“내 집(혹은 상가)을 담보로 하면 얼마까지 빌릴 수 있을까?”
부동산담보대출의 한도는 광고 문구처럼 단순히 “최대 ○○%”로 결정되지 않습니다. LTV(담보인정비율), DSR(총부채원리금상환비율), 담보의 유동성/가치, 신용·소득 구조, 금융사 정책이 동시에 작동해 실제 한도가 정해지죠. 더구나 상가·모텔(숙박)·토지 같은 비주거용 담보는 평가 방식과 심사 논리가 주택과 다릅니다.
아래에서 주택/비주거별 핵심 차이, 간단 한도 계산법, 준비 서류, 금리/한도에 영향을 주는 포인트, 갈아타기·추가대출(후순위) 전략을 한 눈에 정리했습니다. 마지막에는 주담대뿐 아니라 비주거 담보대출까지 비교되는 ‘뱅크몰’ 활용 팁도 덧붙일게요.
1) 내 한도, 빠르게 가늠하는 법 (핵심 공식 2가지)
① LTV: “담보가치 × 인정비율”
- 정의: 담보가치(시세·감정가)에 곱하는 기준 비율
- 주택: 아파트가 가장 보수적 리스크에서 유리(통상 60~70%대 범위에서 책정). 빌라/다세대·단독은 시세 불확실성으로 낮아지는 경향.
- 비주거(상가·숙박·토지): 담보의 유동성/임대수익/입지에 따라 폭넓게 달라짐. 시장 여건 좋으면 50~75%, 일부 상품/기관은 최대 80~85%까지도 사례가 있으나, 반대로 40~60%대로 보수적 책정되는 경우도 흔함.
예시) 감정가 10억 × LTV 70% → 이론상 7억
※ 실제 실행액은 아래 DSR과 내부 심사, 선순위 부담 등으로 조정.
② DSR: “연소득 대비 연간 원리금 총액”
- 정의: 모든 대출(주담대·신용·카드론·마통 등)의 연간 원리금 합이 연 소득의 일정 비율 이하여야 함.
- 효과: LTV가 남아도 DSR이 먼저 걸리면 한도가 줄거나 불가.
- 팁: 마이너스통장·카드론 등 고금리 소액 부채 정리가 주담대 한도 확대에 즉효인 경우 많습니다.
2) 주택 vs 비주거, 심사는 이렇게 다릅니다
구분 | 한도(경향) | 금리(경향) | 핵심 심사 포인트 |
|---|---|---|---|
아파트 | 상대적으로 높음(LTV 유리) | 낮은 편 | KB시세/실거래가 기반 |
다세대/다가구/단독 | 감정평가금액이 중요 | 아파트보다 높은 편 | 감정가 중심 |
상가(근린생활시설/업무용) | 50~75% (기관/입지 따라 차이) | 주택보다 높음 | 임대수익/공실률/상권 등 |
모텔/호텔(숙박) | 50~80% (기관/지역 따라 차이) | 주택보다 높음 | 운영 배출/객실 수/입지 등 |
토지 | 40~60% (보수적) | 상대적으로 높음 | 지목/용도지역/개발가능성 등 |
숫자는 일반적 경향의 범위입니다. 금융사·상품·지역·물건 상태에 따라 달라질 수 있어 비교 견적이 필수예요.
3) 대출 갈아타기 vs 추가(후순위) — 언제, 어떻게?
갈아타기(대환)
- 목적: 금리/부대비용 절감, DSR 재구성
- 적합: 금리 하락기, CB/신용 개선, 우대조건 충족 가능할 때
- 체크: 중도상환수수료·인지세·설정비용까지 총비용으로 비교
추가대출(후순위)
- 목적: 기존 선순위 담보 위에 추가 자금 확보
- 특징: 보통 2금융권(저축·캐피탈) 중심, 금리 높고 심사 보수적, 임차보증금·선순위 채권 대비 담보여력 중요
- 팁: 선순위+임차보증금+후순위 합계 ≤ 담보가치가 기본. 서류·임차현황 정리가 관건
4) 서류, 이렇게 준비하면 지연이 없습니다 (체크리스트)
공통
- 신분증, 주민등록등(초)본, 가족관계증명
- 인감증명/도장, 등기사항전부증명서(등기부), 건축물대장
- (근저당·가압류 등) 권리관계 이상 유무 확인
소득·재직
- 근로소득자: 원천징수영수증, 급여명세서, 재직증명서, 4대 보험 확인
- 개인사업자/프리랜서: 종합소득세 신고서, 부가세 신고내역, 사업자등록증, 매출증빙
담보 특이서류
- 상가/숙박: 임대차계약서, 임대료 입금내역, 사업자 현황, (숙박) 매출자료·객실 운영지표
- 토지: 토지이용계획확인서, 지적도/임야도, 도로접함 여부, 개발 인허가 관련 서류
- 서류 누락은 지연 1순위 원인! 처음부터 체크리스트 + 스캔본 준비가 시간을 절약합니다.
