사례 요약: ‘전세 1억 승계 + 직거래 + 4대보험 미가입’이 겹친 해운대 매수 구조
부산 해운대구 아파트를 배우자 단독명의로 매수하는 상담입니다. 매매가는 7억 원대, 요청 대출은 2억 원 중후반~3억 원 수준이었습니다.
매도자가 잔금 후 전세 약 1억 원으로 계속 거주하는 형태(전세 승계/전세끼고 매수)이며, 공인중개사 없이 법무사를 통해 계약을 진행할 계획이었습니다.
차주는 월 200만 원대 후반 급여 수준으로 안내되었고 4대보험 가입이 없었습니다. 카드론 소액이 있으나 상환 예정, 신용점수는 상위 구간으로 확인된 케이스입니다.
- 전세 승계가 ‘실거주 요건’과 충돌할 수 있음
- 4대보험 미가입은 소득인정 방식에 따라 한도가 크게 달라짐
- 직거래는 자금흐름 증빙(계약금·중도금 송금내역) 요구가 강화됨
- 잔금일이 3월말~4월초로 촉박해 서류 누락 시 실행 지연 가능
심사에서 실제로 보는 포인트: DSR, 소득증빙, 그리고 ‘전입 가능성’ 확인
최근에는 금리 수준이 높았던 구간을 거치며 5년 고정 4%대 후반 같은 안내가 실무에서 자주 등장했고, 동시에 DSR 관리 강화 기조로 “소득이 어떻게 잡히느냐”가 한도와 승인 여부를 좌우하는 경우가 많습니다.
특히 4대보험 미가입 급여생활자는 급여이체 내역만으로 단순 인정이 되지 않는 금융사가 있어, 재직·급여 확인 서류의 형태에 따라 결과가 갈립니다.
또한 전세 승계가 있는 매수는 ‘전입 및 실거주 요건’이 붙는 상품에서는 구조적으로 제한이 생길 수 있어, 잔금일 이후 전입 조건 또는 전세 종료 이후 전입 조건을 어떻게 맞추는지가 중요합니다.
- DSR 관점: 카드론 등 기존 신용성 부채는 ‘상환 예정’만으로는 반영될 수 있어, 실행 전 실제 상환처리와 증빙이 필요
- 소득 관점: 4대보험이 없으면 금융사별로 인정 가능한 서류 조합(재직확인, 급여지급 확인, 거래내역 등)이 달라짐
- 주택/거주 관점: 전세 1억이 설정되면 “즉시 전입” 조건과 충돌 가능, 상품 선택이 제한될 수 있음
- 직거래 관점: 이상거래 방지 차원에서 계약금·중도금·잔금 자금흐름 증빙 요구가 강화되는 편
은행 vs 보험사(장기고정) 관점 차이: 금리·서류·거주요건이 ‘엇갈려’ 결과가 달라짐
실무에서는 은행은 가격과 LTV, DSR을 규정대로 빠르게 적용하되 거주요건과 자금출처 확인을 엄격히 보는 흐름이 강하고, 보험사는 장기 고정금리 성격과 상환구조가 유리한 대신 서류 완성도(소득·재직·자금흐름)와 담보평가, 일정관리를 더 보수적으로 보는 경우가 많습니다.
이번 상담에서는 5년 고정 4%대 후반 수준을 기준으로 안내되었고, 보험사 채널을 염두에 두되 일정상 ‘서류 미비로 실행이 밀리는 리스크’를 먼저 줄이는 방향이 핵심이었습니다.
- 은행에서 자주 막히는 지점: 전세 승계로 전입요건 충족 불가, 직거래 자금흐름 소명 부족
- 보험사에서 자주 막히는 지점: 4대보험 미가입 소득 인정이 불안정, 재직·급여확인 서류 미정리
- 공통으로 중요한 지점: 대출 실행 전 카드론 실제 상환 완료 및 상환증빙 제출
- 금리 환경 반영: 변동성 이후 고정 선호가 늘어, 고정금리 선택 시에도 DSR 여유가 있는지 재검증 필요
이 사례에서 점검할 체크리스트: ‘전세 승계 + 직거래 + 소득형태’ 조합을 먼저 정리
전세를 끼고 매수하면서 대출을 받는 경우, “대출 가능 금액”만 보지 말고 “상품이 요구하는 거주·서류·자금흐름 조건”을 먼저 맞춰야 일정이 안전합니다.
특히 직거래는 계약서 자체보다 ‘송금 내역’이 더 증빙이 되는 경우가 많고, 4대보험이 없으면 소득인정 방식에 따라 한도가 예상보다 줄어들 수 있습니다.
- 전세 관련: 전입이 가능한 구조인지(즉시/잔금 후/전세 종료 후) 상품 요건과 맞는지 확인
- 계약 관련: 계약금 송금내역 확보, 잔금 지급 경로(본인 계좌→매도자) 명확화
- 소득 관련: 급여 수령 방식(현금/계좌), 재직확인 가능 여부, 최근 수개월 거래내역 정리
- 부채 관련: 카드론은 실행 전 상환 완료 후 상환확인서/완납증빙 확보
- 일정 관련: 잔금일이 촉박하면 서류 보완 기간을 고려해 최소 2~3주 이상 여유를 두고 준비