아파트를 매수하려는 분들 중에는 전세에 거주하면서 전세대출을 아직 갚지 못한 상태인 경우가 많습니다. 이럴 때 가장 많이 나오는 질문이 “전세대출이 있으면 주택담보대출이 안 되는 것 아니냐”는 걱정입니다. 이번 사례도 바로 그런 상황에서 시작됐습니다.
다만 중요한 점은 전세대출을 언제 정리하느냐입니다. 이 사례에서는 매매 잔금일에 맞춰 전세대출을 상환하는 계획이 명확하게 정리돼 있었고, 그 덕분에 주택담보대출 심사에서도 큰 걸림돌이 되지 않았습니다. 전세대출이 있다는 사실보다, 잔금일에 상환이 확실한지가 훨씬 중요한 기준이 됩니다.
1. 생애최초·무주택자 조건이 왜 중요했을까?
이번 매매는 부부 공동명의로 진행되는 생애최초 주택 구입 사례였습니다. 무주택자이면서 생애최초라면 주택담보대출에서 LTV를 최대 70%까지 적용받을 수 있는 경우가 많습니다. 이 조건 덕분에 대출 한도 측면에서는 비교적 여유 있는 구조로 검토가 가능했습니다.
KB시세 일반가는 약 9억 3,750만 원이었고, 필요한 대출금액은 5억 5천만 원이었기 때문에 단순 한도 기준에서는 충분히 가능한 범위였습니다. 즉, 이 사례에서는 “대출이 나오느냐”보다 “어떻게 설계하느냐”가 더 중요했습니다.
2. 문제는 DSR, 생각보다 빠듯한 구조
한도는 가능했지만, 또 하나의 관문은 DSR이었습니다. 부부 합산 연소득이 약 9,500만~1억 원 수준이었고, 5억 5천만 원을 대출받는 구조이다 보니 계산상 DSR이 40%에 가까워지는 상황이었습니다.
이런 경우 “소득이 이 정도면 괜찮지 않나?”라고 생각하기 쉽지만, 실제 심사에서는 DSR 계산 방식이 매우 중요하게 작용합니다. 같은 금액이라도 상환 방식과 조건에 따라 결과가 달라질 수 있기 때문입니다.
3. 상환 방식 선택이 대출 가능성을 좌우했다
그래서 이번 사례에서는 금리만 낮추는 방식보다 상환 방식을 어떻게 가져갈지가 핵심이었습니다. 상황에 따라 원금균등상환 방식을 검토하면서 DSR 부담을 조절하는 방향이 필요했습니다.
원금균등상환은 초반 부담은 있지만, 시간이 갈수록 이자가 빠르게 줄어드는 구조입니다. DSR이 빠듯한 상황에서는 이런 방식이 오히려 도움이 되는 경우도 많습니다. 이처럼 대출은 금리뿐 아니라 상환 구조까지 함께 봐야 정확한 판단이 가능합니다.
금리 역시 한 가지 선택지만 제시하지 않고, 여러 방향을 함께 비교했습니다. 단기 부담을 고려한 1년 변동금리 약 4.4%, 안정성을 중시한 5년 고정금리 약 4.53%가 함께 검토됐고, 주거래 조건에 따른 우대금리 가능성도 같이 살펴봤습니다. 이 과정에서 중요한 것은 “무조건 낮은 금리”가 아니라, 내 상황에 맞는 구조를 찾는 것이었습니다.
4. 전세에서 매매로 넘어갈 때 꼭 기억해야 할 점
이번 사례는 전세대출이 있다고 해서 주택담보대출이 불가능한 것은 아니라는 점을 잘 보여줍니다. 다만 전세대출 상환 시점, DSR 구조, 상환 방식까지 함께 정리되지 않으면 진행이 어려워질 수 있습니다.
비슷한 상황이라면 혼자 판단하기보다, 전체 조건을 한 번에 정리해볼 필요가 있습니다. 이런 구조를 차분히 정리해보고 싶다면, 뱅크몰처럼 여러 조건을 함께 검토해주는 상담을 활용해보는 것도 도움이 될 수 있습니다.