전세로 이사할 땐 계약·이사 일정만큼이나 보증금 안전이 핵심이에요. 집값 하락(깡통전세), 역전세, 집주인 재무문제 등 변수 앞에서 전세보증보험은 보증금을 지키는 가장 확실한 안전장치입니다. 아래 내용만 따라오면, 처음이셔도 어렵지 않게 준비하실 수 있어요.
전세보증보험, 한 줄 정의
임차인이 계약 종료 후 보증금을 못 돌려받을 때, 보증기관(HUG·HF·SGI)이 대신 지급해주는 제도. 이후 기관이 집주인에게 구상권을 행사합니다.
왜 꼭 필요할까?
- 깡통·역전세 리스크: 집값·전세가 하락 시 보증금 미반환 위험↑
- 집주인 리스크: 파산·압류 등 돌발상황
- 분쟁·소송 비용·시간 절약: 보험금으로 먼저 회수 → 분쟁 최소화
2025 핵심 가입요건 한눈에
보증기관·상품에 따라 세부 기준은 다르지만, 공통적으로 많이 보는 항목은 아래와 같아요.
- 보증금 한도: (예시) 수도권 7억 이하, 지방 5억 이하(기관·상품별 상이)
- 신청 시점: 잔금일(또는 전입일) 이후~계약기간 1/2 경과 전
- 우선변제요건: 전입신고 + 확정일자 필수
- 담보여력: 선순위 채권(근저당 등) + 임차보증금 ≤ 주택 시세의 90% 안팎
(일부 보증은 더 보수적 기준이나 법인 임대인 80% 등 별도 한도 적용 가능) - 대상 주택: 아파트·연립·다세대·단독·다가구·주거용 오피스텔 등
(위반건축물, 등기·실물 불일치, 일부 비주거시설 등은 제외) - 대상자: 원칙적으로 임차인(개인/외국인 가능)
상품에 따라 무주택·세대주 요건이 붙는 경우 있음(기관별 확인)
팁: 최근(2025) 심사가 전반적으로 보수화. 등기부 권리관계, 임대인 체납·압류 여부 등을 사전 점검하세요.
얼만가요? (보증료)
- 보증료율: 연 0.04% ~ 0.26% 수준(보증금·주택유형·대출여부·기관별 상이)
- 예시: 보증금 2억, 2년 계약 기준 약 30~50만 원 수준
- 할인: 온라인 접수, 사회적 배려계층, 기이용자 등 할인 혜택 존재
- 연말정산: 일부 세액공제 가능(한도·요건 기관·연도별 확인)
준비물 체크리스트
필수서류는 기관마다 조금씩 다르지만, 보통 아래 조합입니다.
- 전세계약서(확정일자 필수), 전입세대열람원
- 임차인 주민등록등본, 신분증
- 등기부등본, 건축물대장
-(필요 시) 임대차사실확인서, 임대인 정보, 보증금 이체내역 등
신청 방법 (초간단)
- 자가 진단: 보증금·선순위채권·신청시기·전입/확정일자 충족 확인
- 서류 스캔/준비
- 신청 경로 선택
- 온라인: HUG/HF/SGI 전자보증 시스템 또는 제휴 앱(은행·플랫폼)
- 오프라인: 보증기관 지사/협약은행 창구
- 심사 및 보증서 발급 → 보증 개시
- 타이밍이 생명: 계약기간 1/2 지나면 신규 가입이 어려울 수 있어요. 잔금·전입 후 가능한 빨리 신청하세요.
보증이행청구(보험금 청구) 절차
집주인이 보증금을 안 돌려줄 때 이렇게 진행합니다.
- 계약 종료 통지: 만료 2개월 전까지 갱신거절·퇴거의사 통지(내용증명 권장)
- 임차권등기명령 신청(관할 법원, 온라인 가능)
- 이행청구 접수(HUG/HF/SGI)
- 제출: 임차권등기 결정문, 임대차계약서, 전입·확정 증빙, 통지증빙, 등기부 등
- 심사 → 보증금 지급
주의 포인트
- 묵시적 갱신 금지: 만료 2개월 전 통지 누락 시 이행청구 곤란
- 배당요구: 경매 진행 시 기한 내 배당요구 필수
- 권리침해: 선순위 가압류·근저당 등에 밀리면 이행 곤란
3분 셀프체크 (통과하면 바로 신청하세요)
- 전입신고 + 확정일자 완료
- 잔금/전입 후, 계약기간 1/2 이내
- 선순위채권 + 내 보증금 ≤ 시세의 90%(법인은 80%) 예상
- 등기부에 위반·중대한 권리침해 없음
- 보증금 한도(수도권/지방) 충족
하나라도 애매하면, 기관·은행에 미리 문의해 예외/대체 서류를 확인하세요.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 집주인 동의 없이는 가입 못하나요?
A. 가능합니다(원칙적으로 임차인 단독 신청). 다만 분쟁 예방을 위해 사전 고지를 권장.
Q. 이미 들어와 살고 있는데도 가입할 수 있나요?
A. 가능하지만 보통 계약기간 1/2 이전이어야 해요. 기한 지난 경우 상품 전환·재계약 타이밍 등 대안 문의 필요.
Q. 대출이 있어도 가입되나요?
A. 가능합니다. 다만 선순위 채권 + 보증금 합계가 시세 한도 안쪽이어야 해요.
Q. 오피스텔도 되나요?
A. 주거용 오피스텔은 가능(비주거 용도, 위반건축물 등은 제한).
한 줄 결론
전세보증보험은 전세보증금을 지키는 가장 확실한 안전장치입니다.
전입·확정 → 계약 1/2 내 신청 → 등기·권리관계 점검만 지키면, 처음이셔도 충분히 스스로 진행할 수 있어요.
