전세 계약갱신청구권, 세입자라면 꼭 알아야 할 권리

전월세 계약 만기가 다가올 때, 세입자들이 가장 불안해하는 순간이 있습니다.

“과연 내가 이 집에서 계속 살 수 있을까?”

“임대인이 갑자기 나가 달라고 하면 어떻게 하지?”

이때 세입자를 보호하기 위해 만들어진 제도가 바로 계약갱신청구권입니다. 하지만 제도가 시행된 지 5년이 넘었음에도 불구하고, 여전히 많은 분들이 이 권리를 제대로 알지 못하거나, 행사 시기를 놓쳐 보호를 받지 못하는 경우가 많습니다.

오늘은 세입자라면 반드시 알아야 할 전세 계약갱신청구권의 개념, 행사 방법, 주의사항까지 모두 정리해드리겠습니다.

1. 계약갱신청구권이란 무엇일까?

계약갱신청구권은 세입자가 계약이 끝날 때, 임대인에게 한 번 더 계약 연장을 요구할 수 있는 권리입니다.

즉, 세입자는 최소 4년 동안은 동일한 집에서 안정적으로 거주할 수 있습니다. 갑작스러운 이사 걱정 없이 생활을 이어갈 수 있다는 점에서, 주거 안정성을 보장하는 핵심 제도라고 할 수 있습니다.

계약갱신청구권은 2020년 7월 ‘주택임대차보호법 개정안’으로 처음 도입되었습니다. 당시에는 “임대 시장 혼란이 생길 것”이라는 우려도 많았지만, 시간이 흐르면서 법과 판례가 쌓여 제도가 점점 정착되었습니다.

2025년 현재, 제도는 몇 가지 개선을 거쳤습니다.

즉, 임차인이 권리를 놓치지 않고 행사할 수 있도록 실무적인 장치가 강화된 것이죠.

많은 세입자들이 “어떻게 행사해야 하나요?”라는 질문을 합니다. 절차는 단순하지만 시기와 증거 확보가 핵심입니다.

👉 실제 법원은 세입자가 내용증명으로 갱신 의사를 밝힌 사례에서 권리 행사를 인정한 바 있습니다.

“임대인은 무조건 갱신을 받아줘야 하나요?”

그렇지 않습니다. 법에서 정한 몇 가지 사유가 있다면 정당하게 거절할 수 있습니다.

이때 중요한 점은, 단순히 “실거주할 예정”이라고 말만 해서는 안 된다는 것입니다. 실제로 거주해야 하며, 이를 지키지 않을 경우 임차인이 손해배상을 청구할 수 있습니다. 최근에는 허위 실거주가 법원에서 인정되어 수천만 원의 배상 판결이 나온 사례도 있습니다.

계약갱신청구권은 세입자에게 매우 유리한 제도지만, 한 번만 행사할 수 있다는 점을 기억해야 합니다.

또한 임대료 인상은 직전 계약의 5% 이내로 제한됩니다. 전세든 월세든 동일하게 적용됩니다. 만약 임대인이 이를 초과해 요구한다면 불법입니다.

계약갱신청구권은 많은 임차인들에게 안정적인 거주를 보장해온 제도입니다.

하지만 부작용도 있습니다.

따라서 앞으로는 분쟁 조정 절차를 간소화하고, 허위 실거주에 대한 처벌을 강화하는 방향의 보완이 필요합니다.

전세나 월세에 거주하는 임차인이라면, 계약갱신청구권은 단순한 법적 개념이 아니라 생활을 지켜주는 안전장치입니다.

이 세 가지만 지킨다면 최소 4년 동안은 안정적인 거주가 가능합니다.

혹시 지금 계약 계약 만기를 앞두고 있다면, 오늘 당장 계약 만료일을 확인하고 갱신 여부를 준비해 보세요. 주거 안정은 생활의 기본입니다. 여러분의 권리를 적극적으로 활용하세요.