주택연금이란? - “집은 그대로, 현금흐름은 매달”

은퇴 후 집은 있지만 매달 들어오는 돈이 부족하다면 주택연금이 선택지가 될 수 있습니다. 중요한 것은 집값만이 아니라 부부의 나이, 앞으로의 거주 계획, 기존 대출과 필요한 생활비입니다.

1. 집을 팔아 현금을 받는 대신, 담보로 생활비를 받습니다

한국주택금융공사(HF)가 보증하고 금융기관이 돈을 지급합니다. 국민연금처럼 과거에 납부한 보험료를 돌려받는 구조가 아니라, 주택을 담보로 돈을 나누어 빌리는 구조입니다.

‘집은 그대로’는 계속 살 수 있다는 뜻이지, 집에 아무 권리도 설정하지 않는다는 뜻은 아닙니다. 저당권방식은 소유권을 유지하면서 근저당권을 설정하고, 신탁방식은 공사에 소유권을 이전하는 신탁등기를 합니다. 두 방식의 배우자 승계 절차도 비교해야 합니다.

평생 받는 종신방식 외에 정해진 기간에 받거나 일부를 목돈으로 인출하는 방식도 있습니다. 평생 생활비가 목적이라면 아래 종신지급방식 예시부터 살펴보세요.

2. 나이·주택가격·실거주 조건을 함께 확인하세요

여러 주택을 소유해도 합산 가격이 기준 이하면 가입할 수 있습니다. 합산 공시가격 등이 12억원을 넘는 2주택자는 3년 이내 1주택을 처분하는 조건으로 가입 가능한 예외가 있습니다.

가입 여부를 보는 공시가격과 월 지급금을 계산하는 집값은 다릅니다. 월 지급금은 담보주택의 시세 또는 감정평가액을 바탕으로 산정합니다.

2026년 6월 1일부터는 부부 합산 1주택자가 입원·자녀 봉양·노인주거복지시설 입주 등 불가피한 사유로 거주하지 못하는 경우 가입 시 실거주 예외를 인정하는 제도가 시행됐습니다. 단순히 다른 곳에 살고 싶다는 이유만으로 적용되는 예외는 아닙니다.

기초연금 수급권이 있고 부부 합산 시가 2억5,000만원 미만의 1주택을 보유했다면 우대형 대상인지도 확인하세요. 2026년 6월에는 1억8,000만원 미만 주택에 대한 우대 지원이 확대됐습니다.

3. 3억원 주택이라면 매달 얼마를 받을까요?

월 지급금은 부부 중 나이가 어린 사람을 기준으로 합니다. 남편이 75세, 아내가 70세라면 아래 예시에서는 70세를 봐야 합니다. 주택 유형과 지급방식도 같아야 비교할 수 있습니다.

예를 들어 기존 연금소득이 월 140만원이고 생활비가 230만원이라면 부족분은 90만원입니다. 70세·3억원 예시의 월 92만3,000원을 더하면 월 유입액은 232만3,000원이 됩니다. 생활비를 채우는지 보는 설명용 계산이며 의료비·주택 관리비 등 추가 지출도 따로 남겨야 합니다.

늦게 가입해 월 지급금이 커지는 것과 평생 더 많이 받는 것은 같은 뜻이 아닙니다. 기다리는 동안 받지 못하는 돈과 당장 필요한 생활비도 함께 비교하세요. 정액형은 물가 상승에 맞춰 매년 자동 인상되는 상품이 아닙니다.

4. 이자와 보증료는 쌓이고, 남은 집값은 정산합니다

2026년 9월 확인한 일반형 안내 기준 초기보증료는 주택가격의 1.0%, 연보증료는 보증잔액의 연 0.95%입니다. 대출상환(우대)방식의 연보증료는 1.0%입니다. 기존 가입자는 신청 시기와 약정 조건을 구분해야 합니다.

보증료와 이자는 대출잔액에 더해집니다. 매달 현금으로 내지 않는다고 비용이 없는 것은 아닙니다. 감정평가수수료와 등기 관련 비용처럼 별도 지출이 생기는 항목도 확인하세요.

종신방식에서 가입자가 먼저 사망해도 배우자가 정해진 승계 절차를 마치면 동일한 월 지급금을 이어 받을 수 있습니다. 배우자 승계를 아무 절차 없이 자동으로 끝나는 일로 생각해서는 안 됩니다.

정산할 채무에는 받은 월 지급금뿐 아니라 목돈 인출액·보증료·이자도 포함됩니다. 집을 처분해 4억원이 남고 정산 채무가 3억원이라면 차액은 1억원입니다. 이는 처분비용 등을 반영한 순금액을 4억원으로 가정한 계산입니다.

5. 기존 주담대가 있다면 상환 후 받을 금액을 보세요

집에 주담대가 남아 있다고 무조건 가입할 수 없는 것은 아닙니다. 주담대 상환용 주택연금은 정해진 인출한도 안에서 기존 대출을 갚고, 남은 여력으로 매달 연금을 받는 방식입니다. 목돈을 먼저 쓰면 월 지급금은 달라집니다.

상환용도에 따라 연금대출한도의 50% 초과~90% 이하 범위에서 인출할 수 있습니다. 여기서 90%는 집값의 90%가 아닙니다. 기존 대출 전액을 정리할 수 있는지, 별도 현금이 필요한지, 이후 월 지급금이 얼마인지 확인해야 합니다.

1. 부부 생년월일, 주택 주소·유형, 보유 주택 수를 정리합니다.
2. 기존 주담대 잔액과 임대차·보증금 내역을 확인합니다.
3. HF 예상연금조회에서 지급방식별 월 지급금을 비교합니다.
4. 계속 거주할 계획, 배우자 승계, 이사·중도해지 비용까지 상담받습니다.

가까운 시일 내 이사하거나 집을 팔 계획이라면 바로 가입하기보다 담보주택 변경 조건과 해지 시 상환액을 먼저 비교하세요. 이사 계획이 없고 집을 유지하면서 생활비를 보완하려는 사람에게는 검토 가치가 더 큽니다.

자주 묻는 질문