1. 조건이 단순하지 않았던 이유는 ‘추가대출 목적’과 ‘임대·세입자 일정’이 겹쳐 있기 때문입니다
서울 양천구 아파트를 보유한 차주가 사업자금 성격의 추가자금 약 6억 원을 계획하고, 동시에 임대 중인 주택을 일부 처분 예정이며, 장래에는 다른 주택의 세입자 퇴거 시점에 맞춘 자금 수요(2028년)를 염두에 둔 케이스입니다.
겉으로는 무주택 또는 실거주 중심처럼 보이지만, 심사에서는 ‘현재 담보 1건’만 보지 않고 임대 운영, 보유·처분 계획, 세입자 보증금(임차보증금) 구조까지 함께 반영합니다.
특히 최근에는 금리 변동 구간과 DSR 관리 강화 기조가 겹치면서 “지금 당장 실행 가능한가”보다 “향후 상환 안정성이 지속되는가”가 더 강하게 평가되는 흐름입니다.
- 추가대출 목적이 사업자금(운영/시설/전환 등) 성격이라 자금용도 소명이 중요합니다
- 임대차가 걸려 있어 담보가치보다 ‘선순위 임차보증금’이 먼저 반영됩니다
- 2028년 퇴거자금은 ‘미래 필요자금’이라 현재 대출 심사에서 별도 한도로 인정되기 어렵습니다
- 법인/개인사업자 형태가 혼재되어 있어 소득 인정 방식이 달라질 수 있습니다
2. 결과를 좌우한 핵심 포인트는 LTV가 아니라 DSR·현금흐름·임차보증금 반영 방식입니다
추가대출 상담에서 많은 분이 LTV(담보비율)를 먼저 떠올리지만, 실제로는 DSR(소득 대비 원리금 부담)과 현금흐름의 지속성이 승인 여부를 더 자주 갈라놓습니다.
법인사업자의 경우에도 “법인이 잘 벌면 개인 대출이 쉽게 나온다”로 단순화되기 어렵고, 개인이 빌리는지 법인이 빌리는지에 따라 심사 프레임이 달라집니다. 또한 아파트가 임대 중이면 임차보증금이 선순위로 차감되는 구조라서, 담보가치가 충분해 보여도 추가여력 산정이 보수적으로 줄어듭니다.
최근에는 금리 수준이 여전히 부담 구간에 있고, 변동금리 선택 시 스트레스 금리 반영 등으로 DSR이 더 타이트하게 계산되는 경향이 있어 ‘한도는 가능해 보였는데 DSR에서 막히는’ 패턴이 반복됩니다.
- DSR은 “현재 대출 원리금 + 이번에 늘어나는 원리금”이 소득 대비 과하다고 판단되면 제한됩니다
- 법인 대표 개인대출은 법인 매출이 아니라 대표자의 인정소득·이익의 안정성을 더 중시합니다
- 임차보증금은 담보대출에서 사실상 선순위로 간주되어 추가 실행 가능액을 줄입니다
- “임대주택 처분 예정”은 구두 계획만으로는 반영이 어렵고, 실행 가능성이 확인되어야 합니다
- 2028년 퇴거자금은 ‘목적자금’으로 분리해 잡기보다, 지금부터 상환구조를 보수적으로 짜는 쪽이 현실적입니다
3. 은행과 보험사(및 기타 금융권)의 가능·불가 판단은 ‘규제 해석’보다 ‘리스크 보는 방식’에서 갈립니다
은행권은 DSR 관리 강화 기조에서 내부 한도 정책이 더 빠르게 보수적으로 바뀌는 편이고, 특히 추가대출은 기존부채, 임대차, 보유주택/처분 이슈가 조금만 겹쳐도 승인이 까다로워질 수 있습니다.
반면 보험사 등 비은행권은 담보 중심으로 보되, 대신 금리·부대조건·상환방식 제약이 달라질 수 있고, 소득증빙의 형태(개인/법인)와 업력, 현금흐름의 일관성에 따라 평가가 갈립니다. 최근 시장에서는 “은행은 금리 메리트가 있더라도 한도가 안 나오는 사례”와 “비은행은 한도 여지가 있지만 총비용과 조건을 따져봐야 하는 사례”가 동시에 늘어나는 국면입니다.
또한 고정금리와 변동금리 선택은 단순히 선호 문제가 아니라 DSR 산정과 향후 상환 안전성 평가에 영향을 주는 요소로 취급됩니다.
- 은행: DSR 중심, 추가대출 보수적, 임대차·기존부채·처분계획에 민감합니다
- 보험사: 담보가치와 상환능력을 함께 보되, 금리·상환조건이 은행과 다를 수 있습니다
- 기타 금융권: 속도는 빠를 수 있으나 총비용·중도상환·만기 구조 확인이 중요합니다
- 고정금리: 초기 부담이 다소 있어도 장기 안정성 평가에 유리하게 작동할 여지가 있습니다
- 변동금리: 단기 부담은 낮아도 금리 상승·스트레스 반영으로 심사상 불리해질 수 있습니다
4. 비슷한 조건이라면 ‘누가 빌릴지’와 ‘언제 필요할지’를 먼저 정리한 뒤 구조를 맞추는 것이 안전합니다
추가로 큰 금액을 계획할 때는 “지금 6억 원이 필요하다”와 “2028년에 퇴거자금이 필요하다”를 한 바구니로 묶기보다, 목적과 시점을 분리해 심사 프레임에 맞게 설계하는 편이 승인 가능성과 비용 통제를 동시에 높입니다.
또한 개인사업자 전환이나 법인 차입을 고민할 때는 세무상 유불리보다 금융심사에서 어떤 소득으로, 어떤 부채로, 어떤 상환방식으로 잡히는지를 먼저 점검해야 합니다.
임대주택 처분 계획이 있다면, 처분 시점과 자금흐름이 대출 상환 안정성을 실제로 개선하는 구조인지까지 설계되어야 “계획”이 아니라 “감소하는 리스크”로 평가됩니다.
- 추가대출 주체를 확정합니다(개인 대표 vs 법인 차입) 그리고 소득 인정 방식이 달라짐을 전제합니다
- 임차보증금, 기존대출, 향후 필요자금을 한 장의 현금흐름 표로 정리합니다
- 처분 예정 주택은 “언제, 어떤 순서로, 대출이 어떻게 줄어드는지”가 보여야 합니다
- 고정/변동 선택은 금리 전망보다 DSR과 장기 상환 안정성 관점에서 결정합니다
- 은행에서 막히는 지점(DSR·임대차·기존부채)을 먼저 특정한 뒤 보험사 등 대안을 비교합니다