- 토지거래허가구역(토허구역): 비주택(오피스텔·상가)은 LTV 70% 유지로 정정. 이번 규제 강화는 주택(아파트·연립·다세대)에 한정.
- 보금자리론(규제지역): 아파트 LTV 70% → 60%, 비아파트 65% → 55%, DTI 60% → 50%로 하향. 한도는 기본 3.6억(생애최초 4.2억) 유지.
- 예외 유지: 생애최초·일부 실수요자는 종전 LTV·DTI 유지(조건 충족 시).
- 대환·전세퇴거자금: 은행권 전세퇴거자금대출은 LTV 70%(6/27 이전 임대차계약)로 명확화. 반면 보금자리론은 규제지역 LTV 60%라 역차별 논란.
- 특례보금자리론 잔액 이슈: 종료 이후에도 잔액(부채) 규모가 상당해 “부채 부양형” 비판이 있었고, 현재는 조건 강화된 일반 보금자리론 체계로 관리 중.
- 가계 상황 이슈: 혼인 신고 시 부부 합산 소득 기준 때문에 오히려 대출 접근성이 낮아지는 역진성 문제 제기 → 개선 검토 발언.
1) 토허구역, 무엇이 달라졌나?
- 정정 사항: “토허구역에서 비주택 LTV도 40%로 낮춘다”는 초기 해석이 있었으나, 공식 정정으로 비주택 LTV는 70% 유지.
- 규제 대상: 아파트 및 아파트 1동 이상 포함 연립·다세대 등 주택만 LTV 40%로 강화.
→ 오피스텔·상가 담보대출을 계획한 차주는 현행(70%) 기준을 적용받습니다.
2) 보금자리론, 규제지역에선 이렇게 바뀜
- LTV/DTI(규제지역)
- 아파트: LTV 60%, DTI 50%
- 비아파트: LTV 55%, DTI 50%
- 대출 한도: 기본 3.6억(생애최초 4.2억) 유지
- 예외(종전 규제 유지)
- 생애최초: LTV 70%, DTI 60% 유지
- 실수요자 요건 충족 시(예: 부부합산 연소득 7천만 원 이하 + 주택 6억 이하 + 무주택) 종전 기준 적용
포인트: “생애최초/실수요자” 판정이 관건입니다. 본인이 정확히 해당되는지를 먼저 확인하세요.
3) “역차별 논란”이 왜 나오나?
- 은행권 전세퇴거자금대출: 규제지역이라도 6/27 이전 임대차계약이면 LTV 70% 적용으로 정리.
- 보금자리론(임차보증금 반환 용도): 규제지역 LTV 60%(기타주택 55%).
→ 같은 ‘퇴거자금’ 목적이라도 시중은행 ≥ 보금자리론 구조가 되어 서민·실수요자 역차별 지적이 발생. - 체감 사례: 6억 아파트 기준, 전세퇴거자금(은행)은 최대 4.2억, 보금자리론은 3.6억으로 격차 6천만 원.
4) 특례보금자리론 이후의 ‘잔상’
- 특례보금자리론(종료): 높은 한도·장기 만기로 시장에 유동성 대량 공급 → 잔액(부채) 규모가 여전히 큼.
- 현재는 조건을 정상화한 보금자리론이 판매 중(소득·가액 요건 강화). 공급의 다수는 6억 이하 주택에 배분되는 추세.
→ 메시지: 과거 완화 기조의 후유증을 줄이고 정상화로 가는 중.
5) 생애최초·신혼·미혼/기혼, 무엇이 불편했나?
- 소득 합산 역진성: 미혼일 땐 개인 소득 7천만 원으로 가능하나, 혼인 후 합산 소득이 기준을 넘으면 오히려 대출 접근성 하락 사례 지적.
→ 제도 설계상 형평성 문제가 불거져 개선 검토 필요성이 공론화. - 실무 혼선: 규제지역 확대·예외 규정(6/27 이전 계약, 생애최초/실수요)·상품별 LTV 차이로 창구별 안내 상이 → 사전 확인 필수.
6) 전세대출 회수 요건(자주 묻는 포인트)
- 투기과열지구에서 3억 초과 아파트 매수: 소유권 이전등기일에 전세대출 즉시 회수.
- 다만 기존 세입자 거주 중이면 임대차 잔여기간까지 유예.
- 분양·입주권: 준공 후 소유권 이전등기일 vs 잔금대출 실행일 중 빠른 날 회수.
- 등기 미완료로 만기 도래: 연장 가능 케이스 존재.
전세대출 제한 예외(3가지 모두 필요)
- 직장이동/자녀교육/부모봉양 등 이주 사유
- 시·군 간 이동
- 구입 아파트·임차주택 모두 실거주
7) 이용 전 체크리스트
① 나는 ‘생애최초’/‘실수요자’에 해당하나?
- 생애최초: 세대원 전원 무주택 이력 확인.
- 실수요자(예): 연소득·주택가액·무주택 3요건 동시 충족 여부.
② 규제지역/토허구역 상태를 확인했나?
- 주택 vs 비주택을 명확히 구분(비주택은 LTV 70% 유지).
- 지역별 지정 현황에 따라 LTV·DTI·회수 요건이 달라짐.
③ 목적이 무엇인가? (매수/대환/퇴거/상환보전)
- 보금자리론은 목적별 규정이 다름.
- 전세퇴거자금은 은행권과 보금자리론의 LTV 차로 한도가 달라질 수 있음.
④ 혼인·가구 구성 변화가 한도에 미치는 영향은?
- 합산 소득으로 기준을 넘기면 접근성 저하 가능.
- 구성 변경 전·후 시나리오로 사전 계산 필수.
⑤ 장기 상환구조·금리·수수료까지 총비용을 계산했나?
- 만기(최대 50년), 중도상환수수료, DSR 반영, 금리(고정/혼합) 등 총비용으로 비교.
8) 상황별 간단 시나리오
① 규제지역 6억 아파트, 6/27 이전 전세계약 퇴거 필요
- 은행 전세퇴거자금: LTV 70% 가능(최대 4.2억).
- 보금자리론(퇴거·상환 보전): LTV 60%(최대 3.6억).
- 자금 격차 6천만 원 발생 가능 → 보완자금·혼합 전략 검토.
② 생애최초, 규제지역 5억 아파트 매입
- 보금자리론: LTV 70% / DTI 60%(종전 유지) 적용 가능성.
- 일반 차주와 적용 기준이 다르니 자격 충족부터 체크.
③ 신혼부부, 합산소득으로 기준 초과
- 미혼 시점 vs 혼인 후의 자격/한도 차이 시뮬레이션.
- 필요시 타 상품(디딤돌/민간 고정금리/전세·퇴거 대출 조합)과 총비용 비교.
10·15 대책 이후 주택 vs 비주택, 은행권 vs 보금자리론, 생애최초/실수요 예외 등 세부 규정의 결이 다릅니다. 특히 퇴거자금 LTV 70%(은행) vs 보금자리론 LTV 60%처럼 목적과 상품에 따라 한도 차가 크니, 본인 조건으로 정확히 시뮬레이션하는 것이 가장 중요합니다.
