내생애첫주택대출, 6억까지 가능하다는데… 실제 한도는 얼마일까?

생애최초 주택구입자의 일반 주담대도 최대 6억원까지 가능하지만, 6억원은 보장 금액이 아니라 수도권·규제지역의 시가 15억원 이하 주택을 구입할 때 적용되는 상한입니다.

실제 한도는 상품별 최대금액, 주택가격에 따른 LTV, 소득과 기존 부채를 반영한 DSR, 담보심사 가운데 가장 낮은 금액으로 정해집니다.

6억원은 생애최초 전용 상품의 한도가 아닙니다

‘내생애첫주택대출’이라는 하나의 상품이 따로 있는 것은 아닙니다. 생애최초 구매자가 일반 은행 주담대, 디딤돌대출 또는 보금자리론 가운데 조건에 맞는 상품을 이용하는 구조입니다.

현재 수도권·규제지역의 생애최초 주택구입자는 일반 주담대 LTV를 최대 70%까지 적용받을 수 있습니다. 비규제지역인 지방은 최대 80%가 유지되지만, 두 경우 모두 상품과 금융사 심사 결과가 우선합니다.

수도권·규제지역의 일반 주담대 상한은 시가 15억원 이하 6억원, 15억원 초과 25억원 이하 4억원, 25억원 초과 2억원으로 나뉩니다.

세 상품은 주택가격, 부부합산 소득, 자산과 금리 구조가 서로 다릅니다. 디딤돌대출과 보금자리론은 금리 장점이 있어도 정책상품의 소득·주택가격 요건을 충족해야 합니다.

실제 한도 = 상품 상한·LTV 한도·DSR 한도·담보심사 한도 중 가장 낮은 금액

‘최대 6억원’만 보고 계약금을 지급하면 잔금 시 자기자금이 부족해질 수 있습니다. 계약 전에는 이용할 상품부터 정하고 같은 조건으로 예상 한도를 확인해야 합니다.

수도권·규제지역의 8억원 주택을 생애최초로 구입한다고 가정해 보겠습니다. 기존 대출은 없고 은행권 DSR 40%, 30년 원리금균등상환, 실제 금리 연 4.0%인 변동형 주담대에 스트레스 금리 3.0%를 모두 반영한 단순 예시입니다.

LTV로는 5억6,000만원까지 계산되지만, 연소득을 기준으로 한 DSR 한도가 약 3억100만원으로 더 낮습니다. 이 사례에서는 6억원 상한이 아니라 DSR이 실제 한도를 결정합니다.

취득세와 중개보수 등을 제외해도 집값 가운데 약 4억9,900만원은 자기자금으로 준비해야 합니다. 신용대출, 자동차 할부나 학자금대출이 있다면 예상 주담대 한도는 더 낮아질 수 있습니다.

위 표도 동일한 금리와 만기를 가정한 계산입니다. 연소득이 약 1억2,000만원이어야 DSR상 6억원에 가까워지지만, 주택가격과 LTV가 충분하지 않으면 실제로 6억원을 받을 수 없습니다.

금융권에서 말하는 생애최초 구매자는 세대 구성원 모두가 과거에 주택을 소유한 사실이 없는 경우를 뜻합니다. 대출상품마다 세대주·소득·자산 요건이 추가될 수 있어 무주택 기간만으로 판단하면 안 됩니다.

수도권·규제지역에서 생애최초 주담대를 이용하면 일반적으로 6개월 이내 전입의무가 적용됩니다. 디딤돌대출은 별도의 전입·실거주 기준이 있으므로 상품 약정도 확인해야 합니다.

은행권의 가계대출 총량관리로 접수 물량이나 MCI·MCG 취급이 제한되면 같은 조건이라도 금융사별 한도가 달라질 수 있습니다. 매매계약 전과 잔금일 전, 최소 두 번은 최신 조건으로 예상 한도를 다시 확인하는 편이 안전합니다.

70%는 수도권·규제지역의 최대 LTV입니다. DSR이나 상품 상한이 더 낮으면 집값의 70%보다 적게 승인됩니다.

기존 대출 없이 30년 만기, 실제 금리 4.0%와 스트레스 금리 3.0%, 은행권 DSR 40%를 가정하면 연소득 약 1억2,000만원이 필요합니다. 금리유형과 만기가 달라지면 필요한 소득도 달라집니다.

금융권 생애최초 기준은 세대 구성원 모두의 과거 주택소유 이력을 확인합니다. 배우자의 과거 보유 이력이 있다면 일반적으로 생애최초로 인정받기 어렵지만 상품별 세부 기준은 취급기관에 확인해야 합니다.

아닙니다. 현재 디딤돌대출의 생애최초 한도는 최대 2억4,000만원입니다. 신혼·다자녀 등 다른 요건을 함께 충족하면 적용 한도가 달라질 수 있지만 6억원 상한과는 별개입니다.

생애최초 주택대출의 6억원은 출발점이 아니라 최종 상한입니다. 내 한도는 상품, 주택가격, 소득과 기존 부채를 모두 반영한 가장 낮은 계산값입니다.

뱅크몰에서 정책대출과 일반 주담대의 예상 한도·금리를 함께 비교하면 계약 전에 필요한 자기자금과 월 상환 부담을 더 현실적으로 준비할 수 있습니다.