전세 계약갱신청구권, 세입자라면 꼭 알아야 할 권리

한 번 행사하면 2년 더 거주할 수 있어요

주택임대차보호법상 세입자는 계약갱신청구권을 1회 행사할 수 있습니다. 권리를 행사해 갱신되면 임대차 기간은 2년으로 봅니다. 흔히 기존 2년에 갱신 2년을 더해 ‘2+2년’이라고 설명하지만, 정확히는 세입자에게 1회의 갱신 요구 기회와 2년의 갱신 기간을 보장하는 제도입니다.

묵시적으로 계약이 연장됐거나 서로 합의해 재계약했다는 이유만으로 계약갱신청구권을 사용한 것으로 보지는 않습니다. 다만 분쟁을 막으려면 재계약서에 갱신청구권 행사 여부를 명확히 적어두는 편이 안전합니다.

계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 요구하세요

계약갱신청구권은 아무 때나 행사할 수 있는 권리가 아닙니다. 세입자는 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 의사를 밝혀야 합니다. 날짜 계산이나 송달이 늦어질 가능성을 고려해 마감 직전까지 기다리지 말고 여유 있게 전달하는 편이 안전합니다.

마감일에 메시지를 보내는 것보다, 2개월 전까지 임대인에게 갱신 요구가 도달했음을 확인하는 것이 중요합니다. 대법원도 갱신 요구의 의사표시가 임대인에게 도달하면 갱신의 효력이 생긴다고 판단했습니다.

법에서 특정 양식을 정해 두지는 않았습니다. 구두로 말할 수도 있지만 분쟁이 생기면 입증하기 어렵습니다. 문자, 메신저, 이메일, 내용증명처럼 날짜와 내용을 확인할 수 있는 방법을 사용하고 수신 여부를 보관하세요.

묵시적 갱신과 계약갱신청구권은 달라요

묵시적 갱신은 계약 만료 전까지 임대인과 세입자 모두 종료나 조건 변경을 알리지 않아 기존 조건으로 자동 연장되는 경우입니다. 반면 계약갱신청구권은 세입자가 법에 따른 권리를 행사한다는 뜻을 명확히 밝히는 방식입니다.

• 묵시적 갱신: 별도의 갱신 요구 없이 법에 따라 자동 연장됩니다.
• 합의 갱신: 임대인과 세입자가 기간과 조건을 협의해 다시 계약합니다.
• 갱신청구권 행사: 세입자가 법정 기간 안에 갱신 요구 의사를 분명하게 전달합니다.

묵시적 갱신이나 합의 갱신은 원칙적으로 법정 갱신요구권을 행사한 것과 구별됩니다. 다만 계약서나 대화 내용에 “갱신청구권 행사”라고 적었다면 실제 의사와 경위를 함께 살펴야 하므로, 문구를 애매하게 남기지 않는 것이 좋습니다.

임대료 5%는 자동 인상률이 아니라 상한이에요

갱신된 계약은 기존 계약과 같은 조건으로 이어지는 것이 원칙입니다. 다만 보증금이나 월세는 주택임대차보호법이 허용하는 범위에서 조정할 수 있습니다.

계약갱신청구권을 행사하며 보증금이나 월세를 올리는 경우 증액 폭은 원칙적으로 기존 금액의 5%를 넘을 수 없습니다. 이 5%는 임대인이 당연히 올릴 수 있는 비율이 아니라 법이 정한 최대 범위입니다. 실제 증액 여부와 금액은 당사자가 협의할 수 있습니다.

또한 계약 체결 또는 직전 증액 후 1년 이내에는 다시 증액을 청구할 수 없습니다. 보증금이 늘었다면 증액 내용을 계약서에 남기고, 증액분에 대한 우선변제권을 확보할 수 있도록 확정일자를 다시 받는 절차도 확인하세요.

