보금자리론은 한국주택금융공사(HF)가 공급하는 장기·고정금리 주택담보대출입니다. 금리 변동 리스크를 줄이고 안정적으로 상환하고 싶은 실수요자에게 특히 유리해요. 아래에 핵심 요건 → 준비서류 → 진행절차 → 상황별 팁(육아휴직·맞벌이) → 자주 묻는 질문까지 한 번에 정리했습니다.
1) 한눈에 보는 자격 요건(2025)
- 대상: 만 19세 이상 대한민국 국민(재외국민·외국국적동포 일부 가능)
- 주택 가격: 6억 원 이하(등기/실거래 기준, 1원 초과 시 불가)
- 주택 수: 무주택 원칙. 일시적 1주택은 구입용도에 한해 처분 조건 충족 시 가능
- 소득 기준(부부 합산)
- 일반: 7천만 원 이하
- 신혼·다자녀: 8천5백만 원 이하
(특례 유형별 완화 가능, 안내 공고 확인)
- 신용: CB점수 271점 이상, 최근 중대한 연체/부도/회생 등은 제한
- 한도/비율
- 최대 3.6억 (생애최초·다자녀 등은 4.0~4.2억)
- LTV 최대 70%, DTI 최대 60%(심사·지역·보유부채에 따라 실제 한도 달라짐)
- 금리/상환
- 고정금리(예: 2.5~3.5% 구간, 유형·우대 조건에 따라 상이)
- 최대 30년(상환: 원리금균등/원금균등/체증식 선택)
- 중도상환수수료: 실행 후 3년 이내 조기상환 시 최대 0.5% 한도(경과일수에 따라 차감).
사회적배려층·다자녀(3자녀+)·전세사기피해자 보금자리론은 면제.
2) 육아휴직자 소득 인정, 이렇게 봅니다
보금자리론은 “상환 가능성”을 중시하기 때문에 휴직 직전 소득 + 복직 예정 급여를 함께 반영해요.
산정 원칙
- 휴직 전 최근 3개월 평균급여
- 복직 예정 급여(근로계약서·회사확인서)
- 육아휴직 급여는 전액 소득 인정 아님(일부만 반영 또는 참고치)
필수 서류
- 재직증명서(휴직/복직 예정일 기재), 휴직 확인서
- 근로계약서(복직 예정 급여)
- 휴직 전 급여명세서 3개월 치
- 주의: 복직 예정일이 불명확하면 소득 인정이 어려워 거절될 수 있어요. 인사팀과 일정·금액을 문서로 확정해 두세요.
3) 맞벌이 소득 합산 기준
- 합산 방식: 부부 합산 연소득으로 심사 (근로·사업·기타소득 포함. 단, 증빙 가능한 소득만 인정)
- 기준
- 일반: 7천만 원 이하
- 신혼/다자녀: 8천5백만 원 이하
팁: 한쪽이 육아휴직 중이어도 복직 예정 소득 + 배우자 현재 소득을 합산해 판단합니다.
4) 준비서류 체크리스트(반려 방지 포인트)
- 신분·가족
- 신분증, 주민등록등본, 가족관계증명서(최근 3개월 이내 발급본 권장)
- 소득
- 근로소득: 원천징수영수증, 급여명세서(최근 3개월), 건강보험 자격/납부
- 사업/프리랜서: 소득금액증명, 사업자등록증, 부가세과표·카드매출 등
- 육아휴직자: 재직·휴직확인, 복직 예정 급여 서류
- 주택/거래
- 매매(분양)계약서, 등기사항증명서, 건축물대장 등
- 기타
- 기존 대출 내역(잔액·중도수수료 잔존기간), 자금조달 계획
꿀팁: “통장 입금내역만” 제출하면 반려 위험↑. 공식 증빙(명세서·증명원)이 기본입니다.
5) 진행 절차(평균 2~4주)
- 사전 점검: 자격·소득·주택 요건 적합성 확인
- 신청: HF 협약은행 방문 또는 온라인 접수
- 서류 업로드/제출: 누락·오류 최소화
- 심사 & 감정: 소득·신용·담보평가
- 승인 통보 → 실행: 근저당 설정, 대출금 지급
- 사후관리: 우대유지(급여이체·자동이체 등), 갈아타기 검토
6) 자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 무직자도 가능한가요?
A. 원칙적으론 상환능력(증빙 소득)이 필요합니다. 단순 자산 보유만으로는 곤란해요.
Q2. 육아휴직 중인데 신청 가능할까요?
A. 가능합니다. 다만 휴직 전 소득 + 복직 예정 급여를 문서로 증빙해야 해요.
Q3. 맞벌이인데 소득을 어디까지 합산하나요?
A. 근로/사업/기타 등 증빙 가능한 모든 소득을 합산합니다. 기준 초과 시 승인 불가.
Q4. 1주택 보유 중인데 새 집을 보금자리론으로 살 수 있나요?
A. 일시적 1주택은 처분 조건을 충족하면 가능(지역별 처분기한 상이). 기한 내 미처분 시 대출 회수 등 제재.
Q5. 중도상환수수료는 얼마나 되나요?
A. 실행 후 3년 이내 조기상환 시 최대 0.5%(경과일수에 따라 감소). 사회적배려층·다자녀·전세사기피해자 보금자리론은 면제.
Q6. 금리는 고정만 있나요? 변동보다 불리하진 않나요?
A. 보금자리론은 고정금리가 원칙. 금리 상승기에 월 납입액이 안정적이라 유리한 면이 큽니다.
Q7. 왜 반려가 자주 되나요?
A. 주택가액 6억 초과, 소득 기준 초과, 증빙서류 미비/구식, 복직일 불명확, 신용 이슈 등이 대표 원인입니다.
7) 승인률·조건 개선을 위한 실전 팁
- 숫자는 보수적으로: 합산 소득이 기준에 걸칠 땐 여유 있게 계산
- 서류는 최신본: 등본·가족관계·재직·계약서 등 발급일자 확인
- 부채 다이어트: 마이너스통장·카드론 등은 신청 전 정리하면 유리
- 중도수수료 전략: 2~3년 내 갈아타기 계획이 있으면 수수료 구조를 꼭 확인
- 체증식 상환 활용: 초기 현금흐름이 빠듯하면 체증식으로 초기 부담 완화
8) 보금자리론 vs 시중은행 주담대 (요약 비교)
구분 | 보금자리론 | 시중은행 주담대 |
|---|---|---|
금리 | 고정금리(정책) | 변동/혼합 다수 |
한도 | 보통 최대 3.6억(특례 4.0~4.2억) | 담보·소득 따라 더 높을 수 있음 |
요건 | 소득·주택가액·자산 등 정책 요건 엄격 | 상대적으로 유연(대신 금리 변동 리스크) |
목적 | 실수요자 안정 상환 | 상품 스펙 넓고 경쟁적 |
마무리
보금자리론은 “조건만 맞추면 받는 대출”이 아니라, “증빙과 절차를 정확히 준비해야 통과하는 대출”입니다.
특히 육아휴직·맞벌이 가구는 복직 예정 급여와 증빙 최신성이 관건!
위 체크리스트대로 준비하면 반려 위험을 크게 낮추고 원하는 시점에 안정적으로 실행할 수 있어요.
궁금한 점이 남아 있다면, 내 소득·주택 조건·일정에 맞춰 사전 진단부터 받아보세요.
내 집 마련, 충분히 해낼 수 있습니다. 꾸준한 준비가 결국 승인을 만듭니다.
