10·15 대책 이후 “갈아타기도 LTV 40%냐?”라는 문의가 폭주하자, 금융당국이 대환(갈아타기)·전세퇴거자금대출에 대해 예외 규정을 확정했습니다.
1) 원안 요약 (10·15 대책)
- 규제지역 확대: 서울 전역 + 경기 12곳.
- LTV 강화: 규제지역 주담대 LTV 70% → 40%.
- 고가주택 한도 차등: (수도권·규제지역)
- 15억 이하: 최대 6억
- 15억 초과~25억 이하: 4억
- 25억 초과: 2억
- 전세·신용대출 보유 시 주택 매수 제한(규제지역) 등 수요 억제 패키지.
2) 보완안 핵심
2-1. 주담대 갈아타기(대환대출) = LTV 70% 유지
- 대상: 규제지역 내 ‘증액 없는’ 대환대출.
- 적용 LTV: 기존 취급 시점의 LTV(대체로 70%)를 그대로 적용.
- 이유: 대환은 새 주택구입 자금이 아니고 이자 부담을 낮추는 상환부담 완화 수단이기 때문.
- 주의: 대환으로 대출액을 늘리면(증액) 예외 대상 아님 → 현행 규제(LTV 40%) 적용.
- 시행: 공지 후 10/27부터 은행 창구 반영(기관별 전산 반영 시차는 있을 수 있음).
2-2. 전세퇴거자금대출 = LTV 70% 유지
- 대상: 임차인 보증금 반환 목적의 전세퇴거자금대출.
- 적용 기준: ‘6/27까지 체결된 임대차계약’은 규제지역 여부 무관하게 종전 LTV 70% 적용.
- 취지: 임대인이 보증금 못 돌려주는 연쇄 리스크 차단.
요약: 새 집 사는 돈은 더 엄격(40%), 기존 대출 갈아타기·세입자 보증금 반환은 예외(70%).
3) 내가 해당되나? 빠른 체크리스트
대환(갈아타기) 하려는 사람
- 같은 집 담보로 다른 은행(혹은 같은 은행 내 상품변경)으로 갈아타기인가?
- 총 대출액 ‘증액 없음’인가?
→ 두 조건 모두 ‘예’면 LTV 70% 유지 가능.
전세퇴거자금 필요한 집주인
- 임대차계약 체결일이 6/27까지인가?
→ "예" 면 LTV 70% 적용(규제지역 여부 무관).
새로 집을 ‘구입’하려는 사람
- 규제지역이면 기본 LTV 40% 적용(무주택/처분조건부 1주택 기준).
- 고가주택은 가격 구간별 최대 한도(6억/4억/2억) 동시에 고려.
4) 케이스로 이해하기
이자 낮추려고 갈아타기
A은행 LTV 70%로 받은 주담대를 B은행으로 이동(대환), 금액 그대로 → LTV 70% 유지.
갈아타면서 ‘생활자금’ 조금 더
기존 4억 → 4.3억으로 증액 대환 요청 → 예외 불가, 현행 규제(LTV 40%) 적용.
세입자 보증금 반환(전세퇴거)
임대차계약 체결일이 6/27 이전 → LTV 70% 적용.
(계약일이 이후라면 은행 안내 확인 필요: 일반 규제 해석 가능)
5) 자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 대환대출도 ‘신규’ 아닌가요?
A. 법·실무상 신규 취급이지만, 집 구매 자금 유입이 아니라 상환부담 완화라는 성격을 반영해 예외를 둠.
Q. 같은 은행 내 금리변경/상품변경도 ‘대환’인가요?
A. 보통 ‘자행 대환/조건변경’으로 처리. 핵심은 증액 여부. 증액 없으면 70% 원칙 적용.
Q. 10/15 이전에 LTV 70%로 받았고, 이제 잔금대출 전환하면?
A. 중도금→잔금 ‘증액 없이’ 전환이면 통상 기존 LTV 인정(은행별 취급 규정 확인).
Q. 전세퇴거자금은 왜 6/27일 기준?
A. 6/27 대출규제 발표일을 경계로 신뢰이익(당시 계약 전제)을 보호하겠다는 취지.
6) 주의할 점 & 팁
- 서류: 대환은 ‘증액 없는 기존 원리금 상환’임을 입증할 자료(상환스케줄, 대출거래약정 등)에 꼼꼼히 사인하세요.
- 시세·평가: LTV 계산은 은행의 시세·감정 평가방식에 따릅니다(KB/부동산원·감정평가 등).
- 규정 반영 시차: 은행 전산 반영·현장 해석이 며칠 늦을 수 있음—창구 재확인 필수.
- 세부 규제 동시 적용: 규제지역의 DSR, 스트레스 DSR(수도권 주담대 3% 가산), 고가주택 한도 등은 별개로 함께 적용됩니다.
7) 결론
- 집 사는 ‘새 돈’은 더 조인다(40%).
- 이미 있는 빚을 ‘덜 비싸게’ 바꾸는 건 살려준다(대환 70%).
- 세입자 보증금 반환도 막지 않는다(퇴거자금 70%, 6/27 이전 계약).
정책 의도는 “투기·상급지 갈아타기 수요는 억제, 실수요 상환·보증금 반환은 보호”.
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