임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유도 정해져 있어요

세입자가 기간 안에 갱신을 요구했더라도 다음과 같은 법정 사유가 있으면 임대인은 갱신을 거절할 수 있습니다.

• 세입자가 2기의 차임액에 이를 정도로 차임을 연체한 사실이 있는 경우
• 거짓이나 부정한 방법으로 임차했거나 임대인 동의 없이 주택을 전대한 경우
• 서로 합의해 임대인이 세입자에게 상당한 보상을 제공한 경우
• 세입자의 고의나 중대한 과실로 주택이 파손된 경우
• 주택이 멸실돼 임대차 목적을 달성할 수 없는 경우
• 사전에 알린 계획, 안전 문제 또는 다른 법령에 따라 철거·재건축이 필요한 경우
• 임대인 또는 임대인의 직계존속·직계비속이 실제로 거주하려는 경우
• 그 밖에 세입자가 의무를 현저히 위반했거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

단순히 “계약을 끝내고 싶다”거나 “보증금을 더 많이 받고 싶다”는 이유만으로 법정 갱신 요구를 거절할 수 있는 것은 아닙니다. 거절 통보를 받았다면 사유와 날짜를 문자나 서면으로 요청해 두세요.

실거주를 이유로 거절했다면 이후 임대 여부를 확인하세요

임대인이나 그 직계존속·직계비속의 실제 거주는 대표적인 갱신 거절 사유입니다. 그러나 실거주를 이유로 거절한 뒤, 갱신됐을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 다시 임대하면 종전 세입자에게 손해를 배상해야 할 수 있습니다.

손해배상액을 미리 합의하지 않았다면 법은 다음 세 금액 중 가장 큰 금액을 기준으로 정합니다.

1. 갱신 거절 당시 환산월차임의 3개월분
2. 새 임차인에게 받은 환산월차임과 갱신 거절 당시 환산월차임 차액의 2년분
3. 실거주를 이유로 한 갱신 거절로 세입자가 실제 입은 손해액

허위 실거주가 의심되면 갱신 요구와 거절 내용, 이사비·중개보수·임대료 차액 등 실제 지출 자료를 보관하세요. 구체적인 사실관계에 따라 판단이 달라질 수 있으므로 주택임대차분쟁조정위원회나 법률 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.

갱신 후에도 세입자는 중도해지할 수 있어요

계약갱신청구권을 행사했다고 해서 세입자가 반드시 2년을 모두 채워야 하는 것은 아닙니다. 세입자는 갱신된 계약을 언제든지 해지할 수 있습니다.

다만 해지 효력은 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 발생합니다. 그 전까지는 임대료 지급 등 계약상 의무가 이어질 수 있으므로 이사일과 새집 잔금일을 정할 때 3개월을 반영하세요. 통지 날짜를 확인할 수 있도록 문자나 내용증명 등 증거도 남겨두는 것이 안전합니다.

세입자가 따라 하면 좋은 일정별 체크리스트

1. 만료 6개월 전: 계속 거주할지 결정하고 계약서의 만료일을 확인합니다.
2. 만료 4~3개월 전: 등기사항증명서로 소유자와 권리 변동을 다시 확인합니다.
3. 늦어도 만료 2개월 전: 현재 임대인에게 갱신청구권 행사 의사를 전달하고 도달 증거를 보관합니다.
4. 조건 협의 시: 보증금·월세, 계약기간, 갱신청구권 행사 여부를 계약서에 분명히 씁니다.
5. 보증금 증액 시: 증액 계약서를 작성하고 확정일자 등 보증금 보호 절차를 확인합니다.
6. 갱신 후 이사 시: 임대인에게 해지를 통지한 날과 3개월이 되는 날을 계산합니다.

계약갱신청구권 FAQ

출처: 국가법령정보센터 「주택임대차보호법」 제6조의3, 찾기쉬운 생활법령정보 ‘임대차계약 갱신’, 대법원 2024. 1. 11. 선고 2023다258672 판결 요지