계약갱신청구권은 세입자가 기존 전세계약을 한 차례 더 연장해 달라고 요구할 수 있는 권리입니다. 한 번 행사하면 원칙적으로 2년이 연장됩니다.
다만 계약이 끝나기 직전에 말하면 되는 것은 아닙니다. 행사할 수 있는 시기, 임대료 증액 범위, 집주인이 거절할 수 있는 사유를 미리 알아두고 요청한 기록을 남겨야 권리를 제대로 지킬 수 있습니다.
1. 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 행사하세요
계약갱신청구권은 2020년 7월 31일 도입됐습니다. 세입자는 계약기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구할 수 있고, 이 권리는 한 번만 행사할 수 있습니다.
| 확인 항목 | 기준 |
|---|---|
| 행사 시작 | 계약 종료 6개월 전 |
| 행사 마감 | 계약 종료 2개월 전 |
| 행사 횟수 | 1회 |
| 갱신 기간 | 2년 |
말로만 알리기보다 기록을 남기세요
법에서 정한 특별한 신청서 양식은 없습니다. 구두로도 의사를 표시할 수 있지만 나중에 집주인이 받은 적이 없다고 주장하면 입증하기 어렵습니다. 문자메시지, 이메일, 내용증명처럼 보낸 내용과 도달 시점을 확인할 수 있는 방법이 안전합니다.
집주인에게 갱신 의사를 물어보는 것과 법에 따른 권리를 행사하는 것은 다르게 해석될 수 있습니다. 메시지에 ‘계약갱신요구권을 행사한다’는 뜻을 분명하게 적고 답변도 함께 보관하세요.
묵시적 갱신은 권리를 사용한 것으로 보지 않습니다
계약 만료 2개월 전까지 집주인과 세입자 모두 갱신 거절이나 조건 변경을 알리지 않으면 기존 조건으로 묵시적 갱신이 이뤄질 수 있습니다. 묵시적 갱신은 세입자가 계약갱신청구권을 명확히 행사한 것이 아니므로 원칙적으로 권리 사용 횟수에 포함되지 않습니다.
반대로 당사자가 새 계약서를 작성하면서 법정 권리를 행사했는지가 모호하면 나중에 다툼이 생길 수 있습니다. 갱신계약서와 주택임대차계약 신고서에 계약갱신청구권의 ‘행사’ 또는 ‘미행사’를 명확히 표시해 두는 편이 좋습니다.
계약갱신청구권은 만료 2개월 전까지 명확하게 행사하고, 집주인에게 도달한 기록을 반드시 남겨야 합니다.
2. 갱신되면 2년이 연장되고 임대료 인상은 최대 5%입니다
계약갱신청구권을 행사하면 기존 임대차와 같은 조건으로 계약이 갱신되고, 존속기간은 2년으로 봅니다. 보증금이나 월세는 조정할 수 있지만 집주인이 원하는 만큼 올릴 수 있는 것은 아닙니다.
| 구분 | 핵심 내용 |
|---|---|
| 계약기간 | 2년 연장 |
| 증액 상한 | 최대 5% |
| 재증액 | 증액 후 1년 이내 불가 |
| 세입자 해지 | 통지 도달 3개월 후 종료 |
5%는 자동 인상률이 아니라 상한선입니다
보증금이나 월세를 반드시 5% 올려야 한다는 뜻이 아닙니다. 5% 이내에서 집주인과 세입자가 협의하는 구조이며, 지방자치단체 조례로 더 낮은 상한을 정할 수도 있습니다. 한 번 증액했다면 1년 이내에는 다시 올릴 수 없습니다.
보증금 일부를 월세로 돌리거나 월세를 보증금으로 바꿀 때에는 금액만 비교해서는 안 됩니다. 전월세전환율과 계약조건까지 확인한 뒤 합의 내용을 새 계약서에 적어야 합니다.
갱신 후에도 세입자는 중도해지를 통보할 수 있습니다
계약갱신청구권으로 연장된 계약에는 묵시적 갱신의 해지 규정이 적용됩니다. 세입자는 계약기간 중 언제든 해지를 통보할 수 있지만, 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 계약이 끝납니다.
이사를 결정했다면 문자만 보내고 바로 보증금 반환을 요구하기보다 집주인이 통지를 받은 날짜를 남기고 3개월의 종료 시점을 계산해야 합니다. 그때까지 임대차 의무가 이어질 수 있다는 점도 자금계획에 반영하세요.
갱신계약의 5%는 임대료를 무조건 올리는 비율이 아니라 집주인이 요구할 수 있는 증액의 상한입니다.
