빌라·다세대 등 비(非)아파트 전세대출 문턱이 크게 높아졌어요. 주택도시보증공사(HUG)에 이어 한국주택금융공사(HF)도 8월 28일부터 전세자금보증 심사에 ‘공시가 126% 룰’을 전면 적용합니다.
결과적으로 선순위 채권(기존 대출) + 임차인 보증금의 합이 공시가격의 126%를 넘으면 보증이 거절되고, 신규 전세대출이 막히는 집이 확 늘어날 수 있어요.
무엇이 어떻게 바뀌나
- 심사 기준: (선순위 채권 + 임차보증금) ≤ 공시가 × 140% × LTV 90% = 공시가 × 126%
- HF 적용 범위 확대: 과거엔 보증금 2억 초과 등 일부에만 강하게 적용 → 8/28부터는 보증금 규모와 상관없이 전면 적용
- 비아파트 직격탄: 빌라·다세대·다가구는 공시가가 시세보다 낮게 책정되는 경우가 많아 여유가 작아짐 → 보증 한도 축소·대출 불가 사례 증가 우려
3분 컷 계산법 (내가 보는 집, 대출 가능성 체크)
- 등기부등본으로 선순위 채권(근저당 등)을 확인
- 공시가격을 확인
- 아래에 대입해 보세요.
선순위 채권 + 내가 넣을 전세보증금 ≤ 공시가격 × 1.26
예시
- 공시가격 2억
- 선순위 채권 1.5억
- 가능한 보증금의 최대치는 2억 × 1.26 – 1.5억 = 1.02억
→ 보증금 1억 2000만 원을 원하면 초과라 HF/HUG 보증이 어려울 수 있어요.
누가 특히 영향을 받나
- 빌라·다세대·다가구: 공시가와 실거래가 격차가 커서 126% 한계선을 넘기 쉬움
- 기존 HF 보증으로 임대 유지하던 주택: 신규 세입자 유입이 끊기면 기존 보증금 반환 리스크(역전세)가 커질 수 있음
- 세입자: 새 집 계약이나 재계약 때 대출 승인이 변수로 떠오르며, 이사·잔금 일정이 꼬일 수 있음
- 집주인(임대인): 보증금 규모 조정, 반전세·월세 전환 검토 필요. 공실 리스크 관리가 중요
임차인(세입자) 체크리스트
- 계약 전 등기부로 선순위 채권 필수 확인
- 공시가격 확인 후 126% 룰 계산으로 보증 가능성 가늠
- 확정일자 + 전입신고는 입주 직후 즉시
- 만기 앞두고 신규 세입자의 대출 가능성까지 고려해 이사/재계약 플랜 세우기
- 보증보험(가능 여부) 안내문·특약 조항 꼼꼼히
집주인(임대인) 대응 팁
- 공시가·선순위·보증금 합계로 HF/HUG 보증 가능액부터 산출
- 보증금 인하 + 월세(반전세) 전환 등 구조 조정 검토
- 만기 도래 물량은 유동성(보증금 반환 재원) 확보 플랜 마련
- 임차인·중개사와 사전 협의로 대출 심사 일정·서류 협조
자주 묻는 질문
Q. 아파트는 덜 영향 받나요?
A. 일반적으론 공시가와 시세 괴리가 작아 비아파트보다 여유가 있는 편입니다. 다만 선순위가 두껍거나 보증금이 큰 경우엔 동일하게 제한될 수 있어요.
Q. HUG가 안 되면 HF로 돌리면 되나요?
A. 이번 개편으로 HF도 동일 잣대(126%)를 씁니다. 양쪽 모두 어려울 수 있어요.
Q. 이미 살고 있는데 재계약은요?
A. 재계약도 보증 재심사가 들어가면 같은 기준을 적용받을 수 있습니다. 만기 2~3개월 전부터 시뮬레이션·대안 협의가 안전해요.
지금, 현실적인 선택지는?
- 보증금 규모 조정: 126%를 넘지 않도록 보증금 낮추고 월세 보완
- 대출 구조 바꾸기: 임차인은 보증금 일부 자가자금/신용대출 혼합, 임대인은 기존 선순위 리파이낸싱 검토
- 타깃 주택 재선정: 동일 예산이라면 공시가 대비 여유가 큰 주택 우선 탐색
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- 내 후보 주택 공시가·선순위·보증금 기반 보증 가능성 사전진단
- HF/HUG 대체 시나리오, 보증금/월세 구조 조정안 비교
- 임차인·임대인 각각 필요 서류 체크와 일정 설계(계약–심사–잔금)
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