집을 여러 채 보유했다고 해서 항상 넉넉한 자금 사정이 보장되는 것은 아닙니다. 특히 기존 세입자의 보증금을 반환해야 하는데 자금이 묶여 있다면, 다주택자 역시 전세퇴거자금이 절실해지는 순간이 옵니다.
문제는 최근 정부 규제로 인해 2주택자 전세퇴거자금대출 조건이 한층 까다로워졌다는 점입니다. 그렇다면 현실적으로 가능한 방법은 무엇일까요?
1. 전세퇴거자금대출이란?
전세퇴거자금대출은 집주인이 기존 세입자에게 보증금을 반환하기 위해 받는 주택담보대출입니다.
- 대상: 임대차 계약 종료 후 보증금 반환 의무가 있는 집주인
- 용도: 세입자 보증금 반환 전용, 생활자금으로 사용 불가
- 특징: 집을 매도하지 않고도 전세금을 돌려줄 수 있는 자금 마련 수단
과거에는 주로 1주택자 중심으로 적용되었지만, 최근에는 다주택자에게도 예외적 또는 제한적 범위에서 활용 가능성이 생겼습니다.
2. 2025년 규제 이후 달라진 조건
2025년 6월 27일을 기준으로 계약일에 따라 대출 조건이 달라졌습니다.
- 6월 27일 이전 계약: 기존 규정 적용 → 보증금 전액 대출 가능 (LTV·DSR 충족 시)
- 6월 28일 이후 계약: 전세퇴거자금대출은 생활안정자금으로 분류 → 최대 1억 원 한도로 제한
즉, 2억 원 보증금을 반환해야 한다면 대출로는 1억 원만 충당할 수 있고, 나머지는 자비로 마련해야 합니다. 다주택자의 경우 이 한도 규제가 특히 큰 부담이 됩니다.
3. 2주택자 전세퇴거자금대출, 가능한 조건
2주택자라고 해서 무조건 불가능한 것은 아니지만, 추가적인 제약이 있습니다.
대출 목적의 정당성
- 세입자 퇴거에 따른 보증금 반환 용도임을 명확히 입증해야 합니다.
- 전세계약서, 전출 예정 확인서류 필수 제출.
소득 및 상환 능력 입증
- DSR 40% 이하 충족 필요.
- 근로·사업소득 증빙 서류 필수.
주택 소재지에 따른 차등 규제
- 투기과열지구·조정대상지역 내 주택은 심사 더욱 까다로움.
- 비규제지역이면 상대적으로 승인 가능성 ↑
4. 금융기관별 접근 방법
- 시중은행: 보수적인 심사. 2주택자는 ‘투기 목적’으로 간주될 가능성이 있어 승인 어렵지만, 퇴거자금 목적일 경우 예외 적용 가능.
- 정부지원 상품 (보금자리론·디딤돌): 원칙적으로 무주택자·1주택자 대상. 다만 일시적 2주택자(2년 내 기존 주택 처분 예정)라면 가능성 있음.
- 후순위 담보대출 (저축은행·캐피탈): 기존 주담대 유지하면서 추가로 자금 마련 가능. 금리는 높지만 승인 유연성이 장점.
- 전세보증금 반환보증 가입자: 보증보험 가입 시, 일부 은행에서 퇴거자금 대출 연계 제공.
5. 대출 실행 전 체크리스트
- 계약일 확인: 6월 28일 이후 계약은 무조건 1억 원 한도.
- 신용도 관리: 대출 직전 과도한 신용조회·다중 신청 금지.
- 상환 계획 수립: 중도상환 수수료, 만기 구조 반드시 확인.
- 전문가 상담: 개인 상황에 따라 은행·캐피탈·저축은행 조건이 달라짐.
결론: 뱅크몰에서 합리적인 해법 찾기
다주택자라고 해서 전세퇴거자금대출이 완전히 막힌 것은 아닙니다. 다만 계약일·주택 수·지역 규제·소득 조건에 따라 조건이 크게 달라지므로, 꼼꼼한 비교와 사전 준비가 필요합니다.
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