전세 계약 종료 시, 임대인이 세입자에게 보증금을 돌려주기 위한 ‘세입자 퇴거자금대출’은 주택 임대 시장의 중요한 흐름이었습니다. 그러나 최근 금융당국의 대출 총량 규제가 강화되면서, 특히 규제지역의 다주택자를 중심으로 이 대출이 중단되거나 '0원 승인' 처리되는 사례가 급증하고 있습니다.
이 글에서는 변화의 원인과 대응 방법, 그리고 금융정보 비교의 중요성까지 친절하게 짚어보겠습니다.
1. 퇴거자금대출이란?
‘세입자 퇴거자금대출’은 임대인이 세입자에게 보증금을 돌려주기 위해 주택을 담보로 받는 대출입니다.
이 대출은 임대인의 유동성 확보에 중요한 역할을 하며, 일반적으로 기존 주담대가 없거나 담보 여력이 남아 있는 경우 실행이 가능했습니다.
2. 대출 총량제란 무엇인가?
‘대출 총량제’는 금융당국이 가계대출 증가 속도를 연 단위로 일정 비율 내로 제한하는 제도입니다. 은행 및 금융회사는 이를 초과하지 않도록 연초부터 대출 실행량을 관리해야 하며, 총량 초과 시 일부 대출의 실행을 중단하거나 승인만 하고 실행은 보류하는 사례도 발생합니다.
3. 퇴거자금대출 중단은 왜 규제지역에서 먼저 나타났을까?
규제지역 + 다주택자 + 총량 초과
이 세 가지 요인이 겹친 임대인의 경우, 은행이 내부 리스크 관리 차원에서 대출을 승인하더라도 실행은 거부하거나 0원만 승인하는 방식으로 조치하고 있습니다.
※ ‘0원 승인’이란?
서류상으로는 승인되었지만 실제 자금은 실행되지 않는 상태. 즉, 대출 불가와 같은 효과.
4. 임대인만의 문제일까? 세입자 불안 확산
임대인이 대출을 받지 못하면 세입자는 보증금 반환이 지연되거나 분쟁으로 번질 수 있습니다.
특히 전세보증금 반환보증보험에 가입하지 않은 경우에는 법적 조치나 장기 분쟁으로 이어질 수 있어, 세입자 입장에서도 사전 대책이 필요합니다.
5. 임대인을 위한 현실적 대안은?
총량규제로 인해 퇴거자금대출이 막힌 경우, 다음과 같은 대안을 검토해볼 수 있습니다:
- 비규제지역 보유 주택으로 담보대출 실행
- 기존 주택담보대출의 추가한도 확인
- 보증기관 반환보증 이행 활용
- 세입자와의 계약 연장 협의 (유예기간 확보)
- 임대 목적을 실거주 용도로 전환하여 조건 완화 시도
6. 승인 기준이 바뀌었다… ‘실행 가능성’ 중심으로 접근하자
이제는 단순히 ‘대출 가능 여부’보다 "실행까지 가능한가?"를 우선 체크해야 합니다.
특히 규제지역에서는 총량 초과 여부, 내부 심사 기준, 주택 수 및 용도, 담보 위치 등 다양한 요인이 복합적으로 작용합니다.
세입자 퇴거자금대출은 단순한 금융 상품이 아니라 전세 반환 시스템의 핵심 연결고리입니다.
하지만 총량제와 규제지역 정책이 겹치면서 실행이 사실상 봉쇄되고 있는 상황이기에, 임대인과 세입자 모두 철저한 사전 점검이 필요합니다.
이처럼 복잡하고 다양한 조건 속에서 대출 실행 가능성을 미리 비교하려면, 금융상품 비교 플랫폼인 ‘뱅크몰’을 활용하는 것이 유리합니다.
