- 서울 전역 + 경기 12곳을 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 동시에 묶고,
- 고가주택일수록 주담대 한도를 6억 → 4억 → 2억으로 차등 축소,
- 1주택자의 전세대출 이자도 DSR에 반영,
- 스트레스 DSR 강화(금리 하한 1.5%→3%),
- 은행 주담대 위험가중치 상향(15%→20%)을 내년 1월로 조기 시행.
1) 언제부터 적용?
10/16(수)부터
- 서울 25개 전역 + 경기 12개 지역 규제지역 지정 효력 발효
- 주담대 한도 차등(6억/4억/2억) 시작
- 스트레스 DSR 금리 하한 3%(수도권·규제지역 내 주담대)
- 규제지역 내 주담대 LTV 70%→40% 즉시 적용
10/20(일)부터
- 동일 지역 토지거래허가구역 효력 발효
(아파트뿐 아니라 동일 단지 연립·다세대도 허가 대상 포함)
10/29(화)부터
- 1주택자의 전세대출 이자를 DSR에 반영(수도권·규제지역 신규 전세대출)
’26.1월부터
- 은행 주담대 위험가중치 하한 15%→20% 조기 시행(당초 4월 → 1월)
유예/경과 규정: 10/16 이전 매매·전세계약 체결 또는 대출 신청 접수 완료분은 종전 규정 적용. 이주비 대출은 주택가격과 무관하게 최대 6억 유지.
2) 어디가 규제지역? (총 27곳)
- 서울 25개 전 구: 전부 조정대상지역 + 투기과열지구 + 토지거래허가구역
- 경기 12곳: 과천, 광명, 성남(분당·수정·중원), 수원(영통·장안·팔달), 안양(동안), 용인(수지), 의왕, 하남 → 위 12곳도 조정·투과·토허 3중 규제
3) 대출, 무엇이 달라지나
3-1. 주담대 한도 가격별 차등
- (수도권·규제지역) 시가 15억 이하: 최대 6억(현행 유지)
- 15억 초과 ~ 25억 이하: 최대 4억
- 25억 초과: 최대 2억
- LTV: 규제지역 내 무주택(처분조건부 1주택 포함) 40%, 유주택 원칙적 금지
- 이주비 대출: 가격과 무관 최대 6억 유지
3-2. 스트레스 DSR 강화
- (수도권·규제지역 주담대) 스트레스 금리 하한 1.5% → 3%
→ 향후 금리 인하로 생길 수 있는 한도 확대 효과를 미리 상쇄
3-3. 1주택 전세대출 DSR 반영
- (수도권·규제지역) 1주택자가 신규 전세대출 받을 때 이자상환액을 DSR에 포함
- 연장분은 원칙적으로 적용 제외(단, 증액은 신규로 간주되어 적용)
3-4. 은행 자본 규제 조기 강화
- 주담대 위험가중치 하한 15%→20%(’26.1월)
→ 부동산 쏠림 완화, 여타 생산적 분야로 자금 재배분 유도
3-5. 규제지역 지정에 따른 추가 제한
- 전세대출/신용대출 보유자의 규제지역 내 주택 취득 제한(투기과열지구 기준 등)
- 비주택담보대출(LTV)도 토지거래허가구역에선 70%→40%
4) 청약·세제·정비사업은?
- 청약: 1순위 요건 강화(가입 2년+세대주 등), 가점제 비중↑, 재당첨 제한 최대 10년
- 세제: 다주택 양도세 중과(2주택+20%p, 3주택+30%p), 1주택 비과세에 2년 거주 요건 등 (세부 개편 방향은 추가 검토 예정)
- 정비사업: 재건축(조합설립인가 후), 재개발(관리처분인가 후) 조합원 지위양도 제한
재건축 조합원 1주택 공급 원칙
5) 왜 이렇게 강하게 하는걸까?
- 6·27(대출 규제), 9·7(공급 확대) 이후에도 서울·수도권 가격 상승과 과열 확산 조짐
- 풍선효과를 원천 차단하기 위해 도심~외곽까지 광범위 3중 규제 + 금융 규제 강화
- 전세·신용·사업자대출 등 우회적 레버리지 경로까지 동시 관리
6) 나에게 미치는 영향은?
무주택·실수요
- 10/16 이후 대출 규정 변동 반영해 사전한도 재산정(DSR·스트레스금리·LTV 동시 고려)
- 계약/잔금 일정이 규정 전·후에 걸쳐 있다면 경과규정 해당 여부 확인
- 자금계획 틀리면 잔금 리스크 → 일정·한도 다시 조정
1주택 갈아타기
- 전세대출 이자 DSR 반영으로 브리지 자금 조달이 빡빡해질 수 있음
- 기존 집 처분·전입 요건과 대출 만기/중도수수료 동시 관리
다주택·임대
- 대출 레버리지 축소/세제 부담 재강화 구간 사전 점검
- 토허구역 실거주 의무(갭투자 차단) 반영한 보유/매각 전략 재정비
7) 자주 묻는 질문
Q. 이미 대출받았는데 새 규정이 소급되나요?
A. 소급 적용하지 않음이 원칙. 다만 대환/추가대출은 새 규정 적용 가능.
Q. 전세대출 DSR 언제부터?
A. 10/29 신규 취급분부터. 연장은 적용 제외(단 증액 시 적용).
Q. 토지거래허가구역에서 꼭 실거주해야 하나요?
A. 원칙적으로 허가 + 2년 실거주 의무. 갭투자 사실상 불가.
Q. 이주비 대출도 줄어드나요?
A. 아니요. 가격과 무관하게 최대 6억 유지(정비사업 이주 차질 방지).
8) 정부가 병행하는 것들
- 불법 거래·시세조작·탈세·부정청약 등 범정부 단속 강화
- 9·7 공급대책(’26~’30 수도권 135만호)의 후속 조치 속도전
- 공공택지 분양·신축매입임대·노후 영구임대 재건축 등 조기 이행
9) 핵심만 다시 요약
- 서울 전역+경기 12곳: 규제지역/토허 3중 규제(10/16~ / 토허 10/20~)
- 주담대 한도: (≤15억) 6억 / (15~25억] 4억 / (>25억) 2억, LTV 40%
- 1주택 전세대출 이자 DSR 포함(10/29~), 스트레스 DSR 3%(10/16~)
- 은행 위험가중치 20%(’26.1월~) → 부동산 쏠림 차단
이번 3차 대책은 ‘가격·지역·자금조달’ 3박자 동시 관리가 골자입니다.
규정 발효일과 경과 규정을 꼼꼼히 확인하고, 사전한도 재계산과 일정 조율로 잔금 리스크를 피하는 게 가장 중요합니다.
뱅크몰에서 여러 금융사의 주담대·대환·전세대출 금리/한도/DSR 반영 조건을 한 번에 비교하고, 중도상환수수료·부대비용까지 포함한 총비용을 시뮬레이션해 보세요.
전문가와 상담하면 경과 규정 적용 여부(계약·신청 시점), LTV 40%/한도 차등(6억·4억·2억), 스트레스 DSR(3%), 전세대출 DSR 포함(1주택), 토지거래허가구역 실거주 의무 등 개인 상황에 맞는 체크리스트를 정리해 잔금 리스크를 줄일 수 있습니다.
규정이 복잡할수록, 뱅크몰에서 비교하고 전문가와 바로 상의하는 것이 가장 빠르고 확실한 길입니다.