3. 집주인은 법에서 정한 사유가 있어야 거절할 수 있습니다
세입자가 기간 안에 계약갱신청구권을 행사했다면 집주인은 단순히 새 세입자를 받고 싶다거나 전세금을 더 많이 올리고 싶다는 이유만으로 거절할 수 없습니다. 법에서 정한 정당한 사유가 있어야 합니다.
| 구분 | 대표 사례 |
|---|---|
| 차임 연체 | 월세 2기분에 달한 연체 |
| 부정·전대 | 거짓 임차, 무단 전대 |
| 합의 종료 | 상당한 보상을 제공하고 합의 |
| 주택 상태 | 고의·중과실 파손, 멸실 |
| 정비 필요 | 철거·재건축이 필요한 경우 |
| 실제 거주 | 집주인·직계존비속의 실거주 |
| 중대한 위반 | 임대차 유지가 어려운 사유 |
실거주를 이유로 거절할 수 있는 사람은 집주인 본인뿐 아니라 집주인의 직계존속과 직계비속도 포함됩니다. 다만 단순히 “가족이 들어올 예정”이라고 말하는 것만으로 모든 분쟁이 끝나는 것은 아니므로 거절 통보의 내용과 날짜를 보관해야 합니다.
실거주한다고 해놓고 다른 사람에게 임대했다면
집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤, 갱신됐다면 유지됐을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 다시 임대하면 세입자에게 손해를 배상해야 할 수 있습니다.
손해배상액을 따로 합의하지 않았다면 법은 ① 갱신 거절 당시 월차임 3개월분, ② 새 임대차와 기존 임대차의 환산 월차임 차액 2년분, ③ 실제 손해액 가운데 가장 큰 금액을 기준으로 정하도록 하고 있습니다.
분쟁에 대비하려면 갱신요구 메시지, 집주인의 거절 답변, 기존 계약서와 보증금 지급 자료를 한곳에 보관하세요. 합의가 어렵다면 주택임대차분쟁조정위원회에서 조정을 신청하거나 법률 전문가에게 구체적인 사실관계를 확인할 수 있습니다.
집주인의 갱신 거절 사유가 법정 기준에 해당하는지 확인하고, 실거주 거절이라면 통보 내용을 증거로 남겨야 합니다.
자주 묻는 질문
Q1. 이미 4년 이상 살았어도 계약갱신청구권을 쓸 수 있나요?
거주기간만으로 권리가 사라지는 것은 아닙니다. 합의 갱신이나 묵시적 갱신으로 오래 거주했더라도 계약갱신청구권을 아직 행사하지 않았다면 행사 시기 등 요건을 갖춰 한 번 사용할 수 있습니다.
Q2. 집주인이 집을 판다고 하면 갱신을 거절할 수 있나요?
매매 예정 자체는 법에 적힌 갱신 거절 사유가 아닙니다. 다만 소유권 이전 시점과 새 소유자의 실거주 주장에 따라 판단이 달라질 수 있으므로 매매 통보를 받았다면 갱신요구 시점과 등기 변동을 확인하고 전문 상담을 받는 편이 안전합니다.
Q3. 전화로 갱신을 요구해도 효력이 있나요?
정해진 서식은 없지만 구두 요청은 내용과 도달 시점을 입증하기 어렵습니다. 통화 뒤에도 계약갱신청구권을 행사했다는 내용을 문자나 이메일로 다시 보내고 답변을 보관하세요.
Q4. 집주인이 요구하면 전세보증금을 반드시 5% 올려야 하나요?
아닙니다. 5%는 증액의 상한일 뿐 자동으로 적용되는 인상률이 아닙니다. 실제 증액 여부와 금액은 상한 안에서 당사자가 협의해야 하며, 직전 증액 후 1년이 지나지 않았다면 다시 증액할 수 없습니다.
Q5. 갱신한 뒤 이사하려면 언제 알려야 하나요?
세입자는 갱신기간 중에도 해지를 통보할 수 있습니다. 다만 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 해지 효력이 생기므로 새집 잔금일과 보증금 반환일을 이 기간에 맞춰 계획해야 합니다.
요약 정리
계약갱신청구권은 한 번 행사할 수 있고 2년이 연장됩니다. 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 명확하게 요청하고, 임대료 증액은 최대 5%라는 점을 기억하세요.
계약 만료일을 먼저 확인한 뒤 갱신요구 문구를 문자나 내용증명으로 보내고, 집주인의 답변과 새 계약서를 함께 보관하세요. 거절 사유나 실거주 여부로 다툼이 생기면 주택임대차분쟁조정위원회 또는 법률 전문가에게 구체적인 사실관계를 확인하는 것이 좋습니다.
출처: 국가법령정보센터, 주택임대차보호법 제6조 · 국가법령정보센터, 주택임대차보호법 제6조의3 · 국가법령정보센터, 주택임대차보호법 제6조의2 · 국가법령정보센터, 주택임대차보호법 제7조 · 법무부, 주택임대차 표준계약서