는 지역, 즉 ‘준서울권’ 경기지역으로 눈을 돌리게 된 것이죠.
2️⃣ ‘6억 원 대출 한도’가 만든 풍선효과, 준서울 지역이 뜬다
정부는 이번 대출 규제로 부동산 과열을 막고, 가계부채를 안정시키려 했습니다.
하지만 동시에 시장에는 풍선효과가 발생했습니다.
대표적인 준서울 지역으로는 다음과 같은 곳이 꼽힙니다:
- 안양, 하남, 광명, 구리: 서울 접근성 우수, 평균 매매가 9~11억 원대
- 군포, 부천: 8~10억 원대, 철도망 확장으로 접근성 향상
- 노도강·금관구·중랑구: 서울 내에서도 가격이 낮아 LTV 70% 기준으로도 대출 한도 안에 들어오는 곳
이들 지역은 다음의 조건을 갖추고 있어 주목받고 있습니다:
- ✅ 서울과 가까운 거리 (1~2개 정거장 이내)
- ✅ 10억 원 이하의 아파트 매매가
- ✅ 미래 철도 노선 수혜 기대 (GTX, 신안산선, 월판선 등)
즉, 대출로 집을 살 수 있고, 서울로 출퇴근도 가능한 지역이기 때문에, 실수요자와 갈아타기를 원하는 사람 모두에게 현실적인 대안이 되고 있는 것입니다.
3️⃣ 왜 ‘하필 지금’ 준서울 지역이 떠오를까?
서울 부동산 시장은 최근 몇 년간 지나치게 과열되었습니다.
거래가 줄고, 호가는 높지만 실거래는 줄어드는 현상이 지속됐죠.
하지만 이제는 다음과 같은 이유로 준서울 지역이 상대적 수혜지로 부상하고 있습니다:
- 🔹 정부의 강도 높은 대출 규제로 인해 서울 아파트 구매 자체가 어렵고
- 🔹 서울의 분양가 상승으로 신축 접근성도 낮아진 반면
- 🔹 준서울 지역은 6억 원 한도 내에서 대출이 가능하며
- 🔹 분양 예정 단지도 많고, 신규 인프라도 확대되고 있기 때문입니다.
예를 들어, 안양시 만안구의 ‘안양자이 헤리티온’은 서울 1호선 명학역 인근 역세권에 위치하며, 향후 GTX-C 노선도 연결됩니다.
또한 군포시의 ‘금강펜테리움 레이크포레’는 대야미역 인근으로 4호선을 통해 서울 중심까지 접근이 가능합니다.
이처럼 입지, 가격, 미래가치를 모두 갖춘 곳들이 늘면서 ‘조용한 인기’를 얻고 있는 것입니다.
4️⃣ 대출 규제 후에도 조용히 오르는 곳이 있다
주목할 점은, 전체 시장이 얼어붙은 와중에도 핵심지는 거래가 지속되고 있다는 점입니다.
서울에서는 강남, 압구정, 용산 등 고가 아파트의 손바뀜이 이어지고 있으며,
경기도에서도 과천, 성남 판교, 분당, 하남 미사 같은 지역은 GTX나 신도시 기대감에 조용히 가격이 오르고 있습니다.
이는 두 가지 흐름을 보여줍니다:
- 대출 규제와 상관없는 고자산층의 집중 구매
- 대출 한도 내 실수요자들이 갈 수 있는 현실적 지역 선호
즉, 극단적인 양극화가 동시에 진행되고 있는 셈이죠.
5️⃣ 실수요자는 어떻게 전략을 세워야 할까?
대출이 제한되었더라도, 기회는 여전히 있습니다.
특히 분양 단지를 노리는 전략은 유효합니다.
다음과 같은 포인트를 체크하세요:
- ✅ 청약 자격: 생애최초, 신혼부부, 특공 조건 여부 확인
- ✅ 분양가: 6억 원 대출한도에 맞는 총 분양가인지
- ✅ 전입 조건: 대출 6개월 내 전입 의무 조건 숙지
- ✅ 향후 교통망 계획: GTX, 도시철도 예정지 인근 여부
- ✅ 학군 및 편의시설: 자녀 교육, 생활 인프라 접근성
아울러, 대출을 최대한 활용하되 자금계획은 보수적으로 잡는 것이 중요합니다.
금리가 장기적으로 상승할 수 있다는 점도 고려해, 무리한 차입은 피하는 전략이 필요합니다.
✅ 결론: ‘서울은 무리야’라는 말에 답이 되는 지역들
이번 6·27 대책으로 인해 많은 실수요자들이 좌절했을 수 있습니다.
하지만, 그 속에서도 기회는 존재합니다.
- ✔ 대출 한도에 맞는 현실적인 대안
- ✔ 서울 못지않은 접근성과 인프라
- ✔ 분양가 대비 미래가치가 높은 지역
이 모든 조건을 만족하는 ‘준서울’ 경기 지역이 바로 그것입니다.
서울의 집값이 부담스러워졌다면,
이제는 눈을 옆으로 조금만 돌려보세요.
내 집 마련의 기회는, 항상 ‘서울 안’에만 있지는 않습니다.