5) 금리·한도에 영향을 주는 결정적 포인트 7
- 담보가치 산정: 아파트는 KB/실거래, 빌라·비주거는 감정가 비중↑
- DSR 구조: 마통·카드론 정리, 상환 스케줄 최적화
- 임대수익/공실률(상가·숙박): 실제 현금흐름이 금리·한도에 직격
- 입지·접근성: 역세권, 도로접도, 상권 등 유동성 지표
- 물건 상태: 준공연도, 엘리베이터/주차, 용도 일치 여부(위법 용도 변경 주의)
- 임차인 권리관계: 선순위 보증금, 전입·확정일자
- 정책·총량 상황: 분기/연말 총량제 여파로 심사·우대축소 가능
6) 손에 잡히는 간단 계산 예시
아파트 감정가 7억 / 선순위 없음 / LTV 70% 가정
→ 이론상 4.9억 가능
→ DSR·소득·신용 반영 후 실행 4.5~4.8억대로 확정될 수 있음
근린상가 감정가 10억 / 월 임대 500만 / 공실 낮음
→ 금융사별 5570% 제안(수익·입지 따라 차이)
→ 5.57억 범위에서 제안서 비교로 조건 확정
모텔 감정가 10억 / 매출 양호 / 리모델링 계획
→ 50~80% 범위 제안 가능성(기관·지역별 편차 큼)
→ 금리와 시설자금 반영 구조 함께 비교
토지 감정가 5억 / 접도 애매, 개발 인허가 불확실
→ 40~50%대 보수적 제안 가능성 높음
어디까지나 예시입니다. 한도/금리는 제안서로 확인해야 정확합니다.
7) 절차·일정: 주택 vs 비주거
- 주택: 사전한도(당일) → 본심사 접수(서류) → 감정(13영업일) → 승인(57영업일) → 실행
- 비주거: 현장실사·수익/법규 검토로 시간이 더 소요 (통상 1~2주+, 물건 특성 따라 연장)
- 팁: 잔금일 역산해 최소 2~4주 전 접수, 비주거는 더 여유 잡기
8) 이런 실수만 피해도 승인 확률이 쭉 올라갑니다
- 최저금리 광고만 보고 신청 → 실제 적용 금리는 개인·담보 조건에 따라 달라짐
- 서류 지연/미비 → 감정·승인 일정 ‘도미노’ 지연
- 임차보증금/선순위 파악 미흡 → 후순위 계획 틀어짐
- 용도 위반·불법 증축 → 감액·보류·거절 사유
- 총비용 계산 누락 → 중도수수료·설정비·인지세까지 포함한 순이익 비교가 정석
9) 주택도, 상가·모텔·토지도… 한 번에 비교하려면 ‘뱅크몰’
담보가 주택이든 비주거든, 한 곳에서 복수 금융사 제안서를 받아 비교하는 게 제일 빠르고 안전합니다.
뱅크몰에서는
주택담보대출·신용대출은 물론, 상가·토지·숙박 등 비주거 담보대출까지 비교 가능
비주거 물건일수록 기관별 평가 편차가 큽니다. 제안서 여러 건을 나란히 비교하세요.
10) 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 비주거 담보는 주택보다 왜 한도가 낮고 금리가 높나요?
A. 유동성(팔리기 쉬움)과 수익 예측 가능성이 낮아 리스크 프리미엄이 붙습니다. 상권·공실·법규 변수도 반영돼요.
Q. 후순위로 추가자금 가능할까요?
A. 담보여력/임차보증금/선순위 구조가 핵심입니다. 보통 2금융권 중심이며 금리↑·조건이 보수적입니다. 권리관계 정리가 우선이에요.
Q. 토지 대출이 특히 까다로운 이유는?
A. 지목·용도·접도·개발 가능성 등 법규 리스크가 커서 LTV가 보수적으로 책정됩니다.
Q. 갈아타기가 유리한지 바로 판단하는 법은?
A. 새 금리+부대비용(중도수수료·설정/해지비·인지세)까지 합친 총비용 vs 기존 유지 비용을 기간별로 비교하세요. 뱅크몰 제안서 단계에서 총비용 비교가 가능합니다.
마무리: “한도는 공식으로 시작해, 비교로 완성됩니다”
LTV×담보가치, DSR로 1차 가늠 →
물건 특성(수익·입지·법규)과 개인 재무 구조를 반영 →
복수 금융사 제안서로 실제 금리/한도/총비용 비교
주택은 물론이고 상가·모텔·토지 같은 비주거까지, 조건 편차가 큰 만큼 한 번에 넓고 정확하게 비교하는 게 정답입니다.
뱅크몰에서 담보 유형별 제안서를 받아보고, 상담사와 함께 A/B 플랜까지 준비해 두세요.
한도는 올라가고, 금리는 내려가며, 실행은 빨라집니다.